Conceptos generales

Solicitante

¿Ha pensado alguna vez quién es, jurídicamente hablando, la persona que firma una oferta de compra o entrega la documentación para alquilar una vivienda? La respuesta parece obvia, pero encierra más complejidad de la que parece. En el tráfico inmobiliario diario, el término solicitante designa a la persona física o jurídica que presenta una solicitud formal para adquirir un derecho sobre un inmueble, ya sea la propiedad mediante una compraventa o el uso mediante un arrendamiento. Sin embargo, esta figura trasciende el mero acto de pedir: es el punto de partida de cualquier operación, el engranaje que pone en marcha un proceso administrativo, notarial y registral que culminará, si todo sale bien, con la transmisión del derecho. Para el propietario que recibe una oferta, para el heredero que debe inmatricular una finca o para el inversor que puja por una nave industrial, comprender quién ostenta la condición de solicitante y qué implicaciones tiene resulta esencial, pues de su correcta identificación dependen la validez de los trámites y la seguridad jurídica de todo el negocio. La relevancia de este concepto se manifiesta en prácticamente todas las operaciones del sector.

En una compraventa, el solicitante es quien presenta la oferta vinculante o quien insta la obtención de la nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer las cargas del inmueble. En el ámbito hipotecario, es el cliente que solicita la financiación a la entidad bancaria, dando inicio a la evaluación de solvencia y a la tasación. En las herencias, actúa como solicitante el heredero que pide la inscripción de la partición o la cancelación de cargas. En los arrendamientos, es el candidato que entrega su documentación al arrendador o a la agencia inmobiliaria para acreditar su capacidad de pago. Y en el terreno urbanístico, el solicitante puede ser quien pide una licencia de obras, una cédula de habitabilidad o una certificación urbanística, trámites sin los cuales ninguna operación inmobiliaria puede cerrarse con garantías. En todos estos escenarios, la figura del solicitante no es un mero formulismo: es la llave que abre el expediente y la persona a la que la administración o el particular requerirá, en su caso, para subsanar deficiencias o completar la documentación.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones conocen bien la importancia de esta figura. El notario, al autorizar la escritura, verificará que el solicitante es quien dice ser y que tiene capacidad legal para obligarse. El registrador examinará que la solicitud de inscripción cumple todos los requisitos formales y que el derecho que se pretende inscribir es válido. El abogado asesorará sobre la idoneidad de la solicitud y sobre las consecuencias de una posible desestimación. El tasador, por su parte, recibirá del solicitante el encargo de valorar el inmueble, mientras que el agente inmobiliario actúa como intermediario que canaliza la solicitud del cliente hacia el propietario o la entidad financiera. Cada uno de estos profesionales depende, en última instancia, de que la figura del solicitante esté correctamente definida y documentada, pues cualquier error en su identificación puede provocar la nulidad del procedimiento o la pérdida de derechos adquiridos. Un error frecuente entre los particulares es confundir al solicitante con el interesado o con el simple consultante.

Quien pide información sobre un inmueble sin formalizar una solicitud no adquiere la condición de solicitante, y por tanto no genera obligaciones ni derechos. Tampoco debe asimilarse al oferente, pues mientras el oferente formula una propuesta que puede ser aceptada o rechazada, el solicitante insta un procedimiento que, de cumplir los requisitos, debe ser tramitado. Esta distinción, aparentemente sutil, tiene consecuencias prácticas: si una solicitud se presenta defectuosamente, el solicitante puede perder una oportunidad de compra frente a otro candidato mejor posicionado, o ver retrasada la concesión de una licencia urbanística con los costes que ello conlleva. Por eso, antes de presentar cualquier solicitud, conviene asesorarse y revisar minuciosamente la documentación que se adjunta, porque en el mundo inmobiliario, la precisión en los trámites iniciales determina con frecuencia el éxito o el fracaso de la operación.

Descripción técnica

La figura del solicitante en el ámbito inmobiliario no se agota en la mera condición de quien formula una petición, sino que constituye el eje sobre el que pivota la fase precontractual y, en no pocas ocasiones, la propia eficacia de los derechos que se pretenden adquirir. Jurídicamente, el solicitante es la persona física o jurídica que, mediante una declaración de voluntad dirigida a otro sujeto, manifiesta su intención de celebrar un contrato, ya sea de compraventa, arrendamiento, permuta o cualquier otro negocio jurídico de naturaleza inmobiliaria. Esta declaración, que en la dogmática civil se incardina en el artículo 1262 del Código Civil, opera como una oferta que, una vez aceptada, perfecciona el consentimiento contractual, momento a partir del cual las partes quedan vinculadas en los términos pactados. Sin embargo, la posición del solicitante no es uniforme, pues su régimen jurídico varía sustancialmente según nos encontremos ante un contrato de compraventa, un arrendamiento urbano o un procedimiento administrativo como el que se sigue ante el Registro de la Propiedad o el Catastro.

