Conceptos generales

Ratificación

Pocas palabras generan tanta confianza mal entendida como la ratificación, y sin embargo, su correcto manejo puede decidir si una operación inmobiliaria se consolida o se desmorona ante un juzgado. Para quien tiene un patrimonio familiar en juego, entender este mecanismo no es un lujo académico, sino una herramienta de protección real: la ratificación es el acto jurídico mediante el cual una parte confirma y acepta un acto o contrato previamente realizado, otorgándole validez plena y retroactiva. Dicho de forma sencilla, es el puente que convierte una actuación provisional, incompleta o incluso defectuosa en un acuerdo firme y vinculante, como si hubiera nacido bien desde el primer día. Esta figura aparece con frecuencia en el día a día de propietarios, compradores, inversores y herederos, aunque pocos la identifican por su nombre cuando la necesitan. En una compraventa, por ejemplo, es habitual que uno de los cónyuges firme un contrato de arras sin el consentimiento expreso del otro; si el titular ausente decide después aceptar lo pactado, está ratificando ese documento, y con ello queda obligado como si hubiera firmado en origen.

También es protagonista en el ámbito sucesorio, cuando un heredero vende un bien de la herencia antes de la partición y los demás coherederos confirman posteriormente la venta, o en los arrendamientos, cuando el propietario aprueba un contrato firmado por un administrador sin poder suficiente. En el terreno urbanístico, la ratificación de acuerdos de juntas de propietarios o de actos de la administración local resulta igualmente decisiva, pues sin ella muchos trámites quedarían en un limbo jurídico insostenible. Los profesionales que intervienen en estos procesos son variados: el notario da fe de la ratificación cuando se eleva a escritura pública, el registrador exige que esté debidamente formalizada para inscribir el título, y el abogado asesora sobre su alcance y sobre los riesgos de ratificar sin conocer todos los extremos del acto original. El error más frecuente entre particulares es creer que ratificar equivale a firmar un documento nuevo, cuando en realidad lo que se hace es convalidar el anterior sin necesidad de repetirlo, lo que ahorra tiempo y costes, pero exige que la ratificación sea expresa y, en muchos casos, con las mismas formalidades que el acto inicial.

Otro equívoco común es pensar que la ratificación siempre sana cualquier vicio; no es así, porque los actos nulos de pleno derecho o contrarios a la ley no admiten convalidación por esta vía. Por eso, antes de ratificar cualquier operación, conviene que un abogado revise el documento original y que un notario dé forma pública a la confirmación cuando esté en juego una finca registral. En Promurcia sabemos que el patrimonio no se construye solo con buenas intenciones, sino con actos jurídicos bien cerrados, y la ratificación es una de esas llaves maestras que, usada con conocimiento, protege lo que tanto cuesta conseguir.

Descripción técnica

La ratificación, en el ámbito del derecho inmobiliario español, no constituye un acto autónomo de creación de derechos, sino un mecanismo de saneamiento o confirmación de un acto jurídico previo que adolece de un vicio que lo hace anulable. Su fundamento esencial reside en el artículo 1309 del Código Civil, que establece que la acción de nulidad queda extinguida cuando el contrato es confirmado válidamente por las partes que tuvieran derecho a alegarla. Esta confirmación, que es la ratificación en sentido estricto, purga el contrato de sus defectos desde su origen, con efecto retroactivo, consolidando la operación como si el vicio nunca hubiera existido. El mecanismo opera con precisión en dos escenarios típicos. El primero, la convalidación de un contrato celebrado por quien carecía de poder de representación suficiente. En este caso, la ratificación por el titular del derecho o del patrimonio, conforme al artículo 1259 del Código Civil, subsana la falta de mandato y convierte al representante en responsable frente al tercero de buena fe si no se produce dicha ratificación.

