arrendamiento

Arrendador

El arrendador es, en el ordenamiento jurídico español, la persona física o jurídica que cede a otra, el arrendatario, el uso y disfrute de un bien inmueble a cambio de una renta, figura central en los contratos de arrendamiento regulados fundamentalmente por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para viviendas y locales de negocio, y por las disposiciones del Código Civil para arrendamientos rústicos. Su posición jurídica implica un haz de derechos y obligaciones que trascienden el mero cobro de la renta, pues debe garantizar al inquilino el pacífico goce del inmueble durante todo el plazo pactado y responder frente a vicios o defectos que afecten a la habitabilidad o al uso convenido. Este concepto resulta de especial relevancia para propietarios que deciden poner en alquiler su vivienda o local, ya que de su correcta comprensión depende la seguridad jurídica de la operación y la prevención de conflictos. También afecta directamente a compradores de inmuebles arrendados, puesto que al adquirir la propiedad se subrogan en la posición del arrendador salvo pacto en contrario, debiendo respetar el contrato vigente durante el tiempo que reste y en las condiciones estipuladas.

Para los inversores inmobiliarios, el papel del arrendador es clave en el análisis de rentabilidad y riesgo, especialmente cuando se valora un activo con inquilinos cuyo contrato no se ajusta a las condiciones de mercado, lo que puede depreciar la inversión o limitar la capacidad de desalojo. En el ámbito sucesorio, los herederos de un propietario que hubiera arrendado el inmueble asumen automáticamente la condición de arrendadores, con todas las cargas y derechos inherentes, lo que exige un conocimiento preciso de las normas que rigen la continuidad del contrato tras el fallecimiento del titular original. Habitualmente, el término arrendador aparece en operaciones como la formalización de contratos de alquiler ante notario cuando se desea su elevación a público, la constitución de hipotecas sobre fincas arrendadas donde la entidad financiera exigirá información sobre el arrendamiento para valorar la garantía, y en procedimientos judiciales de desahucio por impago o expiración del plazo, así como en reclamaciones por obras o reparaciones necesarias.

Los profesionales que intervienen en estos procesos son, entre otros, el notario, que da fe de la identidad y capacidad del arrendador y asesora sobre las cláusulas más convenientes; el registrador de la propiedad, cuando se inscribe el arrendamiento como carga en el Registro para dotarlo de oponibilidad frente a terceros adquirentes; el abogado, que asiste en la redacción del contrato o en litigios; el tasador, que al valorar el inmueble considera la existencia del arrendamiento y su renta, y el agente inmobiliario, que actúa como intermediario profesional al captar inquilinos y asesorar sobre las condiciones de mercado. Entre los errores más frecuentes que cometen los particulares al asumir la condición de arrendador destaca la creencia de que pueden acceder libremente a la vivienda arrendada sin el consentimiento del inquilino, lo que vulnera el derecho a la intimidad del arrendatario y puede ser constitutivo de allanamiento de morada.

Otro equívoco habitual es pensar que durante el plazo mínimo de duración obligatoria del contrato, que para viviendas es de cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, pueden modificar unilateralmente la renta o rescindir el contrato sin causa justificada, cuando la ley exige el mutuo acuerdo o la concurrencia de supuestos tasados como la necesidad del propio arrendador de ocupar la vivienda. Asimismo, muchos descuidan la formalización de la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente, lo que puede acarrear sanciones administrativas y pérdida de la garantía frente a posibles impagos. La comprensión de estos matices resulta fundamental para que el arrendador ejerza su derecho con plena seguridad y evite litigios innecesarios, protegiendo así su patrimonio y la relación contractual con el arrendatario.

Descripción técnica

El arrendador, como parte cedente en la relación arrendaticia, despliega un haz de derechos y obligaciones que trascienden la mera percepción de la renta y que se articulan, fundamentalmente, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de los preceptos del Código Civil que siguen rigiendo los arrendamientos rústicos y, supletoriamente, los urbanos en lo no previsto por la ley especial. Desde un punto de vista jurídico, el arrendador debe ostentar la titularidad de un derecho que le faculte para ceder el uso del inmueble, ya sea su dominio pleno o un derecho real de goce como el usufructo. La ausencia de dicha legitimación puede dar lugar a la nulidad del contrato o a una acción de evicción del arrendatario frente a quien resultara ser el verdadero propietario. El artículo 21 de la LAU impone al arrendador la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad o el local en estado de servir para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Esta obligación es de orden público y su incumplimiento faculta al inquilino a resolver el contrato o a ejecutar la reparación por cuenta del arrendador. Asimismo, el artículo 1554 del Código Civil establece la obligación del arrendador de entregar la cosa, mantenerla en estado de servir para el uso pactado y garantizar el pacífico disfrute durante todo el plazo contractual. En cuanto a la renta, el arrendador tiene derecho a percibirla puntualmente, y la LAU permite su actualización anual conforme al Índice de Garantía de Competitividad u otro pactado, siempre que no se aplique un incremento superior al que resulte del índice de referencia publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Para arrendamientos de vivienda habitual celebrados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se introdujeron limitaciones a la renta en zonas de mercado residencial tensionado, competencia de las comunidades autónomas.

