Conceptos generales

Sociedad

Cuando un particular escucha la palabra sociedad en el contexto de una operación inmobiliaria, suele imaginar una gran empresa constructora o una inmobiliaria con decenas de empleados. Sin embargo, la realidad práctica es mucho más cercana y afecta directamente a cualquier persona que posea una vivienda, haya heredado un piso o esté pensando en invertir en ladrillo. En el tráfico jurídico español, una sociedad no es más que un vehículo legal creado por varias personas, físicas o jurídicas, que deciden unir esfuerzos y capital para desarrollar una actividad económica, y la gestión de inmuebles es una de las más habituales. Lo que la mayoría ignora es que, en muchas ocasiones, la sociedad no es el fin sino el medio: no se constituye para construir rascacielos, sino simplemente para comprar, administrar, arrendar o vender una única propiedad, ya sea un local comercial, una nave o un bloque de viviendas.

Esta figura jurídica permite separar el patrimonio personal de los socios del patrimonio afecto a la actividad, lo que en la práctica se traduce en una protección frente a deudas y en una herramienta de planificación fiscal que los asesores patrimoniales manejan con frecuencia. Para el propietario o el inversor, entender qué implica realmente operar a través de una sociedad resulta esencial, porque cambia por completo la naturaleza de la operación. Cuando una sociedad compra una vivienda, no es una persona física la que figura en el Registro de la Propiedad, sino una entidad con personalidad jurídica propia, y eso tiene consecuencias directas en la tributación, en la responsabilidad y en la futura transmisión. En una compraventa, por ejemplo, el notario deberá verificar la representación legal de quien firma en nombre de la sociedad, y el registrador comprobará que los estatutos permiten esa operación. En el ámbito del arrendamiento, la sociedad puede ser tanto arrendadora como arrendataria, y los contratos deberán reflejar correctamente su denominación social y su domicilio.

En las herencias, el error más común es pensar que las participaciones de una sociedad inmobiliaria se heredan igual que una vivienda, cuando en realidad lo que se transmite son derechos de socio, lo que obliga a liquidar el impuesto de sucesiones sobre el valor de esas participaciones y no sobre el inmueble directamente. Este matiz genera frecuentes sorpresas entre los herederos, que descubren que no pueden vender el piso sin antes disolver la sociedad o sin que todos los socios se pongan de acuerdo. En el plano urbanístico, la sociedad es la figura habitual para promover suelo, gestionar licencias o participar en juntas de compensación, y su estructura accionarial condiciona las decisiones sobre ventas, derribos o modificaciones de uso. Los profesionales que intervienen en estas operaciones son múltiples: el abogado asesora sobre la forma jurídica más adecuada, el notario da fe de la constitución y de los actos posteriores, el registrador inscribe la titularidad y las cargas, el tasador valora el inmueble o las participaciones, y el agente inmobiliario, en operaciones de compraventa, debe saber con quién negocia realmente y qué poderes tiene el firmante.

Para el particular, la sociedad no es un concepto abstracto de manual, sino una herramienta que puede proteger su patrimonio familiar, facilitar la transmisión de bienes o, si se gestiona mal, generar conflictos entre socios y obligaciones fiscales inesperadas. Por eso, cuando un asesor de Promurcia recomienda constituir una sociedad o adquirir participaciones de una existente, no lo hace por simple formalismo, sino porque la estructura societaria condiciona desde la financiación bancaria hasta la posibilidad de deducir gastos de mantenimiento o de amortizar el inmueble. La clave está en entender que la sociedad no es un ente lejano, sino una forma concreta de organizar la propiedad que, bien utilizada, ofrece ventajas evidentes y, mal entendida, convierte una simple herencia en un laberinto administrativo.

Descripción técnica

La sociedad, en el ámbito inmobiliario, no es un mero vehículo empresarial, sino un instrumento jurídico de extraordinaria versatilidad que permite estructurar la titularidad de bienes, la inversión y la gestión patrimonial con efectos jurídicos y fiscales muy distintos a los de la titularidad individual. Cuando dos o más personas deciden adquirir un inmueble a través de una entidad, no están simplemente comprando un piso; están creando una persona jurídica nueva, con patrimonio propio, que será la titular registral y catastral del bien. Este mecanismo, regulado con carácter general en el Código Civil para las sociedades civiles (artículos 1665 a 1708) y en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital para las mercantiles, implica que la sociedad responde de sus obligaciones con su propio patrimonio, y los socios, en principio, no responden personalmente de las deudas sociales salvo excepciones legales como el levantamiento del velo o las garantías personales que se les exijan en la financiación.

