Conceptos generales

Mejorada

Se denomina mejorada a la situación de un inmueble que ha recibido mejoras que incrementan su valor o funcionalidad, concepto que en el ordenamiento jurídico español no constituye una categoría definida de forma unívoca en el Código Civil o en la legislación hipotecaria, pero que despliega consecuencias prácticas relevantes en múltiples ramas del derecho patrimonial y del mercado inmobiliario. La noción de mejorada se activa cuando sobre un bien recaen actuaciones que alteran sus características originales, ya sean obras de ampliación, rehabilitación, reforma integral, instalación de nuevos sistemas o cualquier intervención que suponga un incremento objetivo de su precio de mercado o de su aptitud para el uso al que se destina. Para propietarios, compradores e inversores, entender qué implica que un inmueble sea considerado mejorada resulta esencial porque ese plus de valor no solo afecta la tasación y el precio de venta, sino que también puede modificar obligaciones fiscales, condiciones de financiación, derechos de arrendatarios o regímenes de comunidad en el caso de pisos o locales sometidos a propiedad horizontal.

Habitualmente este concepto aparece en operaciones de compraventa, donde el vendedor debe declarar las mejoras realizadas y acreditar su legalidad; en la constitución de hipotecas, porque la entidad financiera valora la mejora para determinar el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación; en procesos de herencia, donde las mejoras introducidas por el causante o por el heredero pueden influir en el cálculo del ajuar doméstico, en la partición o en la colación; en arrendamientos, especialmente en contratos de larga duración, al determinar qué mejoras son imputables al arrendatario y si generan derecho de reembolso o compensación; y en el ámbito urbanístico, cuando se solicita una licencia de primera ocupación, una declaración de obra nueva o una legalización de actuaciones que transformaron el inmueble original.

En la práctica intervienen el notario, que da fe de la realidad de las mejoras y de su reflejo registral; el registrador de la propiedad, que califica si deben inscribirse como modificación de la finca; el abogado especializado, que asesora sobre la repercusión fiscal y civil de las mejoras; el tasador, que cuantifica su impacto en el valor; y el agente inmobiliario, que debe informar con transparencia sobre el estado mejorado del inmueble para evitar responsabilidades por vicios ocultos o falta de veracidad en la oferta. Un error frecuente que cometen los particulares es confundir mejora con mero mantenimiento o reparación, pues no toda obra realizada sobre una vivienda la convierte automáticamente en mejorada a efectos jurídicos o económicos: solo aquellas actuaciones que suponen una alteración sustancial de la superficie, la estructura, las instalaciones o la habitabilidad, y que además están debidamente licenciadas, pueden ser consideradas mejoras en sentido estricto.

Otro descuido habitual es omitir la declaración de las mejoras en la escritura de compraventa o en la comunicación a la comunidad de propietarios, lo que genera problemas de titularidad registral, desajustes en la cuota de participación y dificultades en futuras transmisiones. Conocer el significado preciso de mejorada y sus implicaciones concretas permite a los agentes económicos tomar decisiones informadas, valorar correctamente los inmuebles y evitar contingencias legales que, de otro modo, podrían traducirse en litigios, sanciones urbanísticas o pérdidas patrimoniales significativas.

Descripción técnica

partiendo de esa realidad jurídica, conviene examinar con detalle cómo se manifiesta el concepto de inmueble mejorado en distintos ámbitos normativos y cuáles son las consecuencias prácticas para propietarios, arrendatarios y adquirentes. La mejora de un inmueble puede responder a diferentes motivaciones —incrementar su valor patrimonial, adaptarlo a nuevas necesidades o cumplir exigencias legales— y su tratamiento depende del título en virtud del cual se posee el bien y de la naturaleza de la propia mejora. Desde el punto de vista del Código Civil, las mejoras se clasifican en necesarias, útiles y voluntarias o de recreo. Las mejoras necesarias son aquellas indispensables para la conservación del inmueble y están reguladas en los artículos 487 y 488 para el usufructo, y en el artículo 451 para el poseedor de buena fe. Las mejoras útiles, que aumentan el valor venal del bien, tienen su reflejo en los artículos 453 y 454, mientras que las mejoras de recreo o suntuarias se tratan en el artículo 455.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, distingue en sus artículos 21 y 22 entre las obras de conservación que el arrendador debe realizar y las obras de mejora que el arrendatario puede efectuar con autorización expresa del propietario, estableciendo un régimen de derechos y obligaciones en cuanto a su coste y posible reembolso al final del contrato. En el orden registral, un inmueble mejorado no altera su identidad jurídica, pero cualquier modificación física relevante que aumente su cabida, superficie o valor debe ser declarada al Catastro Inmobiliario. El Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, impone la obligación de comunicar las alteraciones de las características catastrales en el plazo de dos meses desde que se producen, mediante el modelo 902N. Si la mejora supone un incremento del valor catastral, ello repercutirá en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se calcula anualmente sobre dicho valor. Además, la falta de comunicación puede dar lugar a sanciones conforme a la Ley General Tributaria. El procedimiento para documentar una mejora varía según su envergadura.

