Conceptos generales

Uso de terceros

¿Ha pensado usted alguna vez qué ocurre cuando quien figura en el Registro de la Propiedad como titular de una vivienda no es realmente quien la habita, la disfruta o incluso la vende? Esta situación, mucho más frecuente de lo que se imagina, es la puerta de entrada al concepto jurídico del uso de terceros, una figura que late en el corazón de casi cualquier operación inmobiliaria que se precie, desde la compraventa de un piso con inquilino hasta la herencia de una finca rústica explotada por un vecino, pasando por la constitución de una hipoteca sobre un local arrendado. Para el propietario que quiere vender, para el comprador que sueña con estrenar llaves o para el heredero que recibe un patrimonio inesperado, ignorar esta realidad puede traducirse en sorpresas desagradables, plazos de entrega incumplidos o incluso en la pérdida de la oportunidad de obtener financiación bancaria.

El uso de terceros, en esencia, es la facultad que tiene una persona distinta del dueño para utilizar un bien ajeno, pero esa facultad no nace de la nada: se sustenta en un título, que puede ser un contrato de arrendamiento, un usufructo vitalicio, un derecho de superficie o una simple autorización verbal, y se despliega bajo condiciones concretas que condicionan de forma decisiva el valor y la disponibilidad del inmueble. En la práctica diaria de nuestra asesoría en Murcia, este término aparece con asombrosa regularidad en los expedientes de compraventa, donde la existencia de un inquilino con contrato en vigor obliga a negociar su salida o a respetar su derecho a permanecer en la vivienda durante el plazo legalmente establecido, lo que retrasa la entrega y exige una redacción cuidadosa de las cláusulas del contrato. También emerge con fuerza en las operaciones de financiación, porque las entidades bancarias tasan el inmueble considerando la carga que supone un arrendamiento a largo plazo, y un uso de terceros no declarado puede hacer que la tasación se desplome o que la hipoteca sea denegada.

En el ámbito de las herencias, la figura se vuelve especialmente delicada: si el fallecido había cedido el uso de una vivienda a un familiar o a un tercero mediante un contrato privado, los herederos deben decidir si asumen esa obligación o si negocian su extinción, y aquí es donde intervienen profesionales como el notario, que da fe de los acuerdos, el registrador, que inscribe las cargas y las limita, el abogado, que asesora sobre la viabilidad de resolver el contrato, y el agente inmobiliario, que debe informar con transparencia al comprador de la existencia de este uso para evitar futuras reclamaciones. El error más habitual entre los particulares, y que conviene subrayar, es confundir la mera ocupación con un derecho legítimo: que alguien viva en una casa durante años no le otorga automáticamente un título de uso, pero tampoco permite al propietario desalojarlo sin el procedimiento legal adecuado, y esta zona gris es fuente constante de conflictos que podrían evitarse con una consulta previa.

En definitiva, comprender el uso de terceros no es un lujo académico, sino una herramienta práctica para decidir con seguridad, negociar con ventaja y proteger su patrimonio, y por eso merece un lugar destacado en nuestro glosario.

Descripción técnica

La figura del uso de terceros constituye una de las situaciones de hecho más complejas del tráfico inmobiliario, pues separa la titularidad formal inscrita del ejercicio efectivo de las facultades dominicales. Jurídicamente, nos encontramos ante un supuesto en el que el titular registral, aquel que figura en el folio de la finca, no es quien ostenta la posesión mediata o inmediata del inmueble, ni quien percibe sus frutos, ni quien, en ocasiones, dispone de él. Esta disociación entre la apariencia registral y la realidad posesoria puede traer causa en muy diversos títulos: un contrato de arrendamiento, un usufructo vitalicio no inscrito, una cesión gratuita de uso, una promesa de venta con entrega de la posesión, o incluso una situación de mera tolerancia familiar. El Código Civil, en su artículo 348, define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, pero el ejercicio efectivo de ese goce puede hallarse legítimamente en manos de un tercero ajeno a la titularidad.