La distinción esencial radica entre la sociedad civil, que puede ser privada u ordinaria y no requiere inscripción registral para su válida constitución entre las partes, y la sociedad mercantil, que adquiere personalidad jurídica plena con la escritura pública y su inscripción en el Registro Mercantil. Para operaciones inmobiliarias de cierta envergadura, la forma más habitual es la sociedad limitada, que exige un capital social mínimo de 3.000 euros, totalmente suscrito y desembolsado, y cuya constitución se formaliza en escritura pública ante notario, con posterior inscripción en el Registro Mercantil. Este procedimiento, regulado en los artículos 20 a 22 de la Ley de Sociedades de Capital, es relativamente ágil y puede completarse en pocas semanas, pero su efecto frente a terceros, incluido el Registro de la Propiedad, solo se despliega plenamente desde la inscripción.

En el ámbito civil, la sociedad no inscrita, aunque válida entre los socios, no puede inscribir a su nombre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, pues el artículo 6 de la Ley Hipotecaria exige que el titular registral sea una persona jurídica debidamente acreditada y, en la práctica, los registradores exigen la escritura pública y la inscripción en el Registro Mercantil para las mercantiles, o la constancia notarial de la existencia de la sociedad civil con sus pactos. La adquisición de inmuebles por una sociedad conlleva implicaciones fiscales inmediatas y diferidas. La constitución de la sociedad tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de operaciones societarias, al tipo vigente en la comunidad autónoma, que en la Región de Murcia se sitúa en el 1 por ciento según la normativa autonómica.

La aportación de un inmueble a la sociedad como pago del capital social es una operación sujeta a este impuesto, salvo que se acoja al régimen especial de neutralidad fiscal del artículo 108 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, aplicable a las aportaciones no dinerarias en la constitución o ampliación de capital, que permite diferir la tributación si se cumplen los requisitos de mantenimiento de la actividad. La posterior compraventa del inmueble por la sociedad tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de transmisiones onerosas, con tipos que en Murcia alcanzan el 8 por ciento para inmuebles, o por el Impuesto sobre el Valor Añadido si la operación se realiza por un empresario en el ejercicio de su actividad y se trata de una entrega sujeta y no exenta.

La tenencia del inmueble genera la obligación de tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuyo sujeto pasivo es el titular catastral, que será la sociedad, y la transmisión posterior del inmueble por la sociedad lleva aparejada la tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y que la sociedad deberá liquidar, con independencia de que el socio que reciba el dividendo o la liquidación tribute por su ganancia patrimonial en el IRPF. La venta de las participaciones sociales, en lugar de la venta directa del inmueble, es una estrategia habitual de ahorro fiscal, pues tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6 por ciento en Murcia para valores no admitidos a negociación, o como ganancia patrimonial en el IRPF del socio vendedor, evitando la doble tributación que supone el impuesto de sociedades sobre la plusvalía y el posterior impuesto sobre el dividendo. La sociedad también afecta a la financiación hipotecaria.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se aplica a los préstamos concedidos a personas físicas que actúen con fines ajenos a su actividad empresarial, por lo que cuando la prestataria es una sociedad, el régimen protector se ve atenuado, aunque la escritura de préstamo con garantía hipotecaria sigue requiriendo la intervención de notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad para que la hipoteca despliegue efectos frente a terceros. En cuanto al arrendamiento, si la sociedad es la propietaria del inmueble y lo cede en alquiler, se aplica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con las mismas reglas que para un arrendador persona física, salvo la duración mínima obligatoria de cinco años en vivienda, que opera igualmente.

La sociedad, en definitiva, es una estructura que profesionaliza la titularidad, facilita la sucesión empresarial, permite la entrada de inversores y, en el ámbito de la promoción inmobiliaria, se convierte en el vehículo habitual para la gestión de suelo y la ejecución de obras, con las obligaciones urbanísticas derivadas de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, y del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que exige a los promotores la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad y la constancia catastral de las fincas resultantes.