En el marco de la compraventa de vivienda, la actuación del solicitante se materializa habitualmente a través de la denominada oferta de compra, un documento que, aun careciendo de forma legalmente impuesta, debe contener los elementos esenciales del contrato proyectado: precio, forma de pago, plazo de entrega y condiciones suspensivas, entre otros. La presentación de esta oferta no genera, por sí sola, un derecho de opción a favor del solicitante, salvo que se haya pactado expresamente y se haya dotado de la contraprestación que exige el artículo 14 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con la normativa autonómica aplicable. Ahora bien, cuando la oferta va acompañada de la entrega de una cantidad a cuenta, el solicitante queda protegido por la exigencia del artículo 1454 del Código Civil, que permite a cualquiera de las partes desistir del contrato mediante la pérdida o restitución duplicada de las arras, según quien sea el que desista.

Esta disposición, de naturaleza dispositiva, solo opera cuando las partes han querido atribuir a la entrega el carácter de arras penitenciales, por lo que la redacción del documento de oferta resulta crucial para determinar el alcance de la obligación asumida por el solicitante. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce un matiz relevante en la posición del solicitante cuando este actúa como prestatario. En tal caso, el artículo 14 de la citada ley impone a la entidad de crédito la obligación de entregar la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma de la escritura pública, siendo el solicitante quien debe acreditar haber recibido dicha documentación. La falta de entrega de estas fichas determina la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y puede dar lugar a la anulabilidad del contrato si se acredita un vicio del consentimiento.

Asimismo, el artículo 15 de la misma norma establece que la concesión del préstamo debe basarse en la solvencia del solicitante, evaluada conforme a criterios prudenciales, lo que convierte a este en el sujeto sobre el que recae la carga de aportar la documentación acreditativa de sus ingresos, situación patrimonial y cargas previas. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no utiliza expresamente el término solicitante, pero la posición de quien ofrece celebrar un contrato de arrendamiento se regula a través de las normas generales sobre formación del contrato. El artículo 36 de la LAU, relativo al derecho de adquisición preferente del arrendatario, cobra especial relevancia cuando el solicitante es un tercero que pretende adquirir la vivienda arrendada, pues en tal caso debe notificarse al arrendatario la oferta de venta con todos los elementos esenciales del contrato, otorgándole un plazo de treinta días naturales para ejercitar el derecho de tanteo y, en su caso, quince días más para el de retracto.

La omisión de estas notificaciones no impide la eficacia de la compraventa entre solicitante y propietario, pero faculta al arrendatario para subrogarse en la posición del comprador dentro de los treinta días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 25 de la LAU. Desde una perspectiva registral, el solicitante comparece ante el Registro de la Propiedad en calidad de titular del derecho cuya inscripción se pretende, y su identificación se rige por los artículos 9 y 76 del Real Decreto 24/2024, de 9 de enero, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que exigen la constancia de su nombre, apellidos, domicilio y número de identificación fiscal. La falta de estos datos, o su discordancia con los documentos públicos aportados, determina la calificación negativa del título, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin que el Registrador pueda subsanar de oficio tales deficiencias.

En el ámbito catastral, la solicitud de alteración de la descripción del inmueble, regulada en el artículo 13 del Real Decreto 417/2006, de 27 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, exige que el solicitante acredite su legitimación mediante la aportación de la escritura pública o el documento administrativo que justifique el cambio, quedando sujeta a un plazo de resolución de seis meses, transcurrido el cual se produce el silencio administrativo positivo en los términos del artículo 24 de la Ley 39/2015. En cuanto a las implicaciones fiscales, la condición de solicitante determina la sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones onerosas, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, cuyo artículo 8 establece que es sujeto pasivo el adquirente, esto es, el solicitante que finalmente formaliza la compra.

