Conceptos generales

Seguro multiriesgo

Pocas decisiones cotidianas tienen un impacto tan directo y silencioso sobre el patrimonio familiar como la contratación de un seguro multirriesgo, un instrumento que a menudo se percibe como un mero trámite bancario pero que en realidad constituye la primera línea de defensa frente a la eventualidad que puede convertir una vivienda en una carga financiera insostenible. Cuando una familia adquiere una propiedad, ya sea para residir en ella o como inversión, asume un compromiso económico que en la mayoría de los casos representa el mayor activo de su balance personal, y es precisamente esa exposición la que convierte al multirriesgo en un elemento estructural de cualquier operación inmobiliaria que se precie. Este contrato no es un simple agregado de pólizas sueltas, sino un mecanismo inteligente que agrupa bajo un mismo paraguas la protección frente a incendios, daños por agua, fenómenos meteorológicos, actos vandálicos o responsabilidad civil, ofreciendo una respuesta integral que difícilmente podría lograrse con coberturas individuales y que, además, resulta económicamente más eficiente para el asegurado.

En el ámbito de la compraventa, el seguro multirriesgo aparece como un requisito casi ineludible cuando la adquisición se financia mediante hipoteca, ya que las entidades de crédito exigen su contratación como garantía adicional para proteger el bien que sirve de respaldo al préstamo, aunque conviene recordar que el propietario tiene derecho a elegir la aseguradora y no está obligado a aceptar la oferta del banco si encuentra condiciones equivalentes en el mercado. Pero su relevancia trasciende con mucho el momento de la firma ante notario, pues también resulta esencial en los procedimientos de herencia, donde la transmisión de una vivienda a los herederos debe ir acompañada de la actualización de la póliza para evitar que un siniestro ocurrido durante el tránsito sucesorio deje desprotegidos a los nuevos titulares.

En el terreno del arrendamiento, el propietario que alquila su vivienda debería contar con un multirriesgo que incluya la cobertura de responsabilidad civil frente a daños causados a terceros por el inquilino, y en el ámbito urbanístico, aunque menos conocido, existen pólizas específicas que protegen al constructor o al promotor frente a vicios estructurales, lo que demuestra la versatilidad de un producto que se adapta a cada fase del ciclo de vida del inmueble. Los profesionales que intervienen en estas operaciones conocen bien el valor de este instrumento: el notario verifica que la póliza cumple con los requisitos exigidos en la escritura de préstamo, el registrador puede requerir su acreditación en determinados supuestos, el tasador la considera un factor que influye en la valoración del riesgo, y el agente inmobiliario, especialmente en operaciones de segunda mano, debería recomendar al comprador que revise las condiciones de la póliza existente antes de formalizar la compra.

El error más frecuente que cometen los particulares es confundir el seguro multirriesgo con el seguro de hogar básico, cuando en realidad el primero ofrece coberturas mucho más amplias que incluyen desde la protección de bienes muebles hasta la asistencia jurídica, o bien contratar la póliza mínima exigida por el banco sin valorar que una suma asegurada insuficiente puede dejar al propietario en una situación crítica si el valor de reconstrucción supera lo pactado. Además, muchos propietarios olvidan actualizar la póliza cuando realizan reformas que aumentan el valor de la vivienda, cuando instalan sistemas de seguridad que podrían reducir la prima, o cuando cambian el uso del inmueble, por ejemplo al destinarlo a vivienda turística, lo que puede dar lugar a exclusiones de cobertura en caso de siniestro.

Descripción técnica

El seguro multirriesgo del hogar se configura como un contrato de adhesión mediante el cual una entidad aseguradora se obliga, a cambio del pago de una prima, a indemnizar al tomador dentro de los límites pactados los daños materiales y patrimoniales que sufran la vivienda, su contenido o la responsabilidad civil derivada del uso y titularidad de aquella. Jurídicamente se trata de un contrato consensual, bilateral y oneroso, sometido a la Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro, que constituye su marco normativo esencial. Su naturaleza se distingue de otros seguros patrimoniales porque agrupa en una única póliza coberturas de daños propios, robo, responsabilidad civil extracontractual y, en las modalidades más completas, defensa jurídica y accidentes, lo que exige un análisis pormenorizado de cada garantía para determinar el alcance real de la protección. El mecanismo jurídico opera mediante la delimitación del riesgo asegurado y la valoración del interés asegurado.

