Conceptos generales

Mejora

La mejora, en el ámbito del derecho inmobiliario español, se define como toda obra, modificación o actuación material que, ejecutada sobre un bien inmueble, incrementa su valor patrimonial de forma objetiva, bien aumentando su superficie, mejorando sus acabados, dotándolo de nuevas instalaciones o adaptándolo a usos más rentables. Este concepto trasciende el mero mantenimiento o reparación, pues implica una transformación que altera la sustancia o la funcionalidad del inmueble, y que, por tanto, tiene consecuencias jurídicas y fiscales diferenciadas. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, entender qué es una mejora resulta esencial porque condiciona la valoración del bien, la tributación en transmisiones patrimoniales o sucesiones, la legitimidad urbanística de las obras realizadas y, en su caso, los derechos y obligaciones entre las partes de un contrato.

En el mercado español, la mejora aparece en operaciones tan diversas como la compraventa, donde el precio suele reflejar las mejoras existentes; la hipoteca, ya que el tasador debe cuantificar el valor añadido por las mismas para fijar la garantía; la herencia, pues las mejoras realizadas por el causante incrementan la base imponible del impuesto de sucesiones y pueden dar lugar a conflictos entre herederos si no están documentadas; el arrendamiento, donde la Ley de Arrendamientos Urbanos regula las mejoras que el inquilino puede realizar y su derecho a reembolso o compensación al finalizar el contrato; y el ámbito urbanístico, porque toda mejora constructiva que afecte a la estructura, la edificación o el uso del inmueble requiere licencia municipal previa, so pena de legalización tardía o incluso demolición.

En estas operaciones intervienen diversos profesionales: el notario, que da fe de la existencia de mejoras en las escrituras cuando son declaradas; el registrador de la propiedad, que inscribe las mejoras como modificación de la finca si se han elevado a documento público; el abogado especializado, que asesora sobre la viabilidad legal de las obras y sobre los riesgos de adquirir un inmueble con mejoras no declaradas; el tasador homologado, que aplica métodos de valoración para cuantificar el incremento de valor; y el agente inmobiliario, que debe informar al comprador o vendedor sobre cómo las mejoras afectan al precio de mercado. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es creer que cualquier reforma, por el hecho de embellecer o modernizar el inmueble, constituye automáticamente una mejora que incrementa el valor catastral o el valor de tasación.

La realidad es que, si la obra no cuenta con la correspondiente licencia municipal, si no se ha notificado al catastro o si no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, dicha mejora puede ser ignorada por los tasadores y, lo que es peor, puede generar responsabilidades urbanísticas que resten valor al inmueble o impidan su transmisión en condiciones normales. Otro error habitual es confundir mejora con reparación: mientras que la reparación devuelve el bien a su estado original, la mejora lo sitúa en un nivel superior, y esa diferencia tiene implicaciones en el cálculo del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y en la determinación de la plusvalía real. Por todo ello, cualquier actuación que pueda calificarse como mejora debe documentarse adecuadamente, verificarse su conformidad con la normativa urbanística y reflejarse en los instrumentos de transmisión o financiación, para evitar sorpresas desagradables que desvirtúen la rentabilidad esperada de la operación inmobiliaria.

Descripción técnica

La mejora, como concepto jurídico-técnico en el derecho inmobiliario español, constituye una alteración física o jurídica del inmueble que produce un incremento objetivo y permanente de su valor patrimonial, distinguiéndose nítidamente de la reparación o conservación, que únicamente mantiene el valor existente. El Código Civil, en sus artículos 353 a 388, regula la accesión como modo de adquirir la propiedad de lo que se une o incorpora a un bien, y aunque no define la mejora como categoría autónoma, la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo ha consolidado su naturaleza de acto de disposición material que trasciende el mero mantenimiento. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, distingue en sus artículos 21 a 23 entre mejoras necesarias, que el arrendador debe realizar para conservar la habitabilidad; mejoras útiles, que incrementan el valor de la finca sin alterar su sustancia; y mejoras de lujo o recreo, que no son imprescindibles pero embellecen o aumentan el confort. Esta clasificación es fundamental para determinar quién soporta el coste, si se requiere autorización y qué derecho de reembolso o retención existe al finalizar el contrato.

Desde la perspectiva registral, la mejora no es objeto de inscripción autónoma, pero sí puede constar en el Registro de la Propiedad mediante la actualización de la descripción de la finca, conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que exige que la inscripción contenga la naturaleza, situación, superficie, linderos y demás circunstancias físicas. Si la mejora supone un aumento de superficie por obra nueva o modificación de la estructura, es necesario inscribir el exceso de cabida o la obra nueva, requiriendo escritura pública con el correspondiente proyecto técnico suscrito por arquitecto, licencia municipal de obras y acta de finalización de obra (artículos 20 y 21 del Real Decreto 1093/1997, sobre procedimiento para la inmatriculación de fincas). El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, recoge las alteraciones físicas que afectan al valor catastral, debiendo el propietario declarar las mejoras en el plazo de dos meses desde su ejecución, mediante el modelo 901 de la Dirección General del Catastro. Esta declaración es obligatoria y su omisión puede generar recargos en el IBI.