El tipo aplicable en la Región de Murcia se sitúa actualmente en el ocho por ciento para la transmisión de inmuebles, si bien puede reducirse al seis por ciento en determinados supuestos de vivienda habitual para jóvenes o familias numerosas, conforme a la normativa autonómica. La autoliquidación debe presentarse dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha del devengo, que coincide con la del otorgamiento de la escritura pública, y su incumplimiento genera el recargo previsto en el artículo 27 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Si el solicitante actúa como empresario o profesional y la operación está sujeta a IVA, la obligación material de repercutir recae en el vendedor, pero el solicitante queda obligado, en los supuestos de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º de la Ley 37/1992, a ingresar el impuesto, situación frecuente en la adquisición de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o de promotores en concurso.

La posición del solicitante no concluye con la firma del contrato, pues asume obligaciones posteriores como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que conforme al artículo 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tiene carácter real y grava la titularidad del inmueble a 1 de enero de cada año, de modo que el solicitante que adquiere a mitad de ejercicio asume la deuda del periodo completo. En el supuesto de que la operación genere un incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal regulada en el artículo 104 del mismo texto refundido se devenga en el momento de la transmisión, siendo sujeto pasivo el transmitente

Marco legal

El término solicitante, en el ámbito inmobiliario, no se define como una categoría jurídica autónoma, sino que su régimen legal se deduce de la función que desempeña dentro de cada procedimiento. En el plano sustantivo, el Código Civil, en sus artículos 609 y 1091, regula la capacidad y el efecto obligacional de quien solicita la transmisión de un derecho real, mientras que la Ley Hipotecaria, en su artículo 6, exige que la solicitud de inscripción provenga del titular del derecho o de quien tenga facultad para disponer de él, lo que se concreta en el artículo 40 de la misma norma al regular la rectificación del Registro a instancia del interesado. En sede administrativa, la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común, establece en su artículo 53 los derechos del solicitante y en el artículo 21 la obligación de resolver y notificar, siendo esta la norma general aplicable a cualquier petición urbanística.

En materia de arrendamientos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 19, atribuye al arrendatario la condición de solicitante en la subrogación mortis causa, y la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, modificó aspectos procedimentales que afectan a la forma de acreditar la condición de solicitante. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de marzo de 2015, ha precisado que la legitimación del solicitante debe examinarse de oficio, pues sin ella no nace la obligación de tramitar. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, en su artículo 165, exige que toda solicitud de licencia identifique plenamente al peticionario y su título de legitimación, sin particularidades que se aparten del régimen estatal.

Tras la reforma operada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se ha reforzado la exigencia de que el solicitante declare la titularidad real de los bienes, lo que incide directamente en la documentación que debe aportar en cualquier operación.

Ejemplos prácticos en Murcia

Ejemplo 1. Un matrimonio de Molina de Segura solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de firmar la compra de un piso de segunda mano valorado en 185.000 euros. Actúan como solicitantes para verificar que la vivienda no tiene cargas ocultas, como embargos o hipotecas pendientes. La gestoría les cobra 45 euros por gestionar el trámite, y en cinco días hábiles reciben el documento. Gracias a esta diligencia, descubren un usufructo vitalicio a favor de un familiar del vendedor, lo que les permite renegociar el precio a la baja y evitar un futuro conflicto legal.
Ejemplo 2. Una empresa constructora de Cartagena presenta una solicitud de licencia de obra mayor ante el Ayuntamiento para edificar una promoción de veinte viviendas unifamiliares en el polígono de Santa Ana. El solicitante, representado por su arquitecto, abona una tasa municipal de 12.300 euros, calculada sobre el presupuesto de ejecución de 1,4 millones de euros. La solicitud incluye el proyecto técnico visado, el estudio de impacto ambiental y el justificante de pago. El plazo de resolución es de tres meses, tras los cuales obtienen la licencia para iniciar las obras, con la condición de ejecutar el 30% de las viviendas protegidas.
Ejemplo 3. Un vecino de Lorca, heredero de una vivienda en el casco antiguo, actúa como solicitante de la declaración de herederos abintestato ante notario tras el fallecimiento de su padre sin testamento. La vivienda está tasada en 128.000 euros, y el notario le cobra 600 euros por el acta. Como solicitante, debe aportar certificado de defunción, de últimas voluntades y el padrón de convivencia. Una vez emitida la declaración, la presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad a su nombre. El proceso completo tarda dos semanas, y posteriormente podrá vender el inmueble o solicitar una hipoteca sobre él.

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