El segundo escenario, igualmente frecuente, es la confirmación de un contrato celebrado con consentimiento viciado o por persona que adolecía de capacidad legal limitada, como ocurre con los menores o los sometidos a curatela. La ratificación, realizada por quien ostenta la capacidad plena o por el propio interesado una vez recuperada, extingue la acción de nulidad relativa, tal y como prevé el artículo 1311 del Código Civil, que exige que la confirmación se realice con conocimiento del motivo de la nulidad y que este haya cesado. El procedimiento para su válida ejecución exige cumplir con dos requisitos esenciales. De un lado, la forma: la ratificación debe constar en documento público cuando el contrato originario lo requiriera, siendo este el caso de las compraventas de inmuebles, la constitución de hipotecas o las cesiones de créditos hipotecarios, conforme a los artículos 1280 y 1459 del Código Civil.

De otro lado, la legitimación: solo puede ratificar quien ostenta el derecho que se vio afectado, y el acto debe ser expreso o, al menos, deducirse de actos concluyentes inequívocos, como el cobro del precio o la entrega de la posesión, según la doctrina jurisprudencial consolidada. La ratificación no requiere un plazo específico, pero su eficacia decae si el tercero que contrató con el representante sin poder desiste antes de que aquella se produzca, tal y como autoriza el artículo 1259. En el plano registral, la ratificación adquiere una dimensión práctica capital. Si el acto originario fue elevado a escritura pública pero no inscrito, la ratificación posterior, otorgada en escritura complementaria, permitirá su inscripción en el Registro de la Propiedad con efectos retroactivos, siempre que se acredite la subsanación del defecto. Si el acto fue inscrito y luego se insta su nulidad, la ratificación, una vez protocolizada e inscrita, se convierte en un obstáculo procesal definitivo para el ejercicio de la acción de anulabilidad.

El Registrador calificará la escritura de ratificación verificando la identidad del ratificante, su capacidad y la congruencia con el título originario, todo ello bajo los principios de legalidad y tracto sucesivo que rigen la Ley Hipotecaria en sus artículos 18 y 20. Las implicaciones fiscales son directas y no pueden obviarse. La ratificación de una compraventa no genera un nuevo hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pues no constituye una transmisión nueva, sino la confirmación de una ya realizada. No obstante, si la ratificación se documenta en escritura pública, la copia autorizada podrá quedar sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, conforme al artículo 31 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, siempre que el documento sea inscribible y no esté exento. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ratificación no altera por sí misma la fecha de devengo de la ganancia patrimonial, que se mantiene en la fecha del negocio originario, criterio sostenido por la Dirección General de Tributos.

En cuanto a la plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, la ratificación tampoco genera un nuevo devengo, pues la transmisión ya se produjo, y el ayuntamiento competente deberá girar la liquidación sobre la base del acto original. Debe distinguirse la ratificación de figuras afines con las que a menudo se confunde. No es lo mismo ratificar que novar: la novación, regulada en los artículos 1203 y siguientes del Código Civil, extingue la obligación original y crea una nueva, mientras que la ratificación conserva el negocio primitivo. Tampoco equivale a la confirmación expresa de un contrato anulable, que es una modalidad específica de ratificación, ni a la convalidación administrativa, que opera en el ámbito urbanístico cuando la Administración subsana actos nulos de pleno derecho, supuesto distinto que se rige por la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común.

En el ámbito de la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, la ratificación de un prestatario en escritura pública de préstamo hipotecario firmada por un apoderado es práctica habitual, pero debe respetar el derecho de desistimiento de catorce días naturales que la norma concede al prestatario, pues la ratificación no puede operar como renuncia tácita a un derecho de naturaleza imperativa. Frente a terceros, la ratificación despliega plenos efectos desde su otorgamiento, pero su oponibilidad frente a adquirentes posteriores de buena fe dependerá de su acceso al Registro de la Propiedad. Si el acto ratificado no se inscribe, el tercero hipotecario protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria podría verse perjudicado, pues la fe pública registral protege a quien adquiere confiando en el contenido del registro. Por ello, en operaciones patrimoniales complejas, la ratificación debe documentarse con asesoramiento letrado previo, verificando la naturaleza del vicio, la legitimación del ratificante y la conveniencia de su inscripción inmediata.

