Conceptos generales

Pago en especie

En el ordenamiento jurídico español, el pago en especie se configura como una modalidad extintiva de obligaciones en la que el deudor entrega un bien distinto del dinero o presta un servicio para satisfacer una deuda, sustituyendo así la prestación dineraria inicialmente pactada. Esta figura, reconocida en el artículo 1157 del Código Civil como parte del principio de libertad de pactos, adquiere una relevancia singular en el mercado inmobiliario, donde no siempre el efectivo es el único vehículo de intercambio. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender este concepto resulta esencial porque afecta directamente a la valoración de activos, la fiscalidad de las operaciones y la seguridad jurídica de las transacciones. En la práctica, el pago en especie aparece con frecuencia en la compraventa de inmuebles cuando el adquirente entrega un piso, un local o un terreno como parte del precio, en lugar de abonar íntegramente en euros. También es habitual en las permutas, donde ambas partes intercambian bienes raíces sin que medie dinero, o en las daciones en pago, mediante las cuales el deudor entrega la vivienda hipotecada al banco para cancelar el préstamo.

En el ámbito de las herencias, el pago en especie se manifiesta cuando el heredero recibe un inmueble en lugar de una cantidad líquida para saldar su legítima o para cubrir el impuesto de sucesiones. En los arrendamientos, aunque menos frecuente, puede pactarse que el inquilino realice obras de mejora o preste servicios profesionales a cambio del uso de la vivienda. Incluso en el derecho urbanístico, los ayuntamientos aceptan terrenos o construcciones como compensación por las cargas de urbanización o las cesiones obligatorias. Dada la complejidad de estas operaciones, intervienen profesionales cualificados como el notario, que debe autorizar la escritura pública y verificar que la entrega del bien es válida y no encubre una simulación; el registrador de la propiedad, que inscribe el cambio de titularidad y califica la legalidad del acto; el abogado especializado, que asesora sobre las implicaciones fiscales y civiles; y el tasador, que valora el inmueble entregado para fijar su equivalencia económica. El agente inmobiliario, por su parte, juega un papel clave al intermediar entre las partes y documentar correctamente la operación.

Un error frecuente entre los particulares es creer que el pago en especie exime automáticamente del pago de impuestos, cuando en realidad la entrega de un bien tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre el Valor Añadido, según el caso, y puede generar plusvalías municipales. Otro equívoco habitual es confundir la dación en pago con la simple permuta, sin reparar en que la primera extingue una deuda previa mientras que la segunda es un intercambio puro. También se tiende a ignorar que el valor fiscal del bien entregado debe ser el de mercado, y que Hacienda puede comprobarlo y liquidar diferencias si considera que está infravalorado. Por todo ello, el pago en especie no es una alternativa sencilla al dinero, sino un mecanismo jurídico que exige planificación, asesoramiento profesional y una correcta formalización para evitar sorpresas desagradables en el futuro.

Descripción técnica

El pago en especie en el ámbito inmobiliario español se materializa fundamentalmente a través de la dación en pago, la permuta y la compensación de deudas mediante entrega de bienes. Su base jurídica se encuentra en el artículo 1157 del Código Civil, que establece que el pago consiste en la prestación de la cosa o servicio debidos, si bien el artículo 1166 permite que el acreedor no sea obligado a recibir cosa distinta de la pactada, salvo consentimiento expreso. Este consentimiento convierte la dación en pago en una novación extintiva, regulada en los artículos 1203 y siguientes, donde la obligación original se sustituye por una nueva prestación. En el contexto hipotecario, la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, en su artículo 28, limita la eficacia liberatoria de la dación en pago para deudores hipotecarios, estableciendo que la entrega del inmueble no extingue automáticamente la deuda si el valor del bien es inferior al saldo pendiente, salvo pacto expreso en escritura pública. Esta disposición corrige la práctica anterior y refuerza la necesidad de formalización notarial.

El procedimiento de pago en especie requiere un acuerdo formal entre las partes, que debe constar en escritura pública cuando el bien entregado sea un inmueble, conforme al artículo 1280 del Código Civil. Los intervinientes son el deudor, el acreedor y, en su caso, el notario que autoriza la escritura. La documentación necesaria incluye la identificación del inmueble mediante referencia catastral, la certificación de cargas del Registro de la Propiedad, el título de propiedad del deudor y la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El plazo para la formalización no está tasado legalmente, pero debe ser inmediato a la aceptación del acreedor. Posteriormente, se inscribe en el Registro de la Propiedad el cambio de titularidad, lo que produce efectos frente a terceros desde la fecha de la inscripción, según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Las implicaciones fiscales son determinantes. En la dación en pago, el deudor debe tributar por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si el valor del inmueble supera su precio de adquisición, según el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF.

