Conceptos generales

Rematante

La palabra rematante evoca, para la mayoría, la imagen de una sala de subastas con un martillo y un pregonero, pero la realidad jurídica y económica que esconde en el ámbito inmobiliario español es mucho más compleja y, a menudo, sorprendente para quien se acerca por primera vez a ella. El dato menos conocido es que el rematante no es simplemente "el que gana la puja", sino que adquiere el bien en un estado de incertidumbre deliberada: compra el inmueble en la mayoría de los casos con cargas anteriores que no siempre se cancelan, y con la obligación de consignar el precio en un plazo perentorio de cuarenta días si la subasta es judicial, o en los términos que fijen las condiciones de la subasta administrativa o notarial. Esta figura se convierte en protagonista absoluto en los procedimientos de ejecución hipotecaria y en las subastas del Boletín Oficial del Estado, pero también aparece en las ventas que realiza la Agencia Tributaria para cobrar deudas, en las subastas de herencias yacentes o en aquellas promovidas por administraciones concursales.

Para un inversor, entender al rematante es comprender la puerta de entrada a activos con descuentos sustanciales, pero también a un laberinto de plazos, consignaciones y riesgos ocultos que un particular sin asesoramiento rara vez intuye. El error más habitual que cometen los particulares es confundir la condición de rematante con la de propietario pleno e inmediato. Nada más lejos de la realidad: el rematante obtiene un título que, hasta que no se dicta el auto de adjudicación y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no le otorga la posesión efectiva del inmueble. Es frecuente que el deudor ejecutado siga ocupando la vivienda, y que el nuevo adquirente deba iniciar un procedimiento de desalojo que puede alargarse meses, incluso años en supuestos de especial vulnerabilidad. Además, el rematante asume la responsabilidad de revisar el certificado de cargas con antelación, porque si existen cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, estas no se cancelan y pasarán a gravar el bien en su poder.

Ahí interviene el abogado como pieza clave, junto al notario que eleva a público la adjudicación y al registrador que finalmente inscribe el dominio, sin olvidar al tasador cuyo informe ha servido de tipo de salida en la subasta. Para el propietario que afronta una ejecución, conocer la figura del rematante es igualmente esencial, pues le permite saber quién puede quedarse con su vivienda y bajo qué condiciones, y para el heredero que recibe un inmueble con una deuda hipotecaria en curso, la posibilidad de que un tercero se convierta en rematante puede determinar si la herencia es aceptada a beneficio de inventario o si se renuncia. La relevancia de este término trasciende la mera anécdota procesal: es el punto de encuentro entre el mercado inmobiliario secundario y el sistema de ejecución forzosa, un espacio donde el precio de mercado se sustituye por el de la puja y donde la diligencia del postor se mide por su capacidad para leer un edicto y anticipar problemas.

En la práctica de Promurcia, cada vez más inversores acuden a nosotros con la idea de que "comprar en subasta es un chollo", y nuestra labor consiste en matizar esa expectativa con un análisis riguroso de la finca, de sus cargas y del procedimiento concreto, porque ser rematante no es un destino, sino el inicio de una gestión que exige paciencia, liquidez y conocimiento jurídico. Quien entiende esta figura, domina una de las vías más potentes y menos transitadas del mercado inmobiliario español, pero quien la ignora, arriesga su capital en una operación que puede convertirse en un quebradero de cabeza de difícil solución.

Descripción técnica

El rematante es la persona física o jurídica que resulta adjudicataria de un bien, generalmente inmueble, en un procedimiento de subasta pública, ya sea judicial, notarial o administrativa. Su condición nace del acto de remate, que es la resolución por la cual se acepta la mejor postura y se atribuye la titularidad del bien al mejor postor, previo cumplimiento de los requisitos legales y el pago del precio ofrecido. En el ámbito inmobiliario español, la figura se regula con distinta intensidad según la vía por la que se llegue a la subasta, siendo la más frecuente y de mayor calado práctico la subasta judicial derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de apremio. En el procedimiento judicial, la normativa de referencia es la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 655 y siguientes regulan la subasta de bienes inmuebles. El proceso se inicia con el embargo del inmueble, practicado por el Letrado de la Administración de Justicia, y continúa con la tasación pericial, que fija el valor de salida, y la publicación del edicto en el Boletín Oficial del Estado y en el tablón de anuncios del juzgado.

