Conceptos generales

Ritornar

Pocas decisiones patrimoniales generan tanta confusión como la de recuperar la posesión efectiva de un inmueble cuando se extingue el título que lo entregó a un tercero, y sin embargo ese momento, aparentemente administrativo, puede determinar la integridad de su inversión inmobiliaria durante décadas. Ritornar, en su esencia más práctica, describe el acto de devolver un bien raíz a su propietario original tras la conclusión de un contrato de arrendamiento o cesión, pero su alcance real trasciende con mucho la mera entrega de llaves, porque implica la restitución plena de facultades de uso, disfrute y disposición que habían sido temporalmente transferidas. Para el propietario particular que ha alquilado su vivienda, para el inversor que ha cedido un local comercial o para el heredero que recibe un piso con un inquilino dentro, comprender este mecanismo resulta esencial, pues de su correcta ejecución depende que el patrimonio recupere su valor de mercado, que la rentabilidad acumulada no se diluya en litigios y que la futura venta o nueva explotación del activo no se vea lastrada por una situación de ocupación no resuelta.

Esta figura aparece con frecuencia en el ámbito de los arrendamientos urbanos, tanto de vivienda como de uso distinto al de vivienda, pero también en operaciones de cesión temporal de uso, en contratos de leasing inmobiliario e incluso en determinadas fórmulas de cooperativa o de aprovechamiento por turno, y su tratamiento correcto exige la intervención coordinada de varios profesionales: el abogado especializado que redacta y revisa las cláusulas de extinción, el agente inmobiliario que gestiona la entrega formal y el inventario del estado del inmueble, el notario cuando se requiere acta de notoriedad o de presencia para dejar constancia fehaciente de la devolución, y el registrador de la propiedad en aquellos supuestos en que el derecho de uso o la cesión hubieran tenido acceso al Registro, como ocurre con ciertos derechos reales de uso y habitación.

Un error frecuente que cometen los particulares consiste en confundir la simple entrega de llaves con la restitución jurídica completa, pues si no se formaliza adecuadamente la recepción del inmueble, con su correspondiente acta de entrega, lectura de contadores y relación de desperfectos, el propietario puede verse obligado a aceptar una devolución incompleta o a asumir responsabilidades por vicios que no existían al inicio del contrato; otro desliz habitual es ignorar que el ritornar no opera automáticamente en todos los casos, ya que si el contrato contemplaba tácita reconducción o prórroga obligatoria, la mera inacción de las partes puede prorrogar la situación posesoria del arrendatario sin que el dueño recupere su bien.

Además, en el contexto de una compraventa, el comprador debe verificar que el vendedor ha recuperado efectivamente la posesión libre antes del otorgamiento de la escritura, porque de lo contrario adquirirá un inmueble gravado con un derecho de uso que no consta en el Registro pero que puede oponerse al nuevo titular si existe apariencia de título; en las herencias, los herederos que reciben un bien arrendado deben conocer los plazos y condiciones para instar la finalización del contrato, especialmente cuando el causante había cedido el uso en vida, y en las operaciones de inversión, el retorno del activo a la esfera del propietario marca el momento idóneo para su revalorización, su venta o su reincorporación al mercado con condiciones actualizadas. En definitiva, el ritornar no es un trámite menor, sino el punto de inflexión que restablece el equilibrio patrimonial y que, bien gestionado, convierte un activo temporalmente cedido en una fuente renovada de valor para su titular.

Descripción técnica

El ritorno posesorio, en su acepción jurídica más precisa, no constituye una figura autónoma del ordenamiento, sino la consecuencia natural de la extinción del título que legitimaba la tenencia de un tercero. El mecanismo se activa cuando concurre alguna de las causas de resolución del contrato: el transcurso del plazo pactado en un arrendamiento urbano, la resolución por impago de rentas, la finalización de un usufructo temporal, la nulidad sobrevenida de un comodato o la expiración del derecho de superficie constituido al amparo del artículo 53 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. En todos estos supuestos, el propietario recupera la facultad de usar y disfrutar el bien, pero esa recuperación no opera de forma automática ni pacífica en la mayoría de los casos, pues exige un procedimiento que garantice el equilibrio entre el derecho del titular y la protección del poseedor. El primer paso del proceso consiste en la verificación del título extinto.

