Marco jurídico

Ejecución Forzosa

La ejecución forzosa constituye el procedimiento judicial mediante el cual el acreedor, amparado en un título que la ley considera ejecutivo, puede obtener el cumplimiento forzado de una obligación cuando el deudor no la satisface voluntariamente. En el ordenamiento jurídico español, este mecanismo representa la garantía última del crédito y resulta esencial para el funcionamiento del mercado inmobiliario, pues sin él no existiría seguridad jurídica en las transacciones ni confianza en el sistema de garantías reales. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, el conocimiento de este término es crucial, ya que puede afectar directamente a su patrimonio en situaciones tan habituales como el impago de una hipoteca, el incumplimiento de un contrato de arras, la reclamación de deudas por comunidades de propietarios o la ejecución de sentencias que obligan a desalojar una vivienda arrendada.

En el ámbito inmobiliario, la ejecución forzosa aparece con frecuencia en procedimientos hipotecarios, donde el banco ejecuta la garantía sobre la vivienda, pero también en procesos derivados de herencias no liquidadas, en los que los herederos deben hacer frente a las deudas del causante, o en litigios urbanísticos que ordenan la demolición de una edificación ilegal. En todos estos casos intervienen varios profesionales: el abogado como director letrado del proceso, el procurador como representante procesal, el notario cuando se realizan requerimientos de pago o actas de subasta, el registrador de la propiedad que inscribe las anotaciones preventivas de embargo y certifica las cargas, y el tasador que valora el inmueble para fijar el tipo de subasta. El agente inmobiliario, aunque no interviene directamente en el procedimiento judicial, desempeña un papel importante al asesorar a compradores interesados en inmuebles procedentes de ejecuciones, advirtiéndoles de los riesgos de las cargas ocultas y de la necesidad de verificar la situación registral antes de cualquier oferta.

Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir la ejecución forzosa con el simple impago: creen que basta con dejar de pagar la hipoteca para que el banco recupere la vivienda de forma inmediata, cuando en realidad el proceso judicial requiere meses de trámites, notificaciones y posibilidad de enervación del desahucio o de convenio con la entidad. Otro error común es pensar que subastadas las cargas preferentes, el comprador adquiere el inmueble libre de toda deuda, cuando en realidad solo se cancelan las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada, permaneciendo las posteriores si no se ha instado su cancelación. Por ello, la ejecución forzosa no debe ser vista como un evento excepcional, sino como un procedimiento reglado que todo inversor o propietario debe conocer para anticipar riesgos, negociar con garantías y actuar con la debida diligencia cuando se enfrente a una reclamación judicial.

Descripción técnica

La ejecución forzosa en el ámbito inmobiliario se despliega principalmente a través de dos modalidades que conviene distinguir con claridad por sus efectos prácticos y su régimen jurídico: la ejecución dineraria ordinaria, regulada en los artículos 517 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y la ejecución hipotecaria, que constituye un procedimiento especial sumario previsto en los artículos 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y desarrollado procesalmente en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ambas comparten la finalidad de satisfacer el crédito del ejecutante mediante la realización forzosa de los bienes del deudor, pero difieren sustancialmente en los títulos que habilitan el despacho de ejecución, en los plazos de oposición, en las reglas de subasta y en las garantías que asisten al deudor hipotecante. El procedimiento de ejecución hipotecaria se inicia con la presentación de la demanda ejecutiva ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica el inmueble.

La documentación esencial incluye la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, la certificación registral que acredite la titularidad y las cargas vigentes, y la liquidación de la deuda certificada por el acreedor. Una vez admitida a trámite, se requiere de pago al deudor en su domicilio, concediéndole un plazo de diez días para pagar o de veinte días si se trata de la vivienda habitual del ejecutado, en cuyo caso el plazo se extiende a treinta días si se acoge al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012. Transcurrido el plazo sin pago, se dicta auto de ejecución, se decreta el embargo del inmueble y se procede a la tasación pericial, que servirá de tipo para la subasta. La subasta judicial, hoy electrónica a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, se rige por las normas de los artículos 643 a 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El inmueble sale a subasta por el 70 por ciento del valor de tasación pactado en la escritura, salvo que se trate de vivienda habitual, en cuyo caso el tipo mínimo será el 75 por ciento. Existe la posibilidad de que el deudor presente un tercero que mejore la postura o que el propio acreedor se adjudique el bien por un porcentaje mínimo del 50 por ciento del valor de tasación si no hay postores. Si la subasta queda desierta, el acreedor puede adjudicarse el inmueble por el 70 por ciento del valor de tasación o por el importe de la deuda si este es inferior. La adjudicación se formaliza por decreto del Letrado de la Administración de Justicia y se inscribe en el Registro de la Propiedad, cancelándose la hipoteca y las cargas posteriores. Las implicaciones fiscales de la ejecución forzosa son relevantes tanto para el ejecutante como para el ejecutado. La adjudicación del inmueble en subasta constituye una transmisión patrimonial a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).

