Conceptos generales

Umbral

Pocos compradores lo saben, pero el umbral de una vivienda puede convertirse en el centro de una reclamación millonaria o en el motivo por el que una licencia de obras quede paralizada. Este elemento arquitectónico, que en apariencia es una simple pieza de madera, piedra o metal situada bajo la puerta, es en realidad una frontera física y jurídica cargada de consecuencias. Para quien va a adquirir una propiedad, el umbral marca el instante exacto en que se produce la entrega de llaves y, con ella, la transmisión de la posesión y de los riesgos sobre el inmueble; para el heredero, puede ser la línea que separa lo que se recibe en pleno dominio de lo que queda sujeto a cargas; y para el inversor, el punto donde comienzan a computarse plazos esenciales como el de la prescripción de vicios ocultos o el de la responsabilidad por defectos constructivos. En el ámbito de la accesibilidad universal, el umbral adquiere una dimensión normativa que muchos particulares ignoran hasta que se enfrentan a una inspección técnica o a una demanda de un vecino con movilidad reducida.

La legislación española, tanto estatal como autonómica, ha endurecido los requisitos en los últimos años: un desnivel superior a dos centímetros puede ser considerado una barrera arquitectónica y obligar a la comunidad de propietarios a ejecutar obras de adaptación, con el consiguiente coste económico. En Murcia, donde el parque residencial cuenta con numerosos edificios anteriores a la normativa de 2010, esta cuestión es especialmente sensible. Los compradores de viviendas en plantas bajas o locales comerciales deben prestar especial atención a este detalle, porque la supresión de un umbral elevado puede requerir licencia municipal y afectar a elementos comunes, como el portal o la acera, lo que complica la operación y exige la intervención de un arquitecto y de un abogado especializado. En las operaciones de compraventa, el umbral también aparece en las escrituras públicas como referencia para fijar el inicio de la finca registral.

El notario y el registrador lo utilizan para delimitar el objeto del contrato, y el tasador lo considera a la hora de valorar el inmueble, ya que una entrada accesible incrementa el valor de mercado, mientras que un escalón inadecuado puede depreciarlo hasta en un cinco por ciento. En los arrendamientos, el umbral es el punto donde se entiende entregada la vivienda al inquilino y donde se comprueba su estado al finalizar el contrato, de ahí que un perito o un agente inmobiliario deban documentar fotográficamente esta zona para evitar disputas sobre desperfectos. En el ámbito urbanístico, el umbral marca la rasante de acceso a la edificación, un dato que se refleja en el proyecto técnico y que puede ser determinante para cumplir con la altura máxima permitida o con las alineaciones fijadas por el planeamiento municipal. El error más frecuente que cometen los particulares es confundir el umbral con el dintel o con el vano de la puerta, y sobre todo subestimar su importancia en la prevención de humedades y filtraciones.

Un umbral mal ejecutado o con un sellado deficiente es una vía de entrada de agua que, con el tiempo, genera daños estructurales en el forjado sanitario y en las paredes colindantes, un problema que aflora años después de la compra y que da lugar a reclamaciones complejas. Por todo ello, cuando un cliente de Promurcia se acerca a nosotros con un expediente de compra, herencia o inversión, siempre le recomendamos que inspeccione personalmente ese escalón de entrada, porque lo que parece un detalle menor puede esconder la clave de una negociación o de una futura responsabilidad.