Las posturas se presentan electrónicamente a través del portal de subastas del Ministerio de Justicia, y es requisito indispensable consignar el cinco por ciento del valor de tasación para tomar parte. Si no hay posturas, el ejecutante puede pedir la adjudicación por el treinta por ciento del valor de tasación o por el cincuenta por ciento si la carga es superior, conforme al artículo 671. El remate se aprueba por auto, que es el título ejecutivo para la entrega de la posesión, y el rematante debe consignar la diferencia entre el depósito y el precio total en el plazo de veinte días hábiles desde la notificación, según el artículo 670. La falta de pago conlleva la pérdida del depósito y la posible declaración de rebeldía, con la consecuencia de que el bien se pueda adjudicar al segundo mejor postor.

La subasta notarial, regulada por el artículo 236 del Reglamento Hipotecario y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se utiliza en ejecuciones extrajudiciales ante notario cuando la hipoteca se constituyó con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley y las partes pactaron esta vía. El procedimiento se rige por las reglas de la subasta judicial, pero con especialidades: la publicación se realiza en el tablón de anuncios del notario y en el portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, y el depósito exigido es del cinco por ciento del tipo. La venta se formaliza mediante acta notarial, que es título suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, y el rematante debe pagar el precio en el plazo de diez días desde la notificación del requerimiento, con un máximo de tres meses si se acepta el aplazamiento.

La Ley 5/2019 refuerza la protección del deudor hipotecario, exigiendo que el valor de tasación no sea inferior al setenta y cinco por ciento del valor de mercado, y que el rematante asuma, salvo pacto en contrario, el pago de los tributos derivados de la adquisición. En cuanto a la subasta administrativa, la más relevante es la que practica la Agencia Estatal de Administración Tributaria o los ayuntamientos para el cobro de deudas, y se rige por el Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, y la Ley General Tributaria. El procedimiento de apremio se inicia con la notificación de la providencia de apremio, y la subasta se tramita a través del portal de subastas de la Agencia Tributaria, con un plazo de veinte días hábiles para la presentación de ofertas. El rematante debe consignar el treinta por ciento de la cantidad por la que se le adjudique el bien en el plazo de cuarenta y ocho horas desde la notificación, y el saldo restante en el plazo de quince días.

La adjudicación se formaliza mediante diligencia de adjudicación, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el bien se transmite libre de cargas, pues la Administración cancela las cargas posteriores al embargo, aunque las anteriores subsisten y el rematante las asume, salvo que se pacte su subrogación. Desde la perspectiva fiscal, el rematante debe tener en cuenta varias obligaciones. La adquisición en subasta judicial o notarial está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, con el tipo que fije la comunidad autónoma, que en la Región de Murcia se sitúa en el ocho por ciento para inmuebles, si bien la base imponible puede ser objeto de comprobación administrativa. Si la subasta es administrativa, la operación se considera una venta forzosa y también devenga el impuesto, con la particularidad de que el acta de adjudicación es un documento notarial que puede generar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en su modalidad de cuota gradual, si bien la doctrina y la jurisprudencia han matizado su exigencia cuando la adjudicación es consecuencia directa de un procedimiento de apremio.

El rematante también debe hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles desde el momento en que se le notifica la adjudicación, pues la titularidad catastral se modifica con la transmisión, y al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, que se devenga por la transmisión del terreno, aunque en las subastas judiciales la ley exime al adquirente cuando el deudor es insolvente, conforme al artículo 104.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004. En el ámbito del IRPF, si el rematante adquiere el inmueble para su posterior venta, las plusvalías obtenidas tributarán como ganancia patrimonial, y si lo destina a vivienda habitual, puede aplicar la deducción por inversión si cumple los requisitos. Los efectos frente a terceros son inmediatos desde la aprobación del remate, pero la eficacia real plena exige la inscripción en el Registro de la Propiedad, que se practica mediante mandamiento judicial o acta notarial, y que otorga la protección del artículo 32 de la Ley Hipotecaria frente a quien no haya inscrito su título.