El adquirente, sea el acreedor o un tercero, deberá liquidar el ITP al tipo autonómico correspondiente, que en la Región de Murcia se sitúa entre el 8 y el 10 por ciento para inmuebles, en función del valor real. Si la adjudicación se formaliza en escritura pública, se devengará además la cuota variable del AJD. Para el deudor ejecutado, la dación en pago o la pérdida del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que debe calcularse por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de la deuda que se cancela, con las especialidades previstas en el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF. Además, la transmisión del inmueble mediante subasta judicial devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 ha modulado la liquidación de este impuesto, permitiendo que no se tribute si se acredita que no ha existido incremento de valor, pero en la práctica la base imponible sigue siendo el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Los efectos frente a terceros son particularmente relevantes en la ejecución forzosa. El principio de tracto sucesivo exige que la adjudicación se inscriba en el Registro de la Propiedad para que surta efectos plenos. La inscripción cancelará las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, pero respetará los derechos preferentes, como las expensas de comunidad de propietarios devengadas en los dos últimos años, que gozan de preferencia según el artículo 9 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada, como servidumbres o censos, subsisten y el adjudicatario las asume. El Catastro Inmobiliario debe actualizarse con el cambio de titularidad, pero no tiene eficacia constitutiva, solo administrativa. Es importante señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha introducido

Marco legal

La ejecución forzosa, como procedimiento judicial para hacer efectivo el cumplimiento de una obligación cuando el deudor no lo hace voluntariamente, se encuentra regulada principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobada por Real Decreto 1/2000, de 7 de enero. El artículo 517 de la LEC enumera los títulos que llevan aparejada ejecución, mientras que el artículo 520 regula la ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales. Para la ejecución hipotecaria, de especial relevancia en el ámbito inmobiliario, los artículos 681 a 698 de la LEC establecen el procedimiento especial, complementados por la Ley Hipotecaria, cuyo artículo 129 señala la posibilidad de venta extrajudicial ante notario y su artículo 131 regula la ejecución directa sobre bienes hipotecados. El Código Civil, en su artículo 1098, determina que si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la sentencia de 18 de junio de 2020, ha delimitado los requisitos de la ejecución hipotecaria en relación con las cláusulas abusivas.

El Tribunal Constitucional, en sentencia 70/2020, de 30 de junio, declaró la inconstitucionalidad de ciertos aspectos del Real Decreto-ley 6/2019 que limitaba la protección del deudor hipotecario, aunque posteriormente se restableció el régimen anterior. Tras 2018, las reformas más significativas provienen del Real Decreto-ley 1/2020, de 7 de enero, que modificó la LEC para agilizar los lanzamientos en ejecuciones hipotecarias, y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que introdujo requisitos previos a la ejecución. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que regule la ejecución forzosa, al ser materia procesal reservada al Estado, si bien la Ley 5/2021, de 28 de abril, de Vivienda de la Región de Murcia, establece medidas de protección para deudores en riesgo de desahucio, como la obligación de ofrecer alquiler social en viviendas de entidades financieras, pero no altera el procedimiento judicial de ejecución.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María heredó en 2023 una vivienda en la pedanía murciana de El Palmar con una hipoteca pendiente de 80.000 euros. Tras fallecer su padre, la cuota mensual de 650 euros resultó insostenible con su sueldo. Dejó de pagar durante ocho meses y el banco inició la ejecución forzosa. El juzgado de primera instancia de Murcia dictó auto de subasta del inmueble, valorado en tasación en 140.000 euros. María perdió la casa y, al no alcanzar el precio de subasta para cubrir la deuda más costas, continúa debiendo 12.000 euros.
  • Una promotora construyó en 2022 un edificio de 12 viviendas en Torre-Pacheco. Incumplió el pago de 200.000 euros a un proveedor de materiales de Cartagena. El proveedor demandó y obtuvo sentencia firme; al no cobrar, instó ejecución forzosa sobre tres pisos no vendidos. El juzgado de lo mercantil de Murcia embargó y subastó los inmuebles por un total de 180.000 euros. La promotora había entrado en concurso, pero la ejecución siguió su curso al ser sobre bienes hipotecados con anterioridad.
  • Juan y Laura, matrimonio de Águilas, compraron un piso en La Manga por 250.000 euros en 2021 con hipoteca de 180.000 euros. En 2024 se divorciaron y el banco no aceptó la división de la deuda. Laura dejó de pagar su parte. Tras seis cuotas impagadas por 4.500 euros, la entidad inició ejecución forzosa hipotecaria. El juzgado de Cartagena decretó el lanzamiento y subasta del piso, saldando la deuda principal de 168.000 euros pero quedando pendientes intereses moratorios de 3.200 euros que ambos excónyuges deben solidariamente.

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