Conceptos generales

Tomador

¿Ha firmado usted alguna vez un contrato de arrendamiento y se ha preguntado quién asume realmente las obligaciones frente al propietario, o quién responde si el inmueble sufre un desperfecto durante la vigencia del acuerdo? La respuesta, en la mayoría de los casos, se encuentra en una figura que, pese a su relevancia práctica, suele pasar desapercibida en las conversaciones cotidianas sobre bienes raíces: el tomador. Este término, que en el lenguaje jurídico designa a la persona que recibe el derecho de uso o disfrute de un inmueble mediante un contrato de arrendamiento u otro tipo de acuerdo, es mucho más que una etiqueta formal. Determina quién puede habitar, explotar o disponer del bien, pero también fija quién está obligado a pagar la renta, mantener la finca en condiciones adecuadas o restituirla al finalizar la relación contractual. Para un propietario que alquila su vivienda, para un inversor que adquiere un local comercial con inquilino, o para un heredero que recibe un piso arrendado, comprender quién ostenta la condición de tomador y qué alcance tiene su posición resulta esencial para anticipar riesgos, evitar conflictos y tomar decisiones informadas.

La relevancia de este concepto se manifiesta en operaciones muy diversas. En el ámbito de la compraventa, por ejemplo, cuando se adquiere un inmueble arrendado, el nuevo propietario debe conocer quién es el tomador para asumir o subrogarse en los derechos y obligaciones derivados del contrato, especialmente si la duración del arrendamiento supera la fecha de transmisión. En el terreno hipotecario, el tomador puede aparecer vinculado a un préstamo cuando la finca se destina a generar ingresos, como ocurre con los alquileres de oficinas o naves industriales, y la entidad financiera exige conocer la identidad y solvencia del arrendatario. En las herencias, la figura cobra protagonismo cuando el causante era propietario de un inmueble alquilado: los herederos deben decidir si mantienen el contrato, lo que implica respetar al tomador, o si lo extinguen conforme a la ley, siempre con las cautelas necesarias. Y, por supuesto, en el arrendamiento urbano, tanto de vivienda como de uso distinto, el tomador es la pieza central sobre la que pivota la relación entre las partes, desde la formalización del contrato hasta la entrega de llaves.

En la práctica, intervienen diversos profesionales para asegurar que la posición del tomador quede perfectamente delimitada. El notario autoriza la escritura pública cuando el arrendamiento se eleva a documento notarial, lo que refuerza su eficacia frente a terceros; el registrador de la propiedad puede inscribir el contrato en el Registro si las partes lo pactan, otorgando al tomador una protección adicional frente a posibles ventas del inmueble; y el abogado asesora sobre las cláusulas que definen sus derechos, como la duración mínima, las prórrogas forzosas o las causas de resolución. Un agente inmobiliario o un asesor patrimonial, como los que trabajan en Promurcia, también intervienen con frecuencia para verificar que el tomador reúne las condiciones adecuadas y que el contrato se ajusta a la normativa vigente, evitando sorpresas posteriores. Un error frecuente entre los particulares consiste en confundir al tomador con el fiador o avalista. Mientras que el tomador es quien disfruta del bien y responde directamente del cumplimiento del contrato, el fiador garantiza subsidiariamente el pago de las rentas si el tomador no lo hace.

Asumir que ambas figuras son intercambiables puede llevar a un propietario a reclamar erróneamente al avalista sin haber agotado la vía contra el tomador, o a un inquilino a creer que su responsabilidad se limita a la fianza depositada. Esta distinción, aparentemente técnica, tiene consecuencias económicas y jurídicas notables, y por ello merece una atención cuidadosa.

Descripción técnica

En el ámbito del derecho de obligaciones y, muy particularmente, en la contratación inmobiliaria, la figura del tomador designa a la persona física o jurídica que, en calidad de parte contratante, asume la posición activa en la relación negocial frente al concedente o cedente. No se trata de un mero formalismo: la condición de tomador determina quién resulta obligado al cumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, ya sea el pago de la renta, la conservación del bien o la restitución del mismo al término de la vigencia. En el contrato de arrendamiento urbano, el tomador es el arrendatario, y su régimen jurídico se encuentra delimitado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 17 establece que corresponde al arrendatario el pago de la renta en los términos pactados, mientras que el artículo 21 le impone la obligación de realizar las reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario.