El rematante debe verificar en el certificado de cargas la existencia de cargas anteriores y posteriores, pues las anteriores al derecho del ejecutante subsisten y pueden dar lugar a ejecuciones separadas, mientras que las posteriores se cancelan de oficio. La posesión efectiva se obtiene mediante el lanzamiento, que el juzgado ordena en el mismo auto de adjudicación, y que puede demorarse si el inmueble está ocupado, con la posibilidad de que el rematante solicite la entrega de la posesión, que se practicará en el plazo máximo de tres meses si no hay oposición, conforme al artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Marco legal

El rematante, como adjudicatario en un procedimiento de apremio, encuentra su principal fundamento normativo en el Real Decreto de 3 de febrero de 1881, por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien la referencia vigente esencial es la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 670 regula la aprobación del remate y los requisitos del auto de adjudicación. Esta norma debe complementarse con el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en lo relativo a la constancia registral de la transmisión. En sede sustantiva, el Código Civil, en sus artículos 609 y 1445, resulta de aplicación supletoria en cuanto al modo de adquirir el dominio, operando la adjudicación como título traslativo que, inscrito en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 33 de la Ley Hipotecaria de 1946, perfecciona la adquisición frente a terceros.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 19 de diciembre de 2018, ha precisado que el rematante no adquiere la condición de tercero hipotecario protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando el procedimiento adolece de nulidad radical, matizando así el alcance de la fe pública registral en estos supuestos. En cuanto a la normativa autonómica, la Región de Murcia no presenta particularidades procesales propias en esta materia, al ser competencia exclusiva del Estado la legislación procesal, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, incide en los requisitos urbanísticos que deben verificarse en la transmisión de inmuebles, exigiendo la acreditación de la situación de la finca respecto al planeamiento vigente. Posteriormente a 2018, debe destacarse la modificación operada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que introdujo ajustes en la tramitación electrónica del remate y en el régimen de consignaciones, reforzando la seguridad jurídica del adjudicatario. Finalmente, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, resulta aplicable en cuanto a las deudas comunitarias que puedan afectar al inmueble rematado.

Ejemplos prácticos en Murcia

Cuando el banco ejecutó la hipoteca sobre su vivienda en el barrio murciano de El Carmen, a Carmen le adjudicaron el inmueble por 180.000 euros. Un mes después, el juzgado celebró la subasta y resulta que un inversor ofreció 210.000 euros, convirtiéndose en el rematante. Como el precio superaba el 50% del valor de tasación, el excedente de 30.000 euros, tras descontar deuda y costas, se le entregó a Carmen. Ella no esperaba recuperar nada, pero el rematante le permitió saldar su deuda y recibir una pequeña cantidad para empezar de nuevo.
En una subasta judicial del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena, la empresa constructora Levante Inmobiliario se presentó como postora única por una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza. El juzgado le adjudicó el bien por 320.000 euros, siendo declarada rematante. Al tratarse de una subasta sin competencia, la empresa debió consignar el 20% del precio en el acto y el resto en cuarenta días. Como rematante, obtuvo la posesión del inmueble libre de cargas y pudo inscribirlo a su nombre, pero también asumió los gastos de cancelación de embargos y la plusvalía municipal.
Cuando falleció su tío en Molina de Segura, Andrés descubrió que la finca rústica de 12 hectáreas en la huerta tenía una hipoteca impagada de 95.000 euros. El banco ejecutó y la finca salió a subasta, donde un agricultor profesional resultó rematante por 140.000 euros, cubriendo la deuda. Andrés, como heredero, recibió los 45.000 euros restantes tras liquidar costas judiciales. El rematante, por su parte, obtuvo la finca libre de cargas y pudo comenzar a cultivarla de inmediato, mientras Andrés evitó heredar una deuda que superaba el valor real del terreno.

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