Marco legal

El marco legal de la sociedad, en tanto que figura central del tráfico jurídico patrimonial, se asienta primariamente en el Código Civil, cuyo artículo 1665 la define como un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de obtener un lucro repartible. La normativa especial de aplicación preferente se contiene en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, que regula las formas societarias más habituales en el ámbito inmobiliario, particularmente la sociedad limitada, cuyo artículo 1 limita la responsabilidad de los socios al capital aportado. Para las sociedades civiles con objeto mercantil, resulta decisiva la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencias como la de 12 de noviembre de 2014 ha precisado que la tenencia y explotación de inmuebles por una entidad constituye actividad empresarial cuando la misma se realiza con organización productiva.

En el ámbito registral, el artículo 7 de la Ley Hipotecaria exige que las sociedades acrediten su capacidad jurídica mediante la inscripción en el Registro Mercantil, siendo la escritura pública de constitución, conforme al artículo 20 de la Ley de Sociedades de Capital, requisito ineludible para la inscripción. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades sustantivas en la constitución o funcionamiento de sociedades, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, condiciona la actividad inmobiliaria de las sociedades a las licencias y autorizaciones administrativas correspondientes, sin alterar su régimen jurídico general. Con posterioridad a 2018, la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, sobre información no financiera y diversidad, ha impuesto a las sociedades de mayor tamaño obligaciones de transparencia relevantes para la inversión inmobiliaria. La sentencia del Tribunal Constitucional 79/2018, de 5 de julio, ha delimitado la competencia estatal sobre la legislación mercantil, confirmando la aplicación uniforme del texto refundido en todo el territorio nacional.

En materia de prevención del blanqueo de capitales, la Ley 10/2010, de 28 de abril, obliga a las sociedades que operan en el sector inmobiliario a identificar a sus socios y titulares reales, exigencia reforzada por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo. La disolución y liquidación societaria se rige por los artículos 363 y siguientes de la citada ley, con las especialidades registrales del Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, que aprueba el Reglamento del Registro Mercantil.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio jubilado de Molina de Segura decide vender su vivienda habitual y comprar un piso más pequeño en el centro de Murcia. Para evitar que la plusvalía municipal y el IRPF reduzcan su beneficio, crean una sociedad patrimonial con un capital inicial de 60.000 euros, aportando el inmueble valorado en 180.000 euros. La sociedad tributa al 25% en el Impuesto de Sociedades, pero les permite diferir el pago de impuestos hasta que vendan, reinvirtiendo en la nueva vivienda sin coste adicional. El notario les explica que esta estructura es legal si la actividad es meramente tenencia de bienes, y les recomienda asesorarse para no incurrir en simulación.
  • Un empresario de Cartagena, propietario de una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza, decide venderla por 350.000 euros a una sociedad limitada de nueva creación, de la que él es único socio. La operación se formaliza mediante escritura pública, y la sociedad paga el precio mediante un préstamo bancario de 200.000 euros y una aportación de 150.000 euros del propio socio. Esta estructura le permite separar el patrimonio personal del empresarial, limitando su responsabilidad ante futuras deudas. Además, al ser la sociedad la titular del inmueble, puede amortizar la nave y deducir gastos de mantenimiento, reduciendo su base imponible. El asesor fiscal de Lorca le confirma que la operación es válida siempre que el precio sea de mercado.
  • Tras el fallecimiento de un propietario en Águilas, sus dos hijos heredan un apartamento en La Manga valorado en 120.000 euros y una cartera de acciones. Para evitar conflictos por la gestión del inmueble y facilitar la venta futura, constituyen una sociedad civil particular con un capital de 90.000 euros, aportando el piso y parte de las acciones. La sociedad se inscribe en el Registro Mercantil, y desde entonces ambos hermanos son socios al 50%. Cuando al año siguiente venden el apartamento por 135.000 euros, la plusvalía de 15.000 euros se tributa en el Impuesto de Sociedades al 25%, y cada socio declara su parte en el IRPF como dividendo. Este esquema simplifica la declaración individual y protege el patrimonio familiar de terceros.

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