Conceptos generales

Mandante

En el ordenamiento jurídico español, el mandante es la persona física o jurídica que, mediante un contrato de mandato regulado en los artículos 1709 y siguientes del Código Civil, encarga a otra, denominada mandatario, la realización de uno o varios actos jurídicos o la gestión de un negocio en su nombre y por su cuenta. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender esta figura resulta esencial porque en el tráfico inmobiliario es frecuente que una persona no pueda asistir personalmente a la firma de una escritura pública, a la negociación de un contrato de arras, a la constitución de una hipoteca o a la liquidación de una herencia. En tales casos, el mandante otorga un poder al mandatario, que puede ser un familiar, un abogado, un agente inmobiliario o cualquier profesional de confianza, para que actúe en su lugar. El término mandante aparece habitualmente en operaciones de compraventa de inmuebles, préstamos hipotecarios, contratos de arrendamiento, tramitaciones urbanísticas como licencias de obra o segregaciones, y en procedimientos sucesorios donde los herederos designan a uno de ellos o a un tercero para que gestione la partición y adjudicación de bienes.

El notario es el fedatario público que verifica la identidad y capacidad del mandante, así como la suficiencia del poder otorgado, y el registrador de la propiedad inscribirá el negocio siempre que el mandato cumpla los requisitos legales; el abogado asesora al mandante sobre el alcance de las facultades que delega y las implicaciones jurídicas de cada encargo, mientras que el tasador, si interviene, valora el inmueble por cuenta del mandante o del mandatario. Un error frecuente entre los particulares es confundir al mandante con el mandatario, o pensar que al otorgar un poder se pierde el control sobre la gestión del negocio, cuando en realidad el mandante conserva la titularidad y el dominio del asunto encargado, y el mandatario actúa siempre por cuenta ajena. También es habitual que se otorguen mandatos verbales o por escrito sin formalizar ante notario, lo que puede generar problemas de prueba y de validez frente a terceros, especialmente en operaciones que requieren escritura pública, como la compraventa de un inmueble o la constitución de una hipoteca.

Otro matiz relevante es que el mandante responde de los actos realizados por el mandatario dentro de los límites del encargo, pero no más allá de lo expresamente autorizado, de modo que la falta de precisión en el poder puede dar lugar a interpretaciones indeseadas o a la nulidad de lo actuado si el mandatario excede sus facultades. Por ello, es recomendable que el mandato sea claro, detallado y, a ser posible, especial para cada operación concreta, en lugar de un poder general que ofrezca demasiado margen. En el glosario de Promurcia, el término mandante se sitúa en la categoría general porque es un concepto transversal que afecta a todas las ramas del derecho inmobiliario y patrimonial, desde la compraventa hasta el urbanismo y las herencias. Conocerlo con precisión ayuda a propietarios, compradores, inversores y herederos a tomar decisiones informadas, a redactar poderes adecuados a sus necesidades y a evitar riesgos legales en sus operaciones. Además, distingue correctamente los roles en cualquier negocio donde intervenga la representación voluntaria, lo que resulta clave para la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias en el mercado español.

Descripción técnica

El mandante en el ámbito inmobiliario español es la figura central del contrato de mandato, un instrumento jurídico de enorme relevancia práctica para la gestión patrimonial. Conforme al artículo 1709 del Código Civil, el mandato se perfecciona por el consentimiento de las partes, y el mandante es quien confiere poder al mandatario para que realice en su nombre y por su cuenta uno o varios actos jurídicos determinados. En el sector inmobiliario, esta figura se emplea para delegar desde la compraventa de un inmueble hasta la administración de propiedades arrendadas, la contratación de préstamos hipotecarios o la tramitación de licencias urbanísticas. El mecanismo jurídico se articula en dos modalidades principales. El mandato general, que faculta al mandatario para actuar en toda clase de negocios del mandante, y el mandato especial, limitado a un acto o conjunto de actos concretos, como la venta de una vivienda determinada.

Además, debe distinguirse según se otorgue con representación, donde el mandatario actúa en nombre del mandante y los efectos jurídicos recaen directamente sobre este último, o sin representación, caso en el que el mandatario contrata en nombre propio pero por cuenta del mandante, debiendo luego transmitir los derechos adquiridos, tal como regula el artículo 1717 del Código Civil. En la práctica inmobiliaria, el mandato con representación es el más frecuente, ya que vincula al mandante frente a terceros desde el momento de la actuación del mandatario. El procedimiento para la constitución del mandato puede ser verbal o escrito, con distinta eficacia. Para actos de disposición sobre bienes inmuebles, la Ley Hipotecaria exige que el poder se otorgue en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad para que pueda ser oponible a terceros, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que establece la necesidad de titulación auténtica para la inscripción de actos dispositivos. La documentación requerida incluye el documento nacional de identidad o escritura de poder notarial, la identificación de la persona jurídica si el mandante es una sociedad, y el título que acredite la representación.

