Conceptos generales

Sesión

El patrimonio de una persona no se compone únicamente de bienes materiales, sino también de un entramado de derechos que, en muchas ocasiones, valen tanto o más que la propia piedra. Y es precisamente en la gestión de esos derechos donde el término sesión adquiere una relevancia que muchos propietarios e inversores subestiman hasta que se enfrentan a una operación concreta. En esencia, la sesión es el acto jurídico por el cual una parte, denominada cedente, transmite a otra, el cesionario, la titularidad de un derecho del que es legítimo poseedor, sin que ello implique necesariamente la entrega de un bien físico. Esta figura, aparentemente sencilla, se convierte en una herramienta versátil y extraordinariamente útil en el ámbito inmobiliario, pues permite mover, ceder o traspasar posiciones contractuales sin necesidad de esperar a la extinción natural del contrato original o a la formalización de una nueva relación jurídica desde cero.

Para el propietario que ha alquilado su vivienda, la sesión aparece cuando decide vender el inmueble con el arrendatario dentro: en lugar de resolver el contrato y firmar otro nuevo, lo habitual es ceder al comprador la posición de arrendador, con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva, incluyendo la fianza depositada. Para el comprador de una vivienda en construcción, la sesión se manifiesta en la cesión del contrato privado de compraventa cuando, por cualquier circunstancia, decide transmitir su posición contractual a un tercero antes de que se otorgue la escritura pública. Y para el inversor, la sesión resulta especialmente atractiva en operaciones de compra de derechos de crédito o en la adquisición de posiciones en contratos de opción de compra, donde el derecho a comprar en el futuro se negocia como un activo en sí mismo. Incluso en el ámbito de la herencia, los herederos pueden recurrir a la sesión para repartir derechos litigiosos o posiciones contractuales sin necesidad de liquidar la totalidad del caudal relicto. La intervención de profesionales en este tipo de operaciones no es un mero trámite, sino una garantía de seguridad jurídica.

El notario será quien dé fe de la cesión cuando esta afecte a derechos reales o cuando las partes decidan elevarla a escritura pública, algo muy recomendable para dotar de fecha cierta y oponibilidad frente a terceros. El registrador de la propiedad inscribirá la sesión cuando esta afecte a derechos inscritos, como puede ser la cesión de un derecho de superficie o de un aprovechamiento urbanístico. El abogado, por su parte, resulta imprescindible para redactar el contrato de sesión con precisión, verificando que el derecho cedido existe, es transmisible y no está gravado con cargas ocultas, así como para detectar posibles cláusulas de prohibición de cesión que a menudo se incluyen en los contratos de arrendamiento o en los préstamos hipotecarios. El error más frecuente que cometen los particulares es precisamente ese: asumir que cualquier derecho puede cederse libremente, cuando en realidad la ley exige, en muchos casos, el consentimiento del deudor o de la otra parte contratante, y cuando el propio contrato original puede contener restricciones expresas a la cesión.

Ignorar este matiz puede provocar que la sesión sea declarada nula o que el cedente responda frente al cesionario por los vicios del derecho transmitido, con el consiguiente perjuicio económico. Por ello, antes de formalizar cualquier cesión, conviene analizar con detalle la naturaleza del derecho, las cláusulas contractuales que lo regulan y la legislación aplicable, pues la sesión, bien utilizada, es un instrumento de flexibilidad patrimonial de primer orden, pero mal ejecutada, se convierte en una fuente inagotable de litigios.

Descripción técnica

La sesión, en su acepción jurídica más amplia, es el negocio jurídico bilateral por el cual un sujeto, denominado cedente, transmite a otro, denominado cesionario, la titularidad de un derecho, sin que ello implique necesariamente la entrega de un bien material. En el ámbito inmobiliario, esta figura se despliega con especial intensidad sobre derechos de naturaleza muy diversa, siendo la cesión de créditos y la cesión de posición contractual las modalidades que con mayor frecuencia se presentan en la práctica profesional. El fundamento normativo esencial se halla en los artículos 1526 a 1535 del Código Civil, que regulan la cesión de créditos y demás derechos incorporales. Conforme al artículo 1526, el cedente, al ceder un crédito, responde de la existencia y legitimidad del mismo al tiempo de la cesión, pero no de la solvencia del deudor, salvo pacto expreso en contrario. Esta distinción es capital: la responsabilidad del cedente se limita a la veracidad del derecho, no a su efectivo cobro, salvo que se haya garantizado expresamente el resultado.

