Conceptos generales

Seguro de caución

Cuando un comprador y un vendedor se sientan ante el notario para firmar la escritura de compraventa, el ambiente suele estar cargado de tensión contenida: el vendedor teme no cobrar la totalidad del precio diferido y el comprador se pregunta si el inmueble quedará libre de cargas o si la promotora cumplirá con la entrega en la fecha pactada. Es precisamente en ese instante, cuando la confianza personal resulta insuficiente y las garantías bancarias tradicionales resultan lentas o costosas, donde aparece el seguro de caución, un instrumento que actúa como un fiador profesional y solvente que se compromete a responder económicamente si una de las partes incumple sus obligaciones. A diferencia de un aval bancario, que inmoviliza líneas de crédito y exige contragarantías, este seguro se contrata con una entidad aseguradora autorizada por la Dirección General de Seguros y su coste suele ser una prima única que resulta más económica y ágil de obtener, lo que explica su creciente presencia en las operaciones inmobiliarias españolas.

Para el propietario que vende su vivienda a plazos, el seguro de caución se convierte en una red de seguridad que le garantiza el cobro de las mensualidades pendientes si el comprador deja de pagar; para el comprador de una vivienda sobre plano, protege las cantidades entregadas a cuenta frente a un posible impago o quiebra de la promotora; y para el inversor que adquiere un local arrendado, asegura el cumplimiento de las obligaciones contractuales del inquilino, como el pago de la renta o la devolución del inmueble en buen estado. También aparece con frecuencia en el ámbito urbanístico, donde se exige para garantizar la correcta ejecución de obras de urbanización, y en procedimientos judiciales o administrativos, cuando se solicita como contracaución para suspender un acto administrativo o evitar un desahucio. Los profesionales que intervienen en su contratación son diversos: el notario suele dar fe de su existencia y contenido, el registrador de la propiedad puede requerirlo para inscribir ciertas operaciones, el abogado asesora sobre la idoneidad de la cobertura y el agente inmobiliario lo recomienda como mecanismo de seguridad en las negociaciones que gestiona.

El error más frecuente entre los particulares es confundir el seguro de caución con un seguro de crédito o con un simple seguro de daños, cuando en realidad su función es garantizar el cumplimiento de una obligación concreta y específica, no indemnizar por cualquier perjuicio. Otro malentendido habitual es creer que la aseguradora responde automáticamente ante el primer impago, cuando en realidad suele exigir que el beneficiario acredite fehacientemente el incumplimiento y, en muchos casos, que haya reclamado previamente al deudor principal. Tampoco es raro que el comprador confíe en la palabra del promotor que afirma tener contratado el seguro, sin verificar que la póliza existe, que está vigente y que el propio comprador figura como beneficiario, una comprobación sencilla que evita desagradables sorpresas posteriores. En el ámbito de las herencias, este instrumento también resulta útil cuando los herederos acuerdan aplazar el pago de la legítima o de la adjudicación de un inmueble a uno de ellos, garantizando así que el heredero beneficiario cobrará lo pactado aunque el heredero deudor no cumpla.

La versatilidad del seguro de caución, unido a su menor coste respecto al aval y a su rapidez de tramitación, lo ha convertido en una herramienta habitual en la práctica inmobiliaria murciana, especialmente en operaciones sobre viviendas en construcción y en la compraventa de suelo con cargas urbanísticas pendientes.

Descripción técnica

El seguro de caución se configura como un contrato autónomo y accesorio mediante el cual una entidad aseguradora, autorizada para operar en el ramo de caución, se obliga a indemnizar al tomador del seguro, que actúa como beneficiario, por las pérdidas económicas derivadas del incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales asumidas por un tercero, el asegurado, que es la persona cuya conducta se garantiza. En el ámbito inmobiliario, su aplicación más frecuente se produce en la compraventa con precio aplazado, donde el vendedor exige al comprador la constitución de una póliza que garantice el cobro de las cantidades diferidas, y en los arrendamientos, donde el propietario solicita al inquilino un aval que responda del pago de las rentas y de los daños causados en la vivienda.

La naturaleza jurídica de este instrumento difiere de la fianza personal regulada en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil, pues mientras la fianza es un contrato de garantía personal entre fiador y acreedor, el seguro de caución es un contrato de seguro por el que la entidad aseguradora asume un riesgo propio, el de insolvencia o incumplimiento del asegurado, sin que opere el beneficio de excusión ni el de división. La normativa aplicable se encuentra en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, que en su artículo 68 define el seguro de caución y establece que el asegurador no podrá oponer al tomador las excepciones que correspondan al asegurado, lo que refuerza la posición del beneficiario. En la práctica notarial, la póliza debe acompañarse de la escritura pública de compraventa y su eficacia frente a terceros no requiere inscripción registral, aunque sí es recomendable su incorporación a la escritura para su constancia y ejecución extrajudicial.

El procedimiento de contratación se inicia con la solicitud del tomador, que aporta documentación acreditativa de su identidad, de su solvencia económica y del contrato subyacente; la aseguradora realiza un análisis de riesgo y, en caso de aceptación, emite la póliza original, cuya prima anual suele oscilar entre el uno y el tres por ciento del capital garantizado, dependiendo del perfil del asegurado y de la duración del riesgo. En caso de impago, el beneficiario debe comunicar el siniestro a la aseguradora en el plazo máximo de siete días desde su conocimiento, conforme al artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro, y la entidad dispone de un plazo de cuarenta días, según el artículo 20 de la misma ley, para indemnizar, transcurrido el cual se devenga el interés de demora del veinte por ciento anual.