Descripción técnica

El umbral, en su condición de elemento integrado en la estructura de la edificación, participa de un régimen jurídico que trasciende su mera dimensión física. Desde la perspectiva del Código Civil, y en particular de su artículo 334, el umbral forma parte de la propiedad inmueble por incorporación, lo que determina que no pueda ser objeto de tráfico jurídico independiente del suelo y del edificio al que sirve. Esta consideración, aparentemente inocua, adquiere plena relevancia en el ámbito de la propiedad horizontal, donde el umbral se integra en los elementos comunes del inmueble conforme al artículo 396 del Código Civil y a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Así, cualquier alteración que afecte a su configuración original, como la elevación del nivel de acceso para salvar desniveles o la sustitución de materiales que modifiquen la rasante del portal, requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios, al suponer una modificación de un elemento común que afecta al título constitutivo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido reiterada al señalar que el umbral no es un simple adorno, sino parte esencial del acceso, cuya variación puede afectar a la seguridad del edificio y a la accesibilidad, cuestión esta última que conecta directamente con la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas, como el Real Decreto 505/2007, que aprueba las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación. El mecanismo jurídico más delicado aparece, sin embargo, en el ámbito urbanístico y registral. Conforme al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el umbral forma parte del concepto de edificación existente a los efectos de determinar la antigüedad del inmueble y su posible protección. En este punto, la práctica profesional revela un conflicto recurrente: la determinación de la fecha de construcción del edificio a partir de la inspección del umbral y de los materiales empleados en su ejecución.

Los técnicos municipales, en los procedimientos de legalización de obras o de concesión de licencias de primera ocupación, examinan el umbral como elemento datable, pues su tipología constructiva permite establecer con precisión la época de edificación. Esta circunstancia resulta determinante en los procedimientos de declaración de obra nueva, donde el Registro de la Propiedad exige la acreditación de la antigüedad de la construcción, y donde la inclusión del umbral en el acta notarial de finalización de obra, conforme al artículo 28 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, puede resolver controversias sobre la prescripción de las acciones de disciplina urbanística. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, introduce una cuestión que afecta directamente al umbral en su artículo 21, relativo a las obras de conservación. Cuando el arrendador ejecuta obras que afectan al umbral, como la sustitución de la pieza por otra de mayor altura para corregir humedades por capilaridad, surge la cuestión de si tales obras son de conservación o de mejora.

La distinción no es baladí, pues las primeras son obligatorias para el arrendador y no permiten repercutir su coste en la renta, mientras que las segundas, conforme al artículo 22 de la misma ley, sí pueden dar lugar a una elevación de la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al coste de la obra el interés legal del dinero. La jurisprudencia menor ha establecido que la reparación del umbral, cuando no altera su configuración esencial, es obra de conservación; pero si implica una transformación que mejora la accesibilidad o la eficiencia energética del acceso, puede calificarse como mejora, con las consecuencias económicas que ello comporta para el arrendatario. La fiscalidad del umbral se manifiesta de manera singular en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. En la compraventa de una vivienda, el umbral se considera parte del valor del inmueble transmitido, sin que quepa una valoración autónoma.

No obstante, la práctica de las oficinas liquidadoras ha conocido supuestos en los que el comprador pretende excluir del valor declarado la parte correspondiente a elementos que considera mobiliarios, como el umbral de mármol, para minorar la base imponible. Esta estrategia es rechazada sistemáticamente por la administración, que aplica el artículo 10 del citado texto refundido, conforme al cual la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido, integrado por todos sus elementos constitutivos. En sede del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, el umbral no tiene incidencia autónoma, pues su valor se integra en el del suelo y la construcción que figuran en el Catastro. Sin embargo, en los procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales, la descripción del umbral puede servir para acreditar la antigüedad de la edificación y, en consecuencia, la aplicación de los coeficientes de depreciación por antigüedad que reducen el valor catastral. En el ámbito de la plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y por la Ley de Haciendas Locales, y tras la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, el umbral no tiene relevancia directa.

Pero sí la tiene en los expedientes de comprobación de valores que la administración local inicia cuando considera que el precio declarado en la transmisión es inferior al valor real. En tales expedientes, los técnicos municipales pueden inspeccionar el inmueble y el umbral, en particular su material y estado de conservación, para determinar si la edificación presenta características especiales que justifiquen un valor superior al declarado. La resistencia que ofrecen los propietarios a esta inspección, amparada en el derecho a la inviolabilidad del domicilio, se resuelve con la aplicación del artículo 57 de la Ley General Tributaria 58/2003, que permite la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Finalmente, en las operaciones de financiación hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no menciona expresamente el umbral, pero su artículo 14, relativo a la tasación del inmueble, exige que el informe de valoración describa con precisión las características constructivas del edificio.