El plazo de ejercicio de la acción de nulidad, de cuatro años conforme al artículo 1301 del Código Civil, se interrumpe con la ratificación, que extingue definitivamente la posibilidad de impugnar, otorgando seguridad jurídica plena a la operación inmobiliaria y a las partes que en ella intervinieron.

Marco legal

La ratificación, en el ámbito jurídico-patrimonial, se configura como un acto por el cual una persona convalida o subsana un negocio jurídico realizado en su nombre por otra que carecía de poder suficiente, o bien confirma un acto propio viciado por un defecto que lo hacía anulable. Su régimen principal se encuentra en el Código Civil, siendo el artículo 1259 el precepto cardinal: el contrato celebrado por un tercero sin representación es nulo a menos que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgó, ratificación que debe ser expresa o tácita y que produce efecto retroactivo al momento del otorgamiento. Complementariamente, el artículo 1313 establece que la confirmación purifica el contrato de los vicios que adoleciera desde su origen, y los artículos 1310 a 1314 regulan los requisitos y efectos de la confirmación de actos anulables, exigiendo que quien confirma tenga conocimiento del vicio y capacidad para enajenar. En sede de representación voluntaria, los artículos 1727 y 1728 precisan la responsabilidad del mandante cuando ratifica la gestión del mandatario que excedió sus instrucciones.

En materia registral, la ratificación adquiere relevancia práctica en la inscripción de escrituras otorgadas por representantes sin poder acreditado. La Ley Hipotecaria, en su artículo 18, exige que los títulos inscribibles contengan los requisitos formales que la ley prescribe, y la ratificación posterior, elevada a escritura pública, permite subsanar el defecto de representación ante el Registrador, conforme a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de marzo de 2015, ha reiterado que la ratificación tácita requiere actos concluyentes inequívocos que revelen la voluntad de asumir el negocio. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades sustantivas sobre la ratificación, pues el Derecho civil estatal es aplicable en su integridad.

No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren el régimen general; la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil en materia de discapacidad, incide tangencialmente al exigir que la ratificación de actos de personas con medidas de apoyo se ajuste a las reglas de capacidad modificadas, pero sin alterar la esencia del instituto. En la práctica notarial murciana, la ratificación se documenta mediante escritura pública, siendo suficiente para su eficacia civil y registral.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, un matrimonio firma un contrato de arras para comprar un piso en Vistabella por 185.000 euros. La esposa no puede acudir a la notaría el día de la firma por un ingreso hospitalario urgente. El marido firma en su nombre, pero la ley exige que ella ratifique el documento en un plazo de quince días. Tras su alta, acuden juntos a la misma notaría y ella ratifica la compraventa ante el notario, confirmando que está conforme con el precio y las condiciones. Sin esa ratificación, el contrato sería anulable y el vendedor podría quedarse con las arras.
  • Una empresa de Lorca dedicada a la exportación de frutas decide adquirir una nave logística en el polígono de La Torrecilla por 420.000 euros. El administrador único, que reside temporalmente en Alemania, otorga un poder a un apoderado para firmar la escritura. El notario exige que, además, el administrador ratifique personalmente la operación mediante comparecencia telemática o documento privado con firma legitimada. Tras la ratificación en un consulado español, la compraventa queda inscrita en el Registro de la Propiedad de Lorca, garantizando la seguridad jurídica del pago y la transmisión.
  • En San Javier, una viuda de 78 años hereda junto a sus tres hijos una vivienda en La Manga del Mar Menor valorada en 350.000 euros. Uno de los hijos, con poderes notariales, firma la aceptación de herencia y la posterior venta a un inversor alemán. El comprador exige que la madre ratifique la operación personalmente, pues sin su consentimiento expreso la venta podría impugnarse por vicios del consentimiento. La ratificación se realiza en la notaría de San Javier, donde la señora confirma ante el notario que comprende el precio, las cargas y las condiciones del pago, quedando la transmisión plenamente válida.

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