Para obras menores que no requieren licencia de obra mayor, basta con la declaración responsable ante el ayuntamiento correspondiente. Para obras de gran entidad, es necesaria una licencia urbanística y, finalizada la obra, la presentación de un proyecto técnico firmado por arquitecto y visado por el colegio profesional. Una vez obtenida la certificación final de obra, se puede inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 28 de la Ley Hipotecaria. La escritura pública de obra nueva declaración de obra nueva debe describir las mejoras realizadas y, si estas han modificado la configuración del inmueble, se requiere la previa obtención de la licencia de primera ocupación o de la licencia de actividad. El registrador calificará la documentación y, si la mejora supone una alteración de la descripción registral, practicará la correspondiente inscripción, haciendo constar el nuevo valor asignado al inmueble. Este paso es esencial para que la mejora sea oponible frente a terceros adquirentes de buena fe. Desde la perspectiva fiscal, las implicaciones son múltiples.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), la ejecución de obra por contrato puede estar sujeta a la modalidad de transmisiones onerosas si el contratista es un particular, o a la modalidad de actos jurídicos documentados si se formaliza en escritura pública. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), las mejoras realizadas por el propietario en un inmueble arrendado pueden amortizarse como gasto deducible, siempre

Marco legal

El concepto de mejorada en el ámbito inmobiliario se refiere a la situación jurídica de un inmueble sobre el que se han realizado obras o actuaciones que incrementan su valor, utilidad o habitabilidad, con implicaciones tanto en el derecho de propiedad como en las relaciones contractuales. Su marco legal principal se encuentra en el Código Civil, que regula la accesión por mejora en los artículos 353 a 358, señalando que lo edificado, plantado o sembrado en un fundo pertenece al propietario del suelo, con las consecuencias indemnizatorias correspondientes en caso de buena o mala fe. En el ámbito sucesorio, la mejora como tercio de la herencia se regula en los artículos 808, 823 y siguientes del mismo texto legal, permitiendo al testador disponer de un tercio de sus bienes para favorecer a determinados descendientes sin romper la legítima.

En los arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula las obras de mejora en su artículo 19, estableciendo los derechos del arrendatario a realizarlas con consentimiento del arrendador y la posible repercusión en la renta; el artículo 22 aborda las mejoras necesarias y el 23 las mejoras voluntarias, con jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo en sentencias como la STS 456/2020, que aclara los límites de la responsabilidad del arrendador. En el ámbito urbanístico, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, contiene disposiciones sobre el deber de mejora de la urbanización y la rehabilitación edificatoria, especialmente en los artículos 7, 14 y 18. La Región de Murcia, a través de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, desarrolla aspectos concretos sobre las mejoras en la edificación y su impacto en la licencia urbanística, así como en el régimen de comunicaciones previas para obras menores de mejora.

En cuanto a modificaciones posteriores a 2018, destaca el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que reformó la LAU en aspectos de duración y renta, aunque sin alterar sustancialmente el régimen de mejoras. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando el concepto de mejora como inversión susceptible de reembolso al arrendatario saliente en casos de obras autorizadas, conforme a la doctrina del enriquecimiento injusto.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un particular vende en Murcia capital un piso de 80 m² adquirido hace años como vivienda habitual. Tras una reforma integral con cambio de instalaciones eléctricas, fontanería y cocina, invirtió 35.000 euros. La tasación actual refleja un incremento de 50.000 euros sobre el valor de compra, situándose en 180.000 euros. Este sobreprecio mejora su plusvalía municipal y permite declarar la mejora como gasto deducible en el IRPF si la vivienda no estuvo arrendada. El comprador valora positivamente la calidad de los acabados.
  • Una empresa constructora adquiere en Torre-Pacheco una nave industrial de 500 m² cuyo anterior propietario realizó mejoras estructurales valoradas en 80.000 euros: instalación de climatización, refuerzo de cubierta y sistema contra incendios homologado. La escritura refleja separadamente el valor del inmueble y el de las mejoras, lo que permite a la compañía amortizarlas en un plazo fiscal más corto (10 años, frente a los 30 del edificio). El precio final de compraventa se fija en 350.000 euros, un 12% superior al de naves sin reformar en el mismo polígono.
  • En Cartagena, al fallecer una viuda, sus dos hijos heredan una vivienda que la causante mejoró en 2019 construyendo una terraza acristalada y renovando baño y cocina, con facturas por 28.000 euros. En la declaración del Impuesto de Sucesiones, los herederos pueden incluir ese coste como mejora para reducir el valor real a efectos fiscales, siempre que acrediten las inversiones. La vivienda se valora en 160.000 euros, pero tras descontar las mejoras documentadas la base imponible desciende a 132.000, ahorrando aproximadamente 4.200 euros en el impuesto autonómico.

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