En el ámbito de la compraventa, el seguro de caución no sustituye a la condición suspensiva de la obtención de financiación, regulada en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sino que complementa la garantía del precio aplazado, de modo que si el comprador incumple el pago de un plazo, el vendedor reclama directamente a la aseguradora, que subroga en los derechos del beneficiario contra el asegurado conforme al artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro. En el arrendamiento, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no exige esta garantía, pero su uso es habitual y su eficacia se rige por las condiciones de la póliza, sin perjuicio de la posibilidad de reclamar judicialmente la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios.

Desde la perspectiva fiscal, la constitución del seguro de caución no devenga impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, pues no se trata de un acto inscribible en el Registro de la Propiedad ni de una operación societaria, aunque la prima satisfecha por el tomador no es deducible en el IRPF para el arrendador, salvo que se trate de un gasto vinculado a la actividad económica de arrendamiento, en cuyo caso sí procede su imputación como gasto deducible. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, no se ve afectada por la existencia de esta garantía, pues su hecho imponible es la transmisión del terreno, no el mecanismo de pago.

Frente a terceros, el seguro de caución no otorga derechos reales, sino un derecho de crédito del beneficiario contra la aseguradora, por lo que no es oponible a los acreedores del tomador ni del asegurado, salvo que se haya pactado su irrevocabilidad y la aseguradora haya renunciado a la revocación unilateral, extremo que debe constar expresamente en la póliza. En cuanto a las modalidades, cabe distinguir el seguro de caución judicial, exigido por los tribunales para garantizar las costas procesales o la suspensión de una ejecución, y el seguro de caución administrativo, requerido por la legislación urbanística, como el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para garantizar la reparación de los daños derivados de la ejecución de obras o la restitución de la legalidad urbanística.

En todos los casos, la póliza debe identificar con precisión la obligación garantizada, el capital asegurado y la duración, y su renovación anual exige el consentimiento del tomador, salvo pacto en contrario, pues el contrato de seguro tiene carácter temporal y la falta de pago de la prima determina la suspensión de la cobertura, conforme al artículo 15 de la Ley de Contrato de Seguro. La elección entre seguro de caución y aval bancario depende de la solvencia de la entidad emisora, del coste y de la rapidez de ejecución, siendo el seguro más ágil en la reclamación extrajudicial y el aval más habitual en operaciones de gran cuantía.

Marco legal

El seguro de caución, en el ámbito inmobiliario español, encuentra su fundamento normativo primario en el Código Civil, específicamente en los artículos 1822 y siguientes, que regulan el contrato de fianza. Dado que la caución otorgada por una entidad aseguradora constituye una fianza mercantil con características propias, su régimen específico se contiene en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, cuyo artículo 68 define el seguro de caución como aquel por el que el asegurador se obliga a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento por el incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales del tomador del seguro. La normativa reglamentaria de desarrollo se halla en el Real Decreto 661/2016, de 23 de diciembre, que aprueba el Reglamento de la Ley de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, así como en la Orden ECC/2509/2014, de 30 de diciembre, sobre solvencia.

En la práctica inmobiliaria, su uso más frecuente se produce en el arrendamiento de vivienda, donde el artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, admite expresamente la prestación de garantías alternativas al depósito en metálico, siempre que se formalicen mediante contrato de seguro de caución. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 465/2016, de 8 de julio, ha delimitado la naturaleza autónoma de esta garantía, precisando que la aseguradora no puede oponer al arrendador las excepciones derivadas de la relación contractual subyacente. En la Región de Murcia, la normativa autonómica no introduce particularidades sustantivas, rigiéndose por la legislación estatal, aunque el Registro de Fianzas de la Comunidad Autónoma gestiona su depósito en los términos del Decreto autonómico 20/2015. No existen modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que hayan alterado el régimen esencial, manteniéndose vigente la regulación citada.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Molina de Segura, un particular alquila su piso de 90 metros cuadrados por 650 euros mensuales a un joven con contrato indefinido pero sin nómina suficiente para el seguro de impagos tradicional. El propietario exige un seguro de caución que cubra seis mensualidades, unos 3.900 euros, más un 10% de daños. El inquilino paga una prima única de 390 euros al año. Si deja de pagar, la aseguradora abona al dueño la cantidad garantizada y luego reclama al inquilino. Gracias a esta fórmula, el contrato se firma en Murcia capital y el propietario duerme tranquilo.
  • En Cartagena, una empresa constructora firma un contrato de arrendamiento de una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza por 4.500 euros mensuales. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones, el arrendador exige un seguro de caución que cubra doce mensualidades, es decir, 54.000 euros. La empresa paga una prima del 2%, unos 1.080 euros anuales. Si la empresa abandona la nave sin pagar o causa daños estructurales valorados en 20.000 euros, la aseguradora indemniza al propietario hasta el límite pactado. Este mecanismo sustituye a la fianza tradicional y agiliza la operación en un mercado logístico muy demandado.
  • En Lorca, un matrimonio hereda un local comercial de 120 metros cuadrados, pero el arrendatario actual tiene un contrato de larga duración y el seguro de caución original de 12.000 euros sigue vigente. Los herederos, sin experiencia, reciben el traspaso del seguro junto con el inmueble. Cuando el inquilino deja de pagar cuatro mensualidades de 750 euros, la aseguradora abona a los nuevos propietarios 3.000 euros y se subroga en la reclamación. Así, los herederos no asumen el riesgo de impago y pueden decidir si renovar o no la póliza al vencimiento, con una prima anual de 240 euros.

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