El artículo 4 de la Ley 50/1980 impone al tomador el deber de declarar con exactitud las circunstancias que puedan influir en la valoración del riesgo, de modo que la ocultación de una reforma estructural, la existencia de una chimenea o la actividad profesional desarrollada en el domicilio puede determinar la nulidad del contrato o la reducción de la prestación. La suma asegurada se fija conforme al valor de reposición del inmueble, es decir, el coste de reconstrucción a nuevo con criterios técnicos actualizados, que no coincide necesariamente con el valor de mercado ni con el valor catastral. La infraseguridad, regulada en el artículo 30 de la citada ley, opera de forma proporcional: si la suma asegurada es inferior al valor real del interés, la indemnización se reduce en la misma proporción, lo que convierte la actualización periódica de la póliza en una necesidad patrimonial ineludible.

En el ámbito de la financiación hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prohíbe en su artículo 17 la vinculación obligatoria de productos, pero permite que la entidad financiera exija el mantenimiento de un seguro de daños sobre el inmueble como condición para mejorar las condiciones del préstamo, siempre que se ofrezcan alternativas y no se imponga la aseguradora del propio banco. En la práctica, la mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario constituyen una cláusula de cesión del derecho de cobro de la indemnización a favor de la entidad acreedora, amparada en el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. Esta cesión implica que, en caso de siniestro total, la aseguradora abonará la indemnización directamente al banco hasta la cancelación del principal pendiente, y solo el excedente, si existe, se entregará al propietario. La inscripción de esta cesión en el Registro de la Propiedad no es obligatoria para su eficacia entre las partes, pero sí recomendable para dotarla de oponibilidad frente a terceros acreedores.

El procedimiento de contratación requiere la solicitud de oferta vinculante, la declaración de estado del riesgo y la emisión de la póliza, documento que debe contener las condiciones generales, particulares y especiales. El periodo de carencia, que suele oscilar entre treinta y noventa días para determinadas coberturas como el robo, se pacta libremente, y la prima puede fraccionarse sin recargo legalmente tasado. En caso de siniestro, el tomador debe comunicar el acaecimiento dentro del plazo de siete días desde su conocimiento, conforme al artículo 16 de la Ley 50/1980, salvo que se pacte uno mayor, y la aseguradora dispone de cuarenta días desde la recepción de la declaración para realizar el pago, según el artículo 18, transcurrido el cual se devenga el interés de demora del artículo 20, que puede alcanzar el 50 por ciento de la indemnización si la mora excede de dos años.

Fiscalmente, la prima del seguro multirriesgo no es deducible en el IRPF para la vivienda habitual, salvo el supuesto residual de arrendamiento con opción de compra, pero sí constituye un gasto deducible en su totalidad cuando el inmueble se encuentra arrendado, en cuyo caso el propietario puede minorar los rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 23 de la Ley 35/2006. La indemnización percibida por siniestro no tributa como ganancia patrimonial en el IRPF si se destina a la reparación o reconstrucción del bien, siempre que no se produzca incremento de valor; si la indemnización supera el valor neto contable, el exceso tributa. En el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la contratación del seguro no devenga el impuesto, pero la cesión del derecho de cobro a favor del banco sí está sujeta a la modalidad de operaciones societarias o AJD según el caso, aunque en la práctica se documenta en la escritura de préstamo y se liquida conjuntamente.

La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, no se ve afectada por la existencia del seguro, pues grava el incremento de valor puesto de manifiesto en la transmisión, no el siniestro. Las modalidades del seguro multirriesgo se diferencian principalmente por el ámbito de cobertura: la póliza básica cubre incendio y daños por agua, la estándar añade robo, rotura de cristales y responsabilidad civil, y la póliza integral incorpora asistencia informática, localización de fugas, daños estéticos y servicios de fontanería o electricidad. Existen además variantes específicas para comunidades de propietarios, reguladas por la Ley 49/1960, que exige un seguro obligatorio de responsabilidad civil y otro de incendio sobre el edificio, y para viviendas de alquiler, donde la LAU 29/1994 en su artículo 16 obliga al arrendador a mantener el seguro de incendio si así se pactó, siendo práctica habitual que el arrendatario contrate un seguro de contenido y responsabilidad civil. La elección entre modalidades debe ponderarse según el valor del contenido, la antigüedad de la instalación eléctrica y la ubicación del inmueble, pues el riesgo de robo o inundación varía sustancialmente.

