Conceptos generales

Uso

Cuando se menciona la palabra uso en el ámbito inmobiliario, la mayoría de las personas tiende a reducirla a una simple cuestión de ocupación física: usar una vivienda es vivir en ella, usar un local es tener el negocio abierto. Sin embargo, en la práctica jurídica y patrimonial española, este término encierra una complejidad mucho mayor, pues no solo designa una acción cotidiana, sino un haz de facultades, limitaciones y derechos que condicionan de forma decisiva el valor de un inmueble, la seguridad de una inversión y la propia viabilidad de cualquier operación. Para el propietario que hereda una finca rústica, para el comprador que adquiere una plaza de garaje o para el inversor que estudia un edificio completo, comprender qué significa realmente el uso es el primer paso para evitar conflictos futuros, sanciones administrativas o la frustración de un proyecto que choca con una normativa desconocida. La relevancia de este concepto se manifiesta en prácticamente todas las operaciones del ciclo vital de un bien raíz.

En una compraventa, el uso determina la licencia de actividad o la cédula de habitabilidad que debe acompañar a la transmisión; en una hipoteca, el tasador valora el inmueble en función de su uso real y permitido, lo que influye directamente en la financiación que concede la entidad; en un arrendamiento, el uso pactado en el contrato fija el régimen jurídico aplicable, ya sea la Ley de Arrendamientos Urbanos para vivienda o la normativa específica para locales comerciales; y en una herencia, la partición de bienes exige conocer si un terreno tiene uso agrícola, urbanizable o dotacional, pues de ello depende su reparto equitativo y su carga fiscal. Además, el uso aparece de forma omnipresente en el urbanismo, donde el planeamiento municipal clasifica el suelo y asigna a cada parcela un destino concreto, de modo que lo que hoy es un almacén podría no ser legalmente convertible en vivienda sin un procedimiento de cambio de uso que requiere licencia y, en muchos casos, el visto bueno de la comunidad de propietarios.

En este entramado intervienen varios profesionales cuya actuación es imprescindible para que el uso no se convierta en una trampa. El notario verifica que la escritura refleje el uso real y conforme a la legalidad; el registrador de la propiedad inscribe las limitaciones y servidumbres que afectan al disfrute; el abogado asesora sobre las implicaciones de un cambio de uso o sobre las restricciones que impone una normativa sectorial como la de protección de costas o patrimonio histórico; el tasador, por su parte, valora el inmueble atendiendo a su uso más probable y rentable, y el agente inmobiliario debe conocer las cargas urbanísticas para no ofrecer una finca con un potencial que la ley no permite.

Sin embargo, uno de los errores más frecuentes entre los particulares es confundir el uso tolerado con el uso legalizado: el hecho de que una vivienda lleve décadas destinada a consulta médica sin que nadie haya puesto pegas no convierte ese uso en legítimo, y cualquier comprador diligente deberá comprobar que la actividad se ajusta a la normativa vigente y que existe la correspondiente licencia, pues de lo contrario asume el riesgo de una clausura o de una reclamación de la comunidad. Así pues, el uso no es un mero adjetivo descriptivo, sino una categoría jurídica que exige análisis cuidadoso y que, bien gestionada, protege el patrimonio, y mal interpretada, genera pérdidas económicas considerables.

Descripción técnica

La consideración jurídica del uso trasciende la mera ocupación material para configurarse como un haz de facultades y limitaciones que define el contenido del derecho de propiedad y de los derechos reales limitados que sobre un inmueble pueden constituirse. El Código Civil, en su artículo 348, establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, siendo precisamente el uso la manifestación más inmediata de ese goce. Ahora bien, dicha facultad no es absoluta, pues el artículo 7.2 del mismo cuerpo legal impone el ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe, lo que en la práctica se traduce en la prohibición del uso antisocial o abusivo del inmueble, susceptible de generar responsabilidad civil. En el plano urbanístico, el uso adquiere una dimensión reglada y objetiva. El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 7, vincula el contenido urbanístico de la propiedad al régimen de usos que el planeamiento establezca.

Cada parcela o edificación tiene asignado un uso característico, complementario o prohibido, de modo que el ejercicio del derecho de uso queda condicionado a la clasificación y calificación urbanística. Esta determinación no es meramente administrativa, sino que afecta al valor patrimonial del bien y a su capacidad de generar rentas. La obtención de licencia municipal de primera ocupación o de actividad constituye el acto administrativo que legitima el uso efectivo, conforme al artículo 8 del propio TRLSRU, que exige el cumplimiento de los deberes legales para adquirir plenas facultades de utilización. En el ámbito de los arrendamientos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue con precisión el uso de vivienda del uso distinto al de vivienda. El artículo 2 de la LAU delimita el ámbito de aplicación, y el artículo 3 establece que se considerará arrendamiento de vivienda aquel que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El uso pactado en el contrato no puede ser alterado unilateralmente por el arrendatario, pues el artículo 27.2.e) de la LAU tipifica como causa de resolución el dedicar la vivienda arrendada a usos distintos del pactado, lo que constituye un incumplimiento contractual con efectos resolutorios y reclamación de rentas. La cesión inconsentida del uso, regulada en el artículo 8, también faculta al arrendador para resolver el contrato, protegiendo así la confianza depositada en la persona del arrendatario originario. La configuración del uso como derecho real limitado se materializa en el derecho de uso y habitación, regulado en los artículos 523 a 529 del Código Civil. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, mientras que la habitación se limita a ocupar una pieza de la casa.