Los intervinientes son el notario, que da fe del otorgamiento, y el registrador de la propiedad, que califica e inscribe el poder. No existe un plazo legal específico para el mandato, pudiendo ser revocado en cualquier momento por el mandante, aunque si se otorgó en escritura pública, la revocación debe formalizarse en la misma forma. Las implicaciones fiscales para el mandante son relevantes. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando el mandatario realiza una compraventa, el mandante como adquirente está sujeto al ITP si se trata de una transmisión onerosa de bienes usados, o al IVA en caso de primera entrega, con el correspondiente AJD sobre la escritura pública. Respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI sigue vinculado al titular catastral, que es el mandante como propietario, salvo que se haya transmitido la propiedad. En el IRPF, las rentas generadas por la gestión del mandatario se imputan al mandante, quien debe declararlas como rendimientos de capital inmobiliario o ganancias patrimoniales, según el caso.

La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, se exige al mandante en el momento de la transmisión del inmueble, calculándose sobre el incremento de valor del terreno. El IAJD se devenga por la formalización de la escritura pública de poder o de los actos realizados en virtud del mismo, como la compraventa o la hipoteca. Las modalidades de mandato en el sector inmobiliario incluyen también el mandato de gestión de alquileres, donde el mandante propietario encarga al mandatario la administración del arrendamiento, incluyendo la celebración de contratos, la reclamación de rentas o la realización de reparaciones. En este supuesto, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 17, exige que el mandante sea el propietario o arrendador con plena capacidad. Otro tipo relevante es el mandato para la contratación de un préstamo hipotecario, afectado por la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, que obliga a que el mandatario actúe con transparencia e información previa al mandante

Marco legal

El mandante es la persona física o jurídica que otorga un mandato, esto es, que confía a otro, denominado mandatario, la realización de uno o varios actos jurídicos en su nombre y por su cuenta. En el ámbito inmobiliario, el mandante suele ser el propietario que encarga a un agente o gestor la venta, compra o administración de un bien. La regulación principal de esta figura se encuentra en el Código Civil, concretamente en los artículos 1709 a 1739, que disciplinan el contrato de mandato. El artículo 1709 define el mandato como un contrato consensual en el que una parte se obliga a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra. El artículo 1710 exige capacidad para obligarse, y el artículo 1713 determina que el mandatario que actúa dentro de los límites del mandato obliga al mandante frente a terceros.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencias de la Sala Primera de fechas 15 de abril de 2019 y 17 de junio de 2021, ha precisado que el mandante responde de los actos realizados por el mandatario siempre que este actúe dentro de las facultades conferidas y en interés de aquel, siendo esencial la prueba del mandato expreso o tácito. En la Región de Murcia, no existe una normativa autonómica específica que regule la figura del mandante, por lo que se aplica exclusivamente el derecho común estatal, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, que en materia de representación en procedimientos urbanísticos exige mandato expreso para determinados actos. Respecto a las modificaciones normativas posteriores a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha introducido exigencias reforzadas de transparencia y acreditación documental del mandato cuando el préstamo hipotecario se canaliza a través de representantes, especialmente en el artículo 14, que obliga a que el mandante exprese por escrito las facultades que delega en el mandatario.

Asimismo, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda, ha incrementado las responsabilidades del mandante en contratos de arrendamiento de uso turístico, al exigir que el mandato quede inscrito en el registro correspondiente. En suma, el mandante es un pilar del tráfico inmobiliario, y su régimen jurídico, aunque anclado en el Código Civil, se ha visto actualizado para reforzar la seguridad jurídica y la transparencia en las operaciones.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Doña Carmen, propietaria de un piso en la avenida Juan Carlos I de Murcia capital, actuó como mandante al firmar un mandato de venta con la agencia inmobiliaria Promurcia. El precio de salida se fijó en 150.000 euros. Como mandante, ella conservaba la propiedad y la decisión final sobre cualquier oferta, mientras que la agencia se comprometía a buscar compradores y gestionar las visitas. Al cabo de tres meses, recibió una oferta vinculante de 145.000 euros, que aceptó tras consultar con su abogado. El ejemplo ilustra cómo el mandante delega la gestión pero no la titularidad.
  • Tras el fallecimiento de su padre en Cartagena, los tres hermanos López actuaron como mandantes solidarios al otorgar un poder notarial a un gestor especializado para tramitar la herencia del inmueble sito en la calle Mayor. El piso, valorado en 200.000 euros, formaba parte del caudal relicto. El mandante principal era el hermano mayor, pero todos firmaron el mandato. El gestor negoció con el banco la subrogación de la hipoteca pendiente de 80.000 euros y liquidó el Impuesto de Sucesiones. Los hermanos mantuvieron el control sobre la decisión de vender o alquilar el piso.
  • En La Manga del Mar Menor, don Manuel compró un apartamento por 120.000 euros mediante hipoteca. Actuó como mandante de la entidad bancaria al firmar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. El banco era mandatario para gestionar el pago al vendedor y la inscripción registral. Don Manuel, como mandante, se obligó a pagar las cuotas mensuales de 600 euros durante 25 años. La operación se cerró en la notaría de San Javier, y el mandante conservó la facultad de amortizar anticipadamente sin penalización.

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