El acreedor, si adquiere el bien para su patrimonio, liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al tipo autonómico correspondiente, que en la Región de Murcia suele ser del 8 por ciento para inmuebles residenciales, sin perjuicio de las exenciones aplicables en operaciones financieras. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se devenga anualmente a favor del ayuntamiento donde radica el inmueble, y el nuevo propietario debe declarar el cambio de titularidad en el Catastro Inmobiliario, conforme al Real Decreto 417/2006. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se aplica sobre el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, aunque el Tribunal Constitucional ha modulado su cálculo en sentencias recientes. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava las escrituras notariales cuando el sujeto pasivo es el adquirente y la base imponible supera el mínimo exento. Existen dos modalidades principales.

La dación en pago, donde el deudor entrega el inmueble para extinguir una deuda dineraria, y la permuta, regulada en los artículos 1538 y siguientes del Código Civil, donde se intercambian bienes inmuebles por otros bienes o servicios. En la permuta, cada parte actúa como vendedor y comprador a la vez, lo que genera obligaciones fiscales recíprocas. También cabe la compensación de deudas, conforme al artículo 1195, cuando ambas partes son deudoras recíprocas y acuerdan la entrega de un inmueble para saldar la obligación. Los efectos frente a terceros dependen del registro. Si el pago en especie no se inscribe en el Registro de la Propiedad, el adquirente no puede oponer su derecho frente a un tercero de buena fe que inscriba posteriormente, según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El Catastro, por su parte, actualiza la titularidad catastral a efectos fiscales, pero no otorga protección registral. En operaciones con garantía hipotecaria, la cancelación de la hipoteca debe inscribirse tras la dación, lo que requiere la intervención del acreedor o, en su defecto, resolución judicial. La práctica profesional recomienda siempre la formalización notarial y la inscripción registral para asegurar la plena eficacia del pago en especie.

Marco legal

El pago en especie, como modalidad extintiva de obligaciones distinta de la entrega de dinero, encuentra su fundamento normativo principal en el Código Civil. Su artículo 1157 establece que el pago debe ser exactamente la prestación debida, lo que sienta la base para que las partes puedan acordar, como dación en pago, la entrega de un bien inmueble para satisfacer una deuda dineraria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 22 de abril de 2013, ha consolidado la naturaleza traslativa de dominio de esta figura, exigiendo que la voluntad de las partes sea inequívoca y que el acuerdo de dación se perfeccione mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme a los artículos 1462 y 1463 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, para que surta plenos efectos frente a terceros. En el ámbito de la compraventa de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 19) no regula directamente el pago en especie, pero sí se aplica a las permutas de vivienda por prestaciones futuras.

La normativa autonómica de la Región de Murcia, en particular la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, incide en el pago en especie cuando este se realiza mediante la cesión de terrenos para dotaciones públicas o para el pago de cuotas de urbanización, exigiendo su formalización en escritura pública y su inscripción registral. Tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se ha reforzado la necesidad de transparencia en las operaciones inmobiliarias, lo que afecta a la documentación que debe acompañar al pago en especie, especialmente cuando se trata de la adquisición de vivienda protegida. No existe una orden ministerial específica que regule el pago en especie con carácter general, por lo que su marco legal se integra por las normas civiles, hipotecarias y urbanísticas citadas, así como por la doctrina jurisprudencial que exige claridad en el consentimiento y en la determinación del bien entregado.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un agricultor de Torre-Pacheco acordó con un constructor el pago de la reforma integral de su vivienda, valorada en 48.000 euros, mediante la entrega de 12.000 kilos de limones de su cosecha de ese año. El precio del kilo se fijó en 4 euros según el mercado mayorista en origen. Esta modalidad de pago en especie le permitió al agricultor afrontar la obra sin necesidad de liquidez, mientras que el constructor revendió la fruta a una cooperativa local para obtener efectivo.
Tras el fallecimiento del titular de un piso en La Manga del Mar Menor, valorado en 180.000 euros, los tres herederos acordaron que uno de ellos recibiría el inmueble como pago en especie de su legítima, renunciando los otros dos a su parte a cambio de una compensación económica de 60.000 euros cada uno. Esta solución evitó la venta forzosa del piso en un mercado estacional y permitió mantener el patrimonio familiar sin fraccionarlo.
Una empresa de construcción de Molina de Segura ofreció a un proveedor de materiales de Yecla el pago de una deuda de 35.000 euros mediante la entrega de un local comercial de 50 metros cuadrados que había recibido como parte de una permuta anterior. El proveedor aceptó porque necesitaba un espacio para almacén. El pago en especie permitió a la constructora saldar la deuda sin desembolsar efectivo y al proveedor obtener un activo valorado por encima del precio de mercado.

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