La cesión de un derecho real, como puede ser un usufructo, un derecho de superficie o un aprovechamiento urbanístico, sigue el mismo esquema general, aunque su eficacia y publicidad se someten a las reglas específicas de la Ley Hipotecaria. En efecto, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, establece que son inscribibles los títulos que atribuyan o modifiquen el dominio y los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como la cesión de los mismos. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho en la cesión, pues el derecho se transmite por el mero consentimiento entre las partes, pero sí es determinante para la protección frente a terceros. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria es tajante: los títulos no inscritos no perjudican a terceros de buena fe. Por tanto, el cesionario que no inscribe su derecho adquirido por sesión queda en una posición precaria frente a un eventual adquirente posterior que sí inscriba, o frente a un acreedor embargante.

La práctica notarial exige, para elevar a escritura pública una sesión de derechos reales, la acreditación de la titularidad del cedente mediante certificación registral actualizada, la descripción de la finca conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y la identificación de las cargas y gravámenes que pesen sobre el derecho cedido. En materia de cesión de contratos de arrendamiento, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, introduce matices relevantes. El artículo 8 prohíbe la cesión del contrato de arrendamiento sin consentimiento escrito del arrendador, salvo disposición legal en contrario. La cesión no consentida faculta al arrendador para resolver el contrato, conforme al artículo 27.2, letra c), de la misma ley. La cesión consentida, sin embargo, subroga al cesionario en la posición del cedente, con todos los derechos y obligaciones derivados del contrato, incluida la fianza, que deberá actualizarse conforme al artículo 36. La cesión de posición contractual en un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio, o en un contrato de opción de compra, es igualmente frecuente.

En estos casos, el artículo 1206 del Código Civil exige el consentimiento del otro contratante, pues la cesión de la posición contractual no puede perjudicar sus derechos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce una cautela adicional: en los préstamos hipotecarios, la cesión del crédito al que sirve de garantía no altera las condiciones del préstamo, pero el prestamista cesionario debe notificar la cesión al prestatario y al deudor hipotecante, conforme a su artículo 15. La falta de notificación no invalida la cesión, pero impide que el cesionario pueda ejercitar acciones contra el deudor que, de buena fe, haya pagado al cedente originario. En el ámbito urbanístico, el artículo 17 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, contempla la cesión de aprovechamiento urbanístico como mecanismo de equidistribución de beneficios y cargas. La cesión de terrenos para dotaciones públicas, que se formaliza en el acta de recepción de la urbanización, es un requisito inexcusable para la obtención de la licencia de primera ocupación.

El procedimiento de una sesión de derechos inmobiliarios sigue un iter claro. Primero, la identificación precisa del derecho objeto de cesión, con su referencia catastral si recae sobre finca concreta, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Segundo, la comprobación de la capacidad de obrar del cedente y de la libre disposición del derecho, sin cargas ni embargos. Tercero, la formalización en escritura pública cuando el derecho sea inscribible, pues la documentación privada solo tiene efectos entre las partes. Cuarto, la liquidación de los impuestos correspondientes y, quinto, la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las implicaciones fiscales son inmediatas. La cesión onerosa de un derecho real está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, conforme al artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. El tipo aplicable en la Región de Murcia es del 8 por ciento con carácter general, si bien la cesión de derechos de aprovechamiento urbanístico puede alcanzar tipos superiores.

La cesión gratuita, por su parte, tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre. En sede del cedente, la ganancia patrimonial obtenida se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. Si el derecho cedido recae sobre un inmueble urbano, la cesión genera, además, la obligación de liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo, declaró inconstitucionales determinados preceptos de este impuesto, lo que ha obligado a los ayuntamientos a adaptar sus ordenanzas, pero la obligación de liquidar subsiste cuando existe incremento real de valor.