La LAU, en su artículo 14, prohíbe expresamente la cesión del contrato o el subarriendo sin consentimiento escrito del arrendador, lo que refuerza la posición personalísima del tomador: las obligaciones derivadas de su condición no se transmiten automáticamente a un tercero, pues el arrendador contrató en consideración a la solvencia y fiabilidad de aquel. Desde una perspectiva registral, la condición de tomador no se inscribe en el Registro de la Propiedad cuando se trata de arrendamientos ordinarios, pues la LAU no exige la inscripción para la plena validez del contrato entre las partes. No obstante, el artículo 7 del Real Decreto 297/1996, de 1 de marzo, sobre inscripción de arrendamientos urbanos, permite el acceso al Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, con la finalidad de dotarlos de eficacia frente a terceros, especialmente frente a un eventual adquirente del inmueble.

Si el tomador no inscribe el contrato, el adquirente de buena fe que inscriba su título de dominio no quedará obligado a respetar la vigencia del arrendamiento, salvo que concurran los requisitos del artículo 1571 del Código Civil, que protege al arrendatario de buena fe frente al comprador cuando la venta se realiza sin haber mediado notificación. Esta distinción resulta crucial: la inscripción no es constitutiva del derecho del tomador, pero sí determina su oponibilidad erga omnes, lo que en la práctica convierte al Registro en la herramienta idónea para blindar la continuidad del arrendamiento frente a terceros adquirentes. En el marco de la financiación hipotecaria, el término tomador adquiere una significación técnica distinta. Conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el tomador es el prestatario, es decir, la persona que recibe el capital prestado y asume la obligación de restituirlo con sus intereses. El artículo 2 de dicha ley delimita su ámbito de aplicación a los préstamos concedidos por entidades de crédito a personas físicas que estén garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.

La condición de tomador en este contexto conlleva una serie de obligaciones precontractuales y contractuales: el artículo 14 impone a la entidad prestamista la obligación de entregar al tomador la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estándar (FiAE), con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma, plazo que se configura como un derecho del tomador que, de incumplirse, puede dar lugar a la anulabilidad del contrato. El tomador hipotecante, además, asume la carga real sobre el inmueble, cuyo gravamen se inscribe en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 145 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, que exige para la inscripción de la hipoteca la escritura pública y la constancia de las circunstancias personales del deudor y del acreedor. La distinción entre tomador y fiador o avalista resulta esencial para comprender el alcance de las responsabilidades.

El tomador es el deudor principal; el fiador, conforme al artículo 1822 del Código Civil, se obliga a cumplir la obligación principal si el deudor no lo hace, pero goza del beneficio de excusión regulado en el artículo 1830, salvo que se haya renunciado expresamente. En la práctica inmobiliaria, las entidades financieras exigen con frecuencia la renuncia al beneficio de excusión y a la división, lo que convierte al fiador en un deudor solidario de facto. Sin embargo, la condición jurídica de ambos no se confunde: el tomador es quien ostenta la posición contractual originaria, mientras que el fiador accede a la relación obligatoria de forma subordinada. En sede de arrendamiento, el artículo 36 de la LAU contempla la posibilidad de que el arrendador exija un fiador solidario en el momento de la celebración del contrato, figura que se extingue automáticamente cuando el contrato se prorroga por tácita reconducción, salvo pacto en contrario.

En el ámbito catastral y fiscal, la condición de tomador no tiene reflejo directo, pues el Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, atribuye la titularidad catastral al propietario del inmueble, no al arrendatario. Ahora bien, el tomador de un arrendamiento está sujeto a determinadas obligaciones tributarias indirectas. En los arrendamientos de vivienda, la renta percibida por el arrendador constituye rendimiento del capital inmobiliario sujeto al IRPF conforme al artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, sin que el tomador tenga obligación de retener, salvo que se trate de un arrendatario que ejerza una actividad económica y el contrato se refiera a un local de negocio, supuesto en el que la retención del 19 por ciento resulta obligatoria.