Los tasadores acreditados por el Banco de España incluyen en sus informes la descripción del umbral como elemento que contribuye a la calificación del inmueble a efectos de su valor de reposición. Un umbral de piedra natural de determinada antigüedad puede incrementar el valor de tasación en un porcentaje no despreciable, mientras que un umbral de hormigón prefabricado de escasa calidad puede reducirlo. Esta valoración incide directamente en el importe máximo del préstamo que la entidad concederá, conforme al límite del sesenta por ciento del valor de tasación para la financiación de la vivienda habitual, lo que convierte a este elemento arquitectónico en un factor con incidencia económica real y verificable.

Marco legal

El término umbral, en su acepción jurídico-inmobiliaria, carece de una definición unívoca en nuestro ordenamiento, pues su significado depende del contexto normativo en que se inserte. Con carácter general, la referencia al umbral económico o de superficie aparece vinculada a la determinación de la capacidad de obrar, a la exigencia de autorizaciones administrativas o a la fijación de límites a la autonomía de la voluntad. En el ámbito del Código Civil, la regla general de capacidad para contratar se contiene en sus artículos 1263 y siguientes, sin perjuicio de que el umbral de la mayoría de edad, fijado en el artículo 12 de la Constitución Española, determine la plena capacidad de obrar. En materia de arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no establece un umbral económico para la validez del contrato, pero sí remite a la voluntad de las partes dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil.

Por su parte, en la normativa sectorial de suelo y urbanismo, el umbral de superficie o de edificabilidad resulta determinante para exigir o no licencia urbanística, siendo relevante el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como las órdenes ministeriales que desarrollan los estándares mínimos de calidad y sostenibilidad. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, introduce umbrales específicos de superficie para actuaciones de transformación urbanística y para la tramitación de instrumentos de planeamiento, con particularidades propias respecto de la normativa estatal. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2019, ha precisado que el umbral de renta o de capacidad económica en los arrendamientos de vivienda habitual no puede ser objeto de control administrativo salvo disposición expresa. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren la naturaleza del concepto, más allá de las actualizaciones anuales de los umbrales económicos en la normativa presupuestaria.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja de Molina de Segura busca comprar su primera vivienda, un piso de tres habitaciones en el centro, tasado en 145.000 euros. Tras negociar, el vendedor acepta 138.000 euros. El banco les concede una hipoteca al 80%, pero exige una tasación independiente que valora el inmueble en 142.000 euros. Este umbral de 142.000 euros es clave: al superar el precio de compra, la entidad financia 113.600 euros y la pareja debe aportar 24.400 euros más gastos. Si la tasación hubiera sido inferior, el umbral habría reducido la financiación y necesitarían más ahorros.
  • Una empresa de Cartagena dedicada a la exportación de cítricos adquiere una nave industrial en el polígono de Los Camachos por 320.000 euros. El contrato incluye una cláusula que fija un umbral de rentabilidad: si los ingresos anuales por alquiler a un tercero no superan los 24.000 euros, el vendedor deberá abonar a la compradora una compensación de 8.000 euros. En el primer año, la nave se arrienda por 1.800 euros mensuales, totalizando 21.600 euros, por debajo del umbral. La empresa reclama la diferencia y recibe el pago acordado, evitando pérdidas en su inversión.
  • Tres hermanos heredan una finca de secano en Lorca, valorada en 210.000 euros. El testamento no especifica la división, y uno de ellos desea quedarse con la propiedad. Para evitar un juicio, acuerdan fijar un umbral de adjudicación: si el valor de mercado, según tasación pericial, supera los 200.000 euros, el hermano interesado pagará a los otros dos una compensación en metálico de 70.000 euros cada uno. La tasación final arroja 215.000 euros, superando el umbral. Se ejecuta la cláusula, se abonan las cantidades y se inscribe la finca a nombre del primero, cerrando la herencia sin conflictos.

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