Desde la perspectiva del Registro de la Propiedad, la finca aparece a nombre del titular, pero la publicidad registral no siempre refleja las cargas o limitaciones derivadas de situaciones posesorias no inscritas. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, establece que los derechos reales no inscritos no perjudican a tercero, pero ello no impide que quien ostenta la posesión pueda oponerla frente al titular registral en los términos del artículo 446 del Código Civil. La distinción entre derechos reales y personales resulta aquí esencial: un arrendamiento inscrito en el Registro, conforme al artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria, goza de protección erga omnes, mientras que un simple contrato de arrendamiento verbal o no inscrito solo despliega efectos inter partes, salvo lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 14 reconoce al arrendatario la facultad de ceder el contrato o subarrendar, siempre con los requisitos legales, y cuyo artículo 7 establece la oponibilidad del arrendamiento a terceros adquirentes si se halla inscrito o si el adquirente tenía conocimiento del mismo.

El mecanismo técnico para documentar y regularizar el uso de terceros exige un análisis casuístico. En primer lugar, debe identificarse el título que legitima la ocupación. Si se trata de un arrendamiento, será precisa la formalización del contrato y su posible elevación a escritura pública e inscripción en el Registro, lo que otorga al arrendatario una protección reforzada frente a eventuales ventas del inmueble. Si la situación deriva de un usufructo constituido en capitulaciones matrimoniales o en testamento, su constancia registral exige la correspondiente escritura pública y la inscripción conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria, pues el usufructo es un derecho real que, para desplegar plenos efectos frente a terceros, debe inscribirse. En el caso de cesiones gratuitas o préstamos de uso, el comodato regulado en los artículos 1741 y siguientes del Código Civil no requiere forma escrita para su validez entre las partes, pero su oponibilidad a terceros adquirentes resulta sumamente precaria, pues no es inscribible en el Registro salvo que se documente en escritura pública. El procedimiento para regularizar una situación de uso de terceros con fines de venta o financiación presenta pasos claramente definidos.

Cuando el titular registral desea vender el inmueble ocupado, deberá obtener del ocupante la resolución del contrato o la renuncia al derecho, formalizándola por escrito, o bien la entrega de la posesión efectiva en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Si el ocupante es un arrendatario con contrato vigente, la venta no extingue el arrendamiento conforme al artículo 14 de la LAU, salvo que el adquirente lo necesite para ocupar la vivienda de forma permanente, supuesto previsto en el artículo 34 de la misma ley. En el ámbito de la financiación hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige en su artículo 15 que el prestamista verifique la capacidad de pago del prestatario, pero no contempla expresamente la situación posesoria; no obstante, las entidades financieras suelen requerir una certificación de titularidad y cargas y, en la práctica, una declaración responsable sobre la ocupación del inmueble, pues la existencia de un tercero con derecho de uso puede afectar al valor de la garantía y a la ejecución hipotecaria. Las implicaciones fiscales de estas situaciones resultan particularmente relevantes.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, grava la constitución de derechos reales como el usufructo, conforme a su artículo 7.1.B, aplicándose el tipo correspondiente sobre el valor del derecho, calculado en función de la edad del usufructuario según las reglas del artículo 10. En el arrendamiento, la cesión del uso no tributa por ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales, pues el arrendamiento es un contrato que tributa por el concepto de arrendamiento en la modalidad de operaciones societarias, hoy suprimida, quedando sujeto únicamente al IAJD en su modalidad de documentos administrativos si se formaliza en escritura pública.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, exige que el sujeto pasivo es el titular del derecho real de superficie, del usufructo o de la propiedad, conforme a su artículo 61; por tanto, la existencia de un tercero ocupante no altera la obligación tributaria del titular registral, salvo que se trate de un usufructo constituido, en cuyo caso el usufructuario es el obligado al pago. En sede del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el titular que cede el uso de un inmueble a un tercero sin contraprestación debe imputar una renta inmobiliaria conforme al artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, salvo que se trate de la vivienda habitual del contribuyente.

La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se devenga con ocasión de la transmisión del terreno, no con la mera cesión de uso, por lo que no resulta aplicable en la constitución de un derecho de uso, aunque sí en la posterior enajenación. Los efectos frente a terceros dependen, en última instancia, de la inscripción registral. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria protege al tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso, confiando en el contenido del Registro. Si el uso de terceros no consta inscrito, el adquirente podrá ignorarlo y el ocupante carecerá de acción para oponer su derecho, salvo que acredite la mala fe del adquirente o la existencia de un título inscrito con anterioridad.