En el ámbito procedimental, la formalización del contrato no exige escritura pública para su validez entre las partes, pero la elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad resulta determinante para la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros adquirentes, conforme al artículo 7 de la LAU y el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria. El arrendador deberá aportar al notario la documentación acreditativa de su titularidad y, en su caso, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad para viviendas. Desde la perspectiva fiscal, el arrendador persona física debe declarar los ingresos por rentas como rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, con derecho a deducir los gastos necesarios para la obtención de esos ingresos, incluidos los intereses de financiación ajena, tributos como el IBI, gastos de comunidad, saldo de amortización del inmueble y, desde la reforma de 2015, están exentos los primeros 60 días de impago si se obtiene el lanzamiento judicial. La transmisión posterior del inmueble genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF o al Impuesto de Sociedades si el arrendador es persona jurídica.

En la constitución del arrendamiento, la formalización en documento privado no devenga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, salvo que se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, supuesto en que tributa por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados al 0,5-1% según la comunidad autónoma. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local que corresponde satisfacer al arrendador, salvo pacto en contrario que traslade su repercusión al arrendatario, práctica habitual en arrendamientos de locales de negocio pero prohibida en vivienda habitual a tenor del artículo 17.2 de la LAU. En cuanto a la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, este se devenga con ocasión de la transmisión de la propiedad del inmueble, no por el mero arrendamiento. Sin embargo, la venta posterior de un inmueble que ha estado arrendado puede generar el impuesto, que deberá pagar el arrendador vendedor.

Si el arrendador es una empresa dedicada al alquiler, los ingresos tributan en el Impuesto de Sociedades y las rentas están sujetas a retención cuando se abonen a personas jurídicas no residentes. Finalmente, el arrendador debe emitir factura al arrendatario si este es empres

Marco legal

El marco legal del arrendador arranca en el Código Civil, cuyo artículo 1543 define el arrendamiento como el contrato en que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto; y su artículo 1554 impone al arrendador la obligación de entregar la cosa, conservarla en estado de servir para el uso pactado y mantener al arrendatario en el goce pacífico durante todo el contrato. La norma especial por excelencia es la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo texto refundido fue aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2019, de 12 de abril, que incorporó modificaciones sustanciales respecto del régimen anterior de la LAU de 1994. Entre sus preceptos clave destacan el artículo 21, que regula la realización de obras de conservación por cuenta del arrendador, y el artículo 27, que tipifica las causas de resolución del contrato imputables a este. En el ámbito de los arrendamientos rústicos rige la Ley 49/2003, de 26 de noviembre.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido constante al interpretar la obligación de conservación del arrendador, destacando la Sentencia 461/2018, de 19 de julio, que subraya la responsabilidad objetiva del arrendador por vicios ocultos que impidan el uso normal de la vivienda (artículo 1484 CC), así como la Sentencia 321/2020, de 17 de junio, sobre la necesidad de que las obras urgentes se acometan sin dilación. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Vivienda de la Región de Murcia, no contiene una regulación específica sobre el arrendador, pero sí establece condiciones aplicables a los arrendamientos protegidos y a las obligaciones de los propietarios en el marco del parque público de vivienda; no obstante, la normativa autonómica no altera el régimen contractual básico.

Tras 2018, debe tenerse en cuenta el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificó la LAU para reforzar las obligaciones del arrendador en la formalización del contrato, la fianza y la información sobre gastos de comunidad; y el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, que introdujo medidas transitorias para la contención de rentas en zonas de mercado tensionado, afectando indirectamente la posición del arrendador en la negociación contractual.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María heredó de sus padres un piso en el centro de Murcia capital, cerca de la Catedral. Como arrendadora, lo alquiló a un joven funcionario por 750 euros al mes. Tras dos años sin revisión, el inquilino solicitó una rebaja alegando defectos de humedad. Como arrendadora, María está obligada a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según el artículo 21 de la LAU. Si no las ejecuta en plazo, el inquilino podría desistir del contrato o reclamar una reducción proporcional de la renta.
  • Una empresa de logística de Torre-Pacheco necesita una nave industrial para almacenar mercancía. Actúa como arrendadora, ofreciendo un inmueble de 2.000 metros cuadrados por 4.500 euros mensuales. El contrato se firma por cinco años con IPC como actualización. Como arrendador empresarial, debe redactar un contrato detallado que incluya el uso específico, la duración mínima y las responsabilidades sobre obras. Si el inquilino incumple el pago durante dos mensualidades, el arrendador podrá resolver el contrato judicialmente y reclamar las rentas adeudadas más intereses.
  • Tres hermanos heredaron un local comercial en la calle Mayor de Lorca. Deciden actuar conjuntamente como arrendadores y alquilarlo a una franquicia de restauración por 1.200 euros al mes. El contrato incluye una cláusula de actualización anual según el IPC y una fianza legal de dos mensualidades. Como arrendadores, están obligados a entregar el local en condiciones óptimas y a pagar el IBI. Si surge una comunidad hereditaria sin administrador nombrado, todos deben firmar el contrato para que sea válido, evitando futuros conflictos sobre la gestión del arrendamiento.

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