El propietario debe acreditar su condición mediante nota simple registral o escritura pública, y el poseedor debe haber recibido comunicación fehaciente de la no renovación o de la resolución contractual. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9, exige que la extinción se comunique con la antelación mínima de treinta días para vivienda y de tres meses para uso distinto de vivienda, salvo pacto en contrario. Si el ocupante no desaloja voluntariamente, el propietario debe acudir a la vía judicial ejercitando la acción de desahucio por precario o por falta de pago, regulada en los artículos 250.1.1º y 439 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde radique el inmueble, se caracteriza por su celeridad y por la posibilidad de solicitar el lanzamiento del ocupante en el mismo escrito de demanda, sin necesidad de un juicio declarativo posterior.

La documentación requerida en sede judicial comprende el contrato que originó la entrega de la posesión, el requerimiento fehaciente de resolución o de no renovación, la escritura de propiedad o certificación registral, y el justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pues la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone al prestamista, y por extensión al propietario que actúa como arrendador, la obligación de acreditar el cumplimiento de sus obligaciones tributarias antes de ejercitar acciones frente al ocupante. El plazo para la celebración de la vista, conforme al artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es de veinte días desde la admisión de la demanda, y la sentencia estimatoria lleva aparejado el lanzamiento en el término de quince días, prorrogable solo por causas justificadas y acreditadas. Cuando el inmueble está ocupado sin título alguno, la acción de precario, fundamentada en el artículo 348 del Código Civil, permite al propietario recuperar la posesión frente a quien la detenta sin pagar merced ni tener contrato.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de 30 de junio de 2015 y 11 de diciembre de 2018, ha consolidado la doctrina de que el precarista es aquel que posee sin título o con título que ha perdido su eficacia, y que la acción es de naturaleza petitoria, no posesoria, por lo que no cabe oponer la posesión continuada como excepción. El procedimiento se tramita por los cauces del juicio verbal, con las mismas garantías procesales que el desahucio, y la sentencia que estima la demanda ordena la inmediata restitución de la posesión al demandante. El ritorno posesorio presenta dos modalidades sustancialmente distintas según medie o no resolución contractual. En la primera, denominada ritorno por extinción del plazo, el contrato llega a su término natural y el propietario no desea renovarlo; en la segunda, ritorno por resolución anticipada, concurre un incumplimiento grave del ocupante, como el impago reiterado de rentas o la realización de obras no consentidas, que faculta al arrendador para instar la resolución conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En ambos casos, el desalojo debe realizarse con respeto al derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio, reconocido en el artículo 18.2 de la Constitución Española, por lo que cualquier actuación unilateral del propietario, como el cambio de cerraduras o la suspensión de suministros, constituye un ilícito civil y penal que puede revertir en su contra. Los efectos frente a terceros se producen desde la inscripción de la sentencia firme en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite anotar preventivamente la demanda para que el lanzamiento sea oponible a los adquirentes posteriores del inmueble. El Catastro, por su parte, debe actualizarse con la nueva situación posesoria, pues el artículo 14 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, obliga a declarar las alteraciones en la titularidad y en el uso de los bienes inmuebles en el plazo de dos meses desde que se produzcan. Las implicaciones fiscales del ritorno son relevantes.