El Catastro, por su parte, refleja la realidad física y jurídica de las fincas, pero su información, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tiene carácter descriptivo y no constitutivo de derechos, por lo que la referencia catastral no determina la titularidad del uso. En consecuencia, la correcta gestión de una situación de uso de terceros exige un asesoramiento integral que combine el análisis del título, la verificación registral, la evaluación fiscal y la estrategia negocial más adecuada para cada caso.

Marco legal

El concepto de uso de terceros en el ámbito inmobiliario carece de una definición legal unitaria, por lo que su régimen jurídico se construye a partir de un entramado normativo que atiende a la naturaleza de la relación posesoria. La norma vertebral es el Código Civil, cuyo artículo 430 distingue entre la posesión en concepto de dueño y la tenencia o posesión meramente tuitiva, base dogmática para entender la posición de quien usa un inmueble sin título de propiedad. En sede de adquisición de derechos reales, el artículo 1462 del Código Civil regula la tradición instrumental, relevante cuando el uso se cede mediante escritura pública, mientras que el artículo 609 exige título y modo para la transmisión, extremo que condiciona la eficacia del uso frente a terceros. La Ley Hipotecaria, en su artículo 3, delimita los principios de legitimación y fe pública registral, de modo que el uso de terceros solo oponible a adquirentes si consta inscrito o si concurre posesión pública, pacífica e ininterrumpida conforme a los artículos 1940 a 1960 del Código Civil.

En materia arrendaticia, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 19, establece el régimen de cesión y subrogación del uso por el arrendatario, exigiendo consentimiento escrito del arrendador salvo excepciones tasadas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, particularmente la Sentencia número 382/2015, de 30 de junio, ha precisado que el uso tolerado no genera derecho real alguno, doctrina reiterada en sentencias posteriores. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que module el uso de terceros, rigiendo supletoriamente la legislación estatal. Tras la reforma operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha reforzado la protección del consumidor en supuestos de uso de vivienda habitual frente a ejecuciones, sin alterar la naturaleza jurídica del instituto. La jurisprudencia constitucional, en sentencia 37/1987, de 26 de marzo, garantiza la protección judicial efectiva frente a perturbaciones posesorias, lo que refuerza la tutela sumaria del uso mediante los interdictos, hoy juicio verbal del artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ejemplos prácticos en Murcia

Ejemplo 1. Un particular en San Javier permite a un conocido usar gratuitamente su garaje en una urbanización cercana a La Manga durante seis meses. Este uso de terceros, acordado verbalmente, no genera renta, pero el propietario debe saber que si el conocido permanece más tiempo y sin oposición, podría reclamar una situación de precario o incluso un derecho de uso. Si el garaje se alquila formalmente, el precio medio en la zona es de 80 euros mensuales. Para evitar conflictos, conviene formalizar un contrato de cesión temporal por escrito, especificando que es un uso gratuito y revocable, protegiendo así al propietario ante futuras reclamaciones.
Ejemplo 2. Una empresa de distribución en Molina de Segura cede el uso de una nave de 500 metros cuadrados a un socio comercial durante un año, sin contraprestación económica, para almacenar excedentes. Este uso de terceros se documenta mediante un contrato de comodato, donde se fija que el cesionario asume los gastos de luz y agua, unos 200 euros mensuales. La empresa propietaria mantiene la obligación de pagar el IBI, que asciende a 1.500 euros anuales. Si el socio subarrendara la nave sin permiso, la cesión se resolvería automáticamente. Este acuerdo permite optimizar recursos sin generar ingresos, pero exige revisar las cláusulas de responsabilidad por daños.
Ejemplo 3. En una herencia en Lorca, tres hermanos reciben una vivienda en el casco antiguo valorada en 120.000 euros. Uno de ellos vive allí desde el fallecimiento del padre, sin pagar renta, lo que constituye un uso de terceros sobre el bien común. Los otros dos hermanos, que no residen en la zona, pueden reclamar una compensación por el uso exclusivo, estimada en 450 euros mensuales, que es el alquiler medio de mercado. Para regularizar la situación, se propone un acuerdo de uso y disfrute, estableciendo un calendario de ocupación o un alquiler simbólico. Si no hay acuerdo, se puede solicitar la división de la cosa común o la venta en subasta.

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