Marco jurídico

Alegación

En el ámbito del derecho inmobiliario español, el término alegación designa la exposición formal de hechos, argumentos o derechos que una parte presenta ante una autoridad administrativa o judicial para defender su posición, siendo un instrumento procesal básico para garantizar el derecho de defensa en cualquier procedimiento que afecte a bienes inmuebles. Esta figura adquiere una relevancia práctica notable para propietarios, compradores, inversores y herederos porque su uso estratégico puede determinar el éxito o fracaso de una gestión patrimonial, desde la obtención de una licencia de obras hasta la impugnación de una tasación hipotecaria o la defensa de una legítima en una herencia. En el mercado español, las alegaciones aparecen con frecuencia en procedimientos urbanísticos, como la participación en la información pública de un plan general o la oposición a una orden de derribo, en compraventas donde se discuten vicios ocultos o defectos de la edificación, en arrendamientos cuando el inquilino impugna una subida de renta o el propietario reclama el desahucio, en ejecuciones hipotecarias donde el deudor alega cláusulas abusivas, y en sucesiones cuando se impugna un testamento o se reclaman derechos hereditarios.

Los profesionales que intervienen en estos escenarios son principalmente el abogado, que asesora y redacta las alegaciones con la técnica jurídica adecuada; el notario, que puede dar fe de ciertos hechos o documentos que las sustentan; el registrador de la propiedad, que en su calificación puede requerir alegaciones del interesado ante defectos subsanables; el tasador, cuyos informes pueden ser objeto de alegación en valoraciones periciales contradictorias; y el agente inmobiliario, que aunque no litiga, debe saber identificar cuándo una situación requiere alegaciones formales para aconsejar al cliente. Un error frecuente entre los particulares es presentar alegaciones basadas solo en la argumentación emocional o en consideraciones genéricas sin respaldo documental ni jurídico, confundiendo la alegación con una simple reclamación informal. También es común pensar que el mero hecho de alegar paraliza el procedimiento o suspende plazos, cuando en realidad la alegación debe ir acompañada de pruebas o de una fundamentación sólida para tener eficacia. Otro equívoco es creer que en los procedimientos administrativos las alegaciones pueden presentarse en cualquier momento, cuando lo habitual es que existan plazos perentorios.

Por ello, conocer la naturaleza y el alcance de la alegación permite al propietario o inversor actuar con mayor seguridad jurídica, evitando errores que pueden costar caro en tiempo y dinero. En Promurcia asesoramos a nuestros clientes para que sus alegaciones sean coherentes, oportunas y estén bien documentadas, maximizando así las posibilidades de éxito en cualquier procedimiento que afecte a su patrimonio inmobiliario.

Descripción técnica

La alegación constituye el vehículo formal mediante el cual el particular o su representación letrada traslada a la Administración o al tribunal su posición jurídica frente a un acto, proyecto o resolución que afecta a sus derechos e intereses legítimos en el ámbito inmobiliario. Este instrumento procesal y administrativo se despliega en dos grandes escenarios: el procedimiento administrativo y el proceso judicial, cada uno con sus propias reglas y efectos. En la vía administrativa, las alegaciones son el cauce natural de participación del ciudadano en el procedimiento de elaboración de disposiciones generales o en la tramitación de actos singulares. En materia urbanística, el artículo 5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, reconoce el derecho de los ciudadanos a participar en los procedimientos de elaboración de los instrumentos de planeamiento.

Durante el periodo de información pública, cualquier persona puede formular alegaciones al plan general, al plan parcial o al estudio de detalle, aportando datos, informes periciales o argumentos jurídicos que cuestionen la clasificación del suelo, las determinaciones de ordenación o la viabilidad de las actuaciones previstas. El plazo de alegaciones no puede ser inferior a un mes, según el artículo 79 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. La documentación que debe acompañarse incluye la identificación del interesado, la copia del documento objeto de alegación y, en su caso, los informes técnicos que sustenten la pretensión. La Administración está obligada a resolver motivadamente cada alegación, aunque no necesariamente a estimarla, y su silencio no equivale a aceptación tácita. En el ámbito de las licencias y autorizaciones, las alegaciones pueden presentarse tanto por el solicitante como por terceros afectados. Cuando un particular presenta alegaciones frente a una licencia de obra o de actividad que se concede a un vecino, despliega el derecho de audiencia previsto en el artículo 82 de la Ley 39/2015.

Estas alegaciones deben fundarse en la infracción de la normativa urbanística, de ruido, de seguridad o de cualquier otra disposición sectorial que proteja derechos subjetivos o intereses legítimos. La Administración competente debe notificar el acuerdo que ponga fin al procedimiento, y contra este cabe recurso de alzada o reposición. En el proceso judicial civil, las alegaciones constituyen el núcleo de la demanda y la contestación, reguladas en los artículos 399 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. En los procesos de desahucio por falta de pago de rentas, el demandado debe alegar y probar el pago o la existencia de una causa justificativa del impago, bajo el artículo 444 de la LEC. En los procesos de ejecución hipotecaria, el deudor puede alegar las causas de oposición tasadas en los artículos 557 y 695 de la LEC, como el error en la determinación del saldo deudor o la existencia de cláusulas abusivas.

Estas últimas han adquirido una relevancia capital desde la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo artículo 21 exige que el notario informe al prestatario sobre el carácter esencial de las cláusulas del contrato. En la vía contencioso-administrativa, las alegaciones se presentan en los recursos contra resoluciones tributarias que afectan al inmueble. Cuando un contribuyente impugna una liquidación de la plusvalía municipal, regulada en los artículos 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, debe alegar la inexistencia de incremento de valor o la prescripción del tributo. Las alegaciones deben acompañarse de la tasación pericial contradictoria que acredite la disminución del valor del terreno en el momento de la transmisión. El plazo para presentar alegaciones en un procedimiento de gestión tributaria es de quince días hábiles desde la notificación de la propuesta de liquidación, según el artículo 188 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Frente a terceros, las alegaciones no producen efectos automáticos, pero su presentación y resolución pueden integrar el expediente administrativo que servirá de título para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ejemplo, cuando se aprueba un plan urbanístico que modifica la clasificación de una finca, las alegaciones presentadas durante la información pública pueden ser determinantes para que el registrador califique la inscripción de la parcelación resultante, a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. En el ámbito catastral, las alegaciones formuladas contra la ponencia de valores pueden condicionar la base imponible del IBI, aunque no vinculan al Catastro si no se presentan pruebas suficientes. Las modalidades de alegación se distinguen por su naturaleza: escritas u orales, previas o posteriores al acto impugnado, administrativas o judiciales. En la práctica notarial, las alegaciones pueden presentarse ante el notario en el acto de otorgamiento de la escritura, cuando una de las partes sostiene que el contenido del documento no refleja su voluntad.

En ese caso, el notario debe recoger la alegación en la matriz y hacer constar su oposición a la inscripción, según el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Las implicaciones fiscales de las alegaciones son indirectas: si se logra la modificación de un valor catastral, se reducirá el IBI; si se impugna una liquidación de plusvalía, se evitará el pago indebido; si se corrige la valoración en una compraventa, se ajustará el impuesto de transmisiones patrimoniales. En todos los casos, las alegaciones deben presentarse dentro de los plazos legales, so pena de preclusión, y deben estar debidamente fundamentadas en derecho, pues su mera