Estos derechos son esencialmente personalísimos, no pueden ser cedidos ni arrendados, y su constitución requiere de escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para desplegar efectos frente a terceros, conforme a los artículos 2 y 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. La inscripción registral otorga al titular del derecho de uso una protección erga omnes, de modo que cualquier adquirente posterior del pleno dominio deberá respetar la existencia de dicho derecho si consta inscrito. El régimen de uso en la propiedad horizontal merece especial atención. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 7, establece que el propietario de cada piso o local puede usar del mismo con arreglo a su destino, sin causar daños o molestias a los demás comuneros. El uso de los elementos comunes, como azoteas, patios o garajes, se encuentra sometido a los estatutos y a los acuerdos de la junta de propietarios, de modo que un uso indebido o exclusivo de un elemento común por un solo propietario puede constituir una apropiación contraria a derecho.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que la acción de cesación de actividades prohibidas, prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el cauce idóneo para impedir usos que alteren la configuración del inmueble o perjudiquen a otros propietarios. Desde la perspectiva catastral, el uso debe ser declarado conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El artículo 3 define el uso como uno de los elementos que integran la descripción catastral del bien, y el artículo 13 impone al titular la obligación de declarar las alteraciones que afecten al uso. La discrepancia entre el uso real y el declarado catastralmente puede generar una revisión del valor catastral, con la consiguiente repercusión en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que grava la titularidad de bienes inmuebles con independencia del uso efectivo, según el artículo 61 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Las implicaciones fiscales del uso se manifiestan en varios tributos. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, la constitución de derechos reales de uso se somete al tipo de gravamen correspondiente, siendo la base imponible el valor del derecho constituido. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la cesión del uso de un inmueble genera rendimientos del capital inmobiliario, imputables conforme al artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, mientras que la cesión gratuita del uso determina una imputación de renta inmobiliaria para el cedente. La transmisión de un inmueble con reserva de uso, figura frecuente en la planificación sucesoria, puede generar una plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004 y en la Ley de Haciendas Locales, cuyo hecho imponible se devenga en el momento de la transmisión, aunque el uso se haya reservado. La correcta calificación del uso en cada operación resulta esencial para evitar contingencias fiscales y administrativas, así como para garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

Marco legal

El concepto de uso, en su dimensión jurídico-inmobiliaria, se ancla primordialmente en el Código Civil, cuyo artículo 524 lo define como el derecho que faculta a su titular para servirse de los frutos de una cosa ajena en la medida de sus necesidades y las de su familia, configurándose como un derecho real limitativo de goce. Esta regulación se complementa con los artículos 528 a 536 del mismo cuerpo legal, que desarrollan su régimen de constitución, ejercicio y extinción, diferenciándolo nítidamente del derecho de habitación. En el ámbito registral, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, establece la inscripción obligatoria de los derechos reales de uso y habitación, mientras que el artículo 7 del Reglamento Hipotecario precisa los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad, exigiendo la determinación de la finca gravada y el contenido del derecho. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 1990, ha matizado que el uso no puede confundirse con el usufructo, pues aquel se limita a las necesidades personales del titular sin facultad de explotación económica más allá de lo estrictamente vital.

En la Región de Murcia, la normativa autonómica no introduce particularidades sustantivas sobre el uso, si bien la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de Vivienda de la Región de Murcia, incide indirectamente en el régimen de acceso a la vivienda habitual, sin alterar la naturaleza del derecho real. Tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, en materia de capacidad jurídica, se ha simplificado la constitución de estos derechos por personas con discapacidad, eliminando la necesidad de complementos de capacidad en los supuestos ordinarios, lo que afecta a la práctica notarial y registral. Finalmente, el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente tras la modificación de 2019, excluye expresamente el uso de la vivienda arrendada del ámbito del derecho real aquí tratado, remitiendo su régimen a las normas arrendaticias. Esta pluralidad normativa exige un análisis casuístico en cada operación.

Ejemplos prácticos en Murcia

Una familia de Molina de Segura compra una vivienda unifamiliar con una hipoteca de 180.000 euros a tipo variable. El banco valora el inmueble en 220.000 euros, pero el uso real que la familia le dará es residencia habitual, no inversión. Por ello, el interés aplicado es del 2,5% TAE, inferior al 3,2% que cobraría si fuera segunda residencia o alquiler. Este uso declarado también les exime del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Murcia, pagando solo 8.400 euros en vez de 14.300, y les permite deducir el 15% de las cuotas en su IRPF autonómico, un ahorro anual de unos 1.200 euros durante los primeros tres años.
Un inversor de Cartagena adquiere un local comercial de 90 metros cuadrados en el ensanche por 145.000 euros y lo destina a uso de oficinas para su empresa de logística. Al cambiar el uso de comercial a terciario, solicita licencia de actividad al Ayuntamiento, que exige una cesión del 5% del aprovechamiento urbanístico o su equivalente económico, unos 7.250 euros. Además, la valoración catastral sube un 20%, incrementando el IBI anual de 1.100 a 1.320 euros. El uso declarado también condiciona la amortización fiscal: puede deducir el 3% del valor catastral cada año, frente al 2% que correspondería a uso comercial puro, reduciendo su base imponible en 435 euros anuales.
En Lorca, tres hermanos heredan una finca rústica de 12.000 metros cuadrados con una casa de labranza. Uno quiere construir una vivienda para uso residencial de fin de semana, pero el Plan General Municipal clasifica el suelo como no urbanizable protegido, permitiendo solo uso agrícola. Para legalizar un uso residencial, deben tramitar una declaración de interés público ante la Comunidad Autónoma, con un coste de 3.500 euros en tasas y proyecto técnico. Si obtienen la autorización, el valor catastral pasa de 18.000 a 42.000 euros, lo que eleva el Impuesto de Sucesiones pagado inicialmente de 2.700 a 6.300 euros, diferencia que deben abonar con recargo del 20% por modificación sobrevenida del uso.

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