En los arrendamientos de locales de negocio, la constitución del contrato no devenga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en su modalidad de transmisiones onerosas, pues el arrendamiento de inmuebles se encuentra sujeto a la modalidad de operaciones societarias únicamente cuando se aporta el uso del bien a una sociedad, pero sí se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados cuando el contrato se eleva a escritura pública y reúne los requisitos del artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del ITP y AJD, es decir, que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que su cuota no resulte exenta. En cuanto a la plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el hecho imponible se produce con ocasión de la transmisión del dominio, no del arrendamiento, por lo que el tomador no queda sujeto a este impuesto salvo que adquiera la propiedad.

La condición de tomador, en síntesis, comporta una posición contractual activa con obligaciones personales y, en su caso, reales, cuya correcta identificación y gestión documental resulta determinante para la seguridad jurídica de la operación.

Marco legal

El término tomador, en el ámbito inmobiliario, no encuentra una definición unívoca en nuestro ordenamiento, pues su significado depende del contrato en el que se inserte. En su acepción más general, referida al seguro, la normativa principal es la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, cuyo artículo 7 lo define como la persona que, contratando con el asegurador, soporta la carga de las primeras y, en su caso, ejecuta los derechos derivados del contrato. En sede de arrendamientos, el tomador se identifica con el arrendatario, regulado en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil y, para vivienda, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 14 exige que la condición de arrendatario se ostente por quien habita la vivienda, sin que el mero pago de la renta por un tercero le confiera tal estatus.

En la compraventa, el tomador puede asimilarse al comprador, cuya obligación esencial de pagar el precio se recoge en el artículo 1445 del Código Civil y, en cuanto a la forma, en el artículo 1462, que admite la entrega de la cosa mediante el otorgamiento de escritura pública. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de marzo de 2012, ha precisado que la condición de tomador en un contrato preparatorio, como el arrendamiento con opción de compra, exige el cumplimiento estricto de los requisitos del artículo 1454 del Código Civil para que las arras tengan efecto penal. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que altere la configuración general del tomador, rigiendo supletoriamente el derecho estatal. No obstante, en materia de vivienda protegida, el Decreto autonómico 129/2021, de 2 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones en materia de vivienda, introduce particularidades sobre el tomador de la cesión de uso, exigiendo su inscripción en el registro correspondiente.

Posterior a 2018, la modulación más relevante proviene de la Ley 3/2020, de 11 de noviembre, que reformó la LAU en materia de prórrogas, afectando indirectamente a los derechos del tomador arrendatario. Igualmente, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, en materia de vivienda, reforzó las garantías del tomador en contratos de seguro de impago de alquiler, obligando a una información precontractual más completa.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una operación de compraventa en Murcia capital, usted figura como tomador del seguro de responsabilidad civil que cubre la vivienda que está vendiendo en el barrio del Carmen. El comprador, antes de firmar, exige un certificado actualizado del seguro, ya que la póliza cubre daños a terceros durante la mudanza. Usted, como tomador, debe solicitar a su aseguradora el documento y verificar que la prima anual de 320 euros está al corriente de pago. Sin este trámite, la notaría podría retrasar la escritura, así que revise su contrato y confirme que la cobertura incluye la fecha de traspaso de llaves.
  • En una herencia en Cartagena, usted es el tomador de la póliza de vida del fallecido, contratada hace diez años con una prima de 45 euros mensuales. Al fallecer el titular, la aseguradora le reclama a usted, como tomador, el certificado de defunción y el testamento para abonar el capital de 60.000 euros a los herederos. Si no presenta la documentación antes de tres meses, la compañía puede suspender el pago. Además, debe declarar el importe en el Impuesto de Sucesiones, por lo que le conviene coordinar con la gestoría para evitar recargos en la Agencia Tributaria de la Región.
  • En una operación de arrendamiento en Torre-Pacheco, usted actúa como tomador del contrato de suministro eléctrico de una nave industrial que alquila a una empresa logística. La compañía eléctrica le exige, por ser el titular del contrato, el pago de la factura de 1.200 euros correspondiente a los últimos dos meses, aunque el inquilino se ha declarado insolvente. Como tomador, usted es responsable ante la suministradora, pero puede reclamar la deuda al arrendatario por vía civil. Para evitar futuros impagos, le recomiendo que subrogue el contrato a nombre del nuevo ocupante o exija un aval bancario.

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