El propietario que recupera la posesión debe continuar satisfaciendo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que no se suspende durante la ocupación, y si procede a una nueva venta, la ganancia patrimonial se integrará en su base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se devengará en el momento de la transmisión, no en el de la recuperación posesoria, salvo que esta implique una alteración catastral que genere un nuevo hecho imponible. Finalmente, si el ritorno va acompañado de la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, se devengará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de arrendamiento, conforme al artículo 7.1.A) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, con un tipo que oscila entre el 0,5 y el 1 por ciento de la renta total del contrato.

Marco legal

El término "ritornar" no constituye una figura jurídica autónoma en el ordenamiento español, sino que se emplea en el tráfico inmobiliario para designar la reversión de una transmisión por incumplimiento de la condición resolutoria pactada. Su marco legal se asienta, con carácter principal, en el Código Civil. El artículo 1124 CC reconoce la facultad de resolver las obligaciones recíprocas cuando uno de los contratantes incumple, y su aplicación al contrato de compraventa se concreta en el artículo 1504 CC, que regula el pacto comisorio implícito en la venta de bienes inmuebles, estableciendo que el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños y abono de intereses. Asimismo, el artículo 1505 CC contempla la condición resolutoria expresa para el caso de falta de pago del precio en el plazo convenido, facultando al vendedor para tener por resuelto el contrato. La eficacia frente a terceros de este derecho de reversión exige su constancia registral conforme al artículo 23 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 11 de la misma norma, que admite la inscripción de condiciones resolutorias.

El Tribunal Supremo, en sentencias como la número 623/2015, de 5 de noviembre, ha precisado que la condición resolutoria inscrita opera erga omnes, permitiendo al vendedor recuperar la finca frente a terceros adquirentes de buena fe si se incumple el plazo de pago. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que module esta figura, rigiendo plenamente el derecho estatal. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo modificaciones relevantes en materia de ejecución de condiciones resolutorias por impago en préstamos hipotecarios, pero no altera el régimen sustantivo del artículo 1504 CC. No se aprecian reformas posteriores a 2018 que afecten directamente al ritornar en el ámbito civil, aunque la práctica notarial y registral exige cada vez mayor precisión en la redacción de la cláusula resolutoria para evitar interpretaciones judiciales adversas.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un matrimonio de Cartagena adquirió en 2005 un piso en el ensanche por 180.000 euros con hipoteca de 140.000. Tras el divorcio, la esposa se quedó en la vivienda y él firmó la renuncia al bien a cambio de la cancelación de su deuda. Ahora, en 2025, la propiedad se valora en 210.000 euros y la hipoteca restante es de 60.000. El exmarido, que quiere comprar otra casa en Torre-Pacheco, solicita al banco que le elimine del registro como titular para poder acceder a una nueva financiación. El ritornar consiste en que el banco exige su firma en la escritura de novación, liberándole de responsabilidad futura.
Una empresa de construcción en Molina de Segura compró en 2018 una nave industrial en Yecla por 350.000 euros mediante un préstamo con garantía hipotecaria de 250.000. En 2024, ante la caída de pedidos, vende la nave a un fondo de inversión por 280.000 euros, pero el comprador subroga la hipoteca. La empresa quiere desvincularse por completo del crédito, por lo que negocia con el banco el ritornar: la entidad acepta liberar al vendedor original de cualquier obligación futura, siempre que el fondo acredite solvencia. Así, la sociedad evita quedar como avalista y puede obtener líneas de crédito para otros proyectos en Águilas.
Un heredero en Lorca recibe en 2023 un local comercial en pleno casco urbano valorado en 120.000 euros, pero con una hipoteca pendiente de 80.000 que el fallecido había firmado. El banco, al conocer el fallecimiento, exige al heredero que se subrogue en la deuda o que venda el inmueble. El heredero, que no quiere asumir el préstamo, encuentra un comprador en Mazarrón por 135.000 euros. En la escritura de compraventa, se pacta el ritornar: el banco libera al heredero de la obligación personal, y el comprador asume la hipoteca restante de 75.000, quedando el vendedor totalmente exento de futuras reclamaciones.

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