El IBI, por último, se devenga a favor del titular catastral a 1 de enero de cada año, conforme al artículo 75 del citado texto refundido, por lo que la cesión del derecho no altera la obligación de pago del año en curso, salvo que se produzca la correspondiente notificación al Catastro. La sesión, por tanto, es un instrumento de gran versatilidad que, bien utilizado, permite una planificación patrimonial eficiente, pero que exige un asesoramiento riguroso para evitar los riesgos derivados de una formalización incompleta o de una defectuosa publicidad registral.

Marco legal

La regulación de la sesión, en su doble dimensión de acto jurídico y de negocio traslativo, se asienta primordialmente en el Código Civil. El artículo 609 establece que la propiedad y los demás derechos reales se adquieren por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, siendo la sesión el instrumento idóneo para verificar dicha entrega. En este sentido, los artículos 1462 a 1464 del Código Civil resultan esenciales, pues precisan los supuestos en que la tradición se entiende realizada sin necesidad de entrega material, incluyendo el otorgamiento de escritura pública, la entrega de llaves y el acuerdo de las partes cuando el bien no puede ser trasladado. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado estos preceptos, consolidando la doctrina del título y el modo, exigiendo que la sesión, como acto de disposición, recaiga sobre cosa determinada y vaya precedida de un título válido que justifique la atribución patrimonial.

En el ámbito registral, la Ley Hipotecaria y su Reglamento, en particular el artículo 3 de la Ley, determinan que la sesión de derechos reales sobre bienes inmuebles, para su plena eficacia frente a terceros, debe acceder al Registro de la Propiedad mediante escritura pública. Esta exigencia formal se complementa con lo dispuesto en el artículo 1225 del Código Civil respecto a la fuerza probatoria de los documentos públicos. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades sustantivas en materia de sesión, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, condiciona la cesión de terrenos en el marco de actuaciones urbanísticas, aunque ello se refiere a la cesión obligatoria al Ayuntamiento y no a la sesión entre particulares. Posteriormente a 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha incidido en la transparencia de las operaciones, pero no ha alterado el régimen clásico de la sesión.

La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 389/2020, de 30 de junio, ha reafirmado la necesidad de que la sesión sea inequívoca y no pueda confundirse con meras expectativas o promesas, exigiendo una intención clara de transmitir el dominio. En consecuencia, el marco legal de la sesión permanece estable en sus fundamentos, reforzado por una interpretación jurisprudencial que prioriza la seguridad jurídica y la claridad de los negocios traslativos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una herencia en Murcia capital, tres hermanos reciben un piso en la calle Alfonso X. Dos quieren vender, pero el tercero desea conservarlo. Para evitar la venta forzosa, los dos primeros ceden su parte proporcional al hermano interesado mediante escritura pública de sesión de cuotas. El valor de tasación es de 180.000 euros, por lo que cada cesionario recibe 60.000 euros en compensación. La sesión se formaliza ante notario, liquidando el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 8%. Así, el hermano queda como único propietario y los otros reciben liquidez inmediata.
  • Una empresa constructora de Cartagena tiene un solar en Torre-Pacheco valorado en 250.000 euros. Para obtener financiación y comprar maquinaria, cede temporalmente el usufructo del terreno a un inversor particular de Mazarrón durante cinco años a cambio de 90.000 euros. El inversor explota el suelo como aparcamiento, mientras la empresa conserva la nuda propiedad. La sesión se documenta en contrato privado con cláusulas de reversión. Al final del plazo, el usufructo revierte automáticamente, y la empresa recupera el pleno dominio sin costes adicionales, habiendo mantenido su activo principal.
  • En Águilas, una pareja mayor decide ceder a su hijo, mediante sesión de derechos hereditarios, la futura participación en su vivienda de la avenida Juan Carlos I, valorada en 320.000 euros. La cesión se hace en vida, con reserva de usufructo vitalicio para los padres, que siguen habitando la casa. El hijo asume el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, con una reducción del 95% por parentesco directo, resultando una cuota de aproximadamente 1.200 euros. Con esta sesión, el hijo anticipa su herencia y los padres aseguran su residencia sin cargas, evitando conflictos futuros entre hermanos.

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