Cómo captar inmuebles de particulares en Murcia

Cómo captar pisos de particulares con prospección de zona

La prospección de zona consiste en trabajar un área concreta de forma sistemática. Elija calles, urbanizaciones o barrios donde quiera tener cartera. Recorra la zona, observe carteles de 'se vende', viviendas vacías y portales con poca rotación. Anote direcciones y estado aparente del inmueble.

Después, contacte con los propietarios. Puede hacerlo por buzoneo, por teléfono o en persona. Si envía publicidad por email o SMS, necesita consentimiento previo del destinatario (Ley 34/2002, LSSI, art. 21). El buzoneo físico no tiene esa restricción, pero debe respetar la normativa municipal.

La prospección funciona mejor cuando se combina con valoraciones gratuitas. El propietario no quiere un discurso de venta: quiere saber cuánto vale su piso. Si usted llega con un informe por escrito, la conversación cambia.

• Elija una zona concreta y trabájela durante semanas.
• Registre cada inmueble candidato en un CRM.
• Contacte respetando la LSSI y el RGPD.
• Ofrezca siempre un valor concreto, no una promesa.

La valoración gratuita como herramienta de captación

Una valoración profesional compara el inmueble con operaciones cerradas de la zona y ajusta por superficie, planta, estado, orientación, reformas y anexos. No es lo mismo que una estimación automática de un portal, que no visita la vivienda y puede desviarse de forma importante.

Ofrezca una valoración orientativa gratuita, por escrito y sin compromiso. En Promurcia la entregamos en 24-48 horas. Ese documento es su mejor argumento: demuestra que usted conoce el mercado local y que el propietario puede decidir con datos.

No confunda valor de referencia del Catastro con precio de mercado. El valor de referencia (Ley 11/2021) es la base mínima del ITP y del Impuesto de Sucesiones, pero no es lo que pagará un comprador. Explíquelo con claridad: genera confianza.

• Use testigos de operaciones cerradas, no precios de anuncio.
• Ajuste por estado, planta, orientación y reformas.
• Entregue el informe por escrito y en plazo.
• Aclare la diferencia entre valor de referencia y precio de mercado.

Cómo captar propiedades para vender con marketing y portales

El propietario elige al agente que mejor va a vender su inmueble. Por eso el marketing es una herramienta de captación, no solo de venta. Prepare un plan concreto: fotografía profesional, planos, recorridos virtuales 360 y publicación en portales.

Los recorridos virtuales 360 se hacen con una cámara 360 y un programa de tours virtuales. Permiten que un comprador visite el inmueble desde el móvil. Para el propietario, es una señal de que usted invierte en vender bien.

Su web propia también capta. Una ficha por inmueble con fotos, precio, m², certificado energético y mapa, formularios con aviso de privacidad, aviso legal y política de cookies. Si además publica contenido local, posicionará en Google y los propietarios le encontrarán a usted.

• Fotografía profesional y planos en cada encargo.
• Recorridos virtuales 360 para destacar.
• Web propia con fichas completas y aviso legal.
• Contenido local para aparecer en búsquedas de su zona.

La hoja de encargo por escrito: qué debe incluir

La hoja de encargo es el documento que formaliza la relación con el propietario. Debe indicar si es en exclusiva o no, los honorarios, la duración y las obligaciones de cada parte. Sin ella, cualquier conflicto se complica.

En alquiler de vivienda, los honorarios de gestión los paga el propietario (LAU art. 20.1, Ley 12/2023). En venta, debe quedar por escrito quién paga los honorarios., pero debe quedar por escrito. Promurcia aplica un 3 % + IVA en venta, que se devenga en la firma de arras: nada mientras el inmueble está en el mercado.

Explique al propietario que la hoja de encargo le protege a él también: fija el precio, el plazo y lo que usted se compromete a hacer. Un documento claro evita malentendidos y acelera la firma.

• Tipo de encargo: exclusiva o no exclusiva.
• Honorarios y momento del devengo.
• Duración del encargo y condiciones de renovación.
• Obligaciones del agente y del propietario.

RGPD, blanqueo y publicidad: lo que no puede saltarse

Los agentes inmobiliarios son sujetos obligados en prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010, art. 2). Debe identificar a los clientes, conservar documentación, formar al personal y comunicar operaciones sospechosas. Esto aplica también a la captación.

En protección de datos, el RGPD y la Ley Orgánica 3/2018 exigen consentimiento, deber de información y seguridad de los datos. Si guarda datos de propietarios en un CRM, debe informarles de para qué los usa y cuánto tiempo los conserva.

En publicidad, la información debe ser veraz y toda publicidad de venta o alquiler debe incluir la etiqueta energética (RD 390/2021). No envíe comunicaciones comerciales por email o SMS sin consentimiento previo (LSSI, art. 21).

• Identifique a sus clientes (Ley 10/2010).
• Informe y pida consentimiento para datos personales.
• Incluya la etiqueta energética en los anuncios.
• No envíe email o SMS comerciales sin consentimiento.

Referencias y red local: captación que se retroalimenta

En Murcia, la captación funciona mucho por referencias. Un propietario satisfecho recomienda a otro. Por eso el servicio postventa importa: llame al cliente después de la firma, resuelva dudas y mantenga el contacto.

Construya una red local: administradores de fincas, abogados, asesores fiscales, agentes de seguros. Todos ellos hablan con propietarios que quieren vender o alquilar. Una colaboración bien planteada le traerá encargos sin coste de publicidad.

También puede colaborar con otros agentes. Compartir encargos con profesionales de confianza amplía su cartera y le permite ofrecer más inmuebles a sus compradores. La clave es la transparencia en honorarios y responsabilidades.

• Pida referencias después de cada operación cerrada.
• Colabore con administradores de fincas y asesores.
• Comparta encargos con agentes de confianza.
• Mantenga el contacto con antiguos clientes.

CRM, web y recorridos virtuales para captar más

Un CRM le permite registrar cada contacto, programar seguimientos y no perder oportunidades. Sin CRM, la captación se dispersa. Con CRM, sabe a quién llamó, cuándo y qué le dijo.

Su web debe tener dominio propio, fichas de inmuebles con fotos, precio, m², certificado energético y mapa, formularios con aviso de privacidad, aviso legal (LSSI) y política de cookies. Además, velocidad y versión móvil. Si quiere posicionar en Google, publique contenido local.

Los recorridos virtuales 360 son un diferenciador. Se hacen con una cámara 360 y un programa de tours virtuales. Para el propietario, ver su piso en un tour profesional es una razón para firmar con usted.

• CRM para seguimiento de propietarios.
• Web propia con fichas completas y aviso legal.
• Recorridos virtuales 360 como valor añadido.
• Contenido local para posicionar en su zona.

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