El efecto frente a terceros se limita a la responsabilidad civil, que protege al asegurado frente a reclamaciones de vecinos o terceros por daños causados por el inmueble, y el Registro de la Propiedad solo interviene en la constancia de la cesión hipotecaria, mientras que el Catastro no registra dato alguno relativo a la póliza.

Marco legal

El seguro multirriesgo, en su acepción más habitual dentro del ámbito inmobiliario, se configura como un contrato de seguro de daños de naturaleza compleja que combina la cobertura de incendio, robo y otras garantías complementarias sobre un inmueble. Su marco legal principal se asienta en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, cuyo articulado resulta de aplicación supletoria y directa. En particular, los artículos 1, 4 y 8 definen el contrato, su formalización y la obligación del tomador de declarar el riesgo; el artículo 14 regula la figura del asegurado y el artículo 17 establece la obligación de pago de la prima. La cobertura de incendio, núcleo de la póliza, se remite a las condiciones particulares y generales, sin que exista una regulación específica estatal que tipifique el multirriesgo como producto autónomo, siendo el Real Decreto 346/2011, de 11 de marzo, por el que se regula el régimen administrativo de los seguros privados, el que ordena su clasificación como ramo de daños.

En defecto de pacto, el Código Civil resulta de aplicación residual, especialmente su artículo 1101 en materia de incumplimiento contractual y el artículo 1255, que consagra la autonomía de la voluntad para configurar las coberturas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado el alcance de las cláusulas delimitadoras del riesgo frente a las limitativas de derechos, exigiendo para estas últimas el requisito de la firma específica conforme al artículo 3 de la Ley de Contrato de Seguro. Así, sentencias como la STS 141/2020, de 2 de marzo, subrayan que la carga de la prueba del siniestro y su encuadre en la cobertura corresponde al asegurado, mientras que la exclusión debe ser interpretada restrictivamente. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que condicione el seguro multirriesgo, si bien la Ley 6/2017, de 8 de mayo, de Vivienda de la Región de Murcia, en su artículo 24, recomienda la contratación de seguros voluntarios para comunidades de propietarios, sin carácter imperativo.

Tras 2018, la modulación más relevante proviene de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en su disposición final tercera refuerza la transparencia en la comercialización de productos vinculados, como el seguro multirriesgo, al exigir que su oferta separada y no condicionada al préstamo hipotecario sea claramente informada al consumidor.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un matrimonio de Molina de Segura compra su primera vivienda en una urbanización reciente. Contratan un seguro multiriesgo por 320 euros anuales con una aseguradora nacional. A los ocho meses, una tormenta con granizo daña la terraza acristalada y rompe varias tejas del tejado. La reparación asciende a 2.400 euros. Gracias a la cobertura de daños por fenómenos atmosféricos, la compañía asume el coste tras aplicar una franquicia de 150 euros. Además, el seguro cubre la responsabilidad civil por los daños que el granizo causó al vehículo del vecino aparcado en la calle, valorados en 600 euros.
Un inversor adquiere un local comercial en el centro de Cartagena para alquilarlo a una cadena de restauración. El seguro multiriesgo contratado para el local cuesta 780 euros anuales e incluye cobertura de pérdida de beneficios y daños eléctricos. A los seis meses, un incendio originado en el cuadro eléctrico daña el sistema de climatización y la instalación eléctrica. La reparación asciende a 6.500 euros, y el local permanece cerrado dos meses. El seguro indemniza los daños materiales y abona 3.200 euros por lucro cesante, calculados según la renta mensual pactada de 1.600 euros.
Una familia hereda una vivienda en Águilas que estaba desocupada durante tres años. Antes de ponerla en alquiler, contratan un seguro multiriesgo de 290 euros anuales con cobertura de daños por agua y ocupación ilegal. A los dos meses, una tubería del baño revienta y provoca filtraciones que afectan al piso inferior. La reparación de la vivienda asciende a 1.800 euros, y la del vecino afectado a 950 euros. El seguro cubre ambos importes, incluidos los daños a terceros. Además, cuando intentan alquilarla, descubren que alguien había forzado la puerta; la póliza cubre el cambio de cerradura y los gastos de limpieza, valorados en 420 euros.

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