En cuanto al procedimiento administrativo, las mejoras que requieren licencia urbanística deben someterse al control municipal conforme al Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015, que en su artículo 9 establece que toda modificación de la realidad física del suelo exige la correspondiente autorización administrativa. El plazo para obtener la licencia varía según la ordenanza, pero normalmente no supera los tres meses; si transcurre sin resolución expresa, se puede entender concedida por silencio administrativo positivo, aunque la jurisprudencia exige que la obra sea legalizable. Una vez finalizada la mejora, se debe presentar el certificado final de obra y, si es necesario, la declaración responsable de ocupación. Las implicaciones fiscales son relevantes. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, artículo 30 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la mejora determina una revisión del valor catastral, que se aplica a partir del año siguiente a su finalización, incrementando la base imponible del IBI.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, si la mejora se ejecuta por un tercero vinculado al propietario, podría considerarse una adquisición onerosa sujeta a ITP (artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993). En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las mejoras realizadas por el propietario se consideran mayor valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial en una futura transmisión (artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF). Especial atención merece la plusvalía municipal,

Marco legal

El término mejora, en el ámbito inmobiliario y patrimonial, carece de una definición unívoca en nuestra legislación, pero su régimen jurídico se construye sobre varias disposiciones del Código Civil, principalmente en materia de derechos reales y obligaciones. El artículo 487 del Código Civil establece el régimen de mejoras en el usufructo, distinguiendo entre las mejoras necesarias, que el usufructuario puede realizar y que el nudo propietario debe abonar, y las mejoras voluntarias o de recreo, que corresponden al usufructuario pero sin derecho a reembolso, salvo que pueda retirarlas sin deterioro. El artículo 501 del mismo texto legal regula el derecho de retención por mejoras del usufructuario al término del usufructo. En la compraventa, el artículo 1122 del Código Civil aborda la pérdida o mejora de la cosa antes de la entrega, atribuyendo al comprador el incremento de valor si la mejora se produce tras la perfección del contrato.

En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, regula en su artículo 19 las obras de mejora realizadas por el arrendador, que pueden dar lugar a una elevación de la renta en determinadas condiciones, y en el artículo 22 las mejoras realizadas por el arrendatario, que requieren consentimiento del arrendador y no generan derecho de reembolso salvo pacto expreso. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la Sentencia de 15 de noviembre de 2005, ha consolidado la distinción entre mejoras necesarias, útiles y voluntarias, aplicando criterios de accesión y enriquecimiento injusto. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de Ordenación Territorial y Urbanística, contempla las mejoras en el contexto de la rehabilitación y regeneración urbana, y la Ley 4/2009, de Protección Ambiental Integrada, regula las mejoras técnicas en instalaciones industriales. No se han producido modificaciones normativas posteriores a 2018 que alteren sustancialmente este marco, aunque la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo matices en la valoración de mejoras a efectos de tasación hipotecaria.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Doña María, viuda y residente en Murcia capital, falleció dejando testamento con mejora a favor de su hija pequeña. La herencia incluía un piso valorado en 180.000 euros y una cuenta bancaria de 40.000 euros. El tercio de mejora, equivalente al 30% del caudal hereditario, se asignó íntegramente a la hija, quien recibió 66.000 euros adicionales sobre su legítima estricta. Esta figura legal permitió compensar su dedicación al cuidado de la madre sin desatender a los demás herederos.
  • Un particular adquirió un ático en Cartagena por 200.000 euros con vistas al puerto. Tras una reforma integral de 50.000 euros que incluyó instalación de aire acondicionado, ventanas de doble acristalamiento y actualización de baños, la vivienda se revalorizó hasta 300.000 euros. La mejora realizada, documentada con facturas y licencias, incrementó el valor catastral y patrimonial, permitiendo al propietario acceder a una hipoteca con mejores condiciones para su próximo proyecto.
  • Una empresa familiar en Lorca solicitó una mejora de hipoteca sobre su nave industrial valorada en 500.000 euros. Tras tres años de pagos puntuales, negoció con el banco una reducción del margen diferencial del 1,5% al 0,8% y la eliminación de comisiones de apertura. Esta mejora contractual, sin necesidad de nueva tasación, redujo la cuota mensual en 450 euros, liberando flujo de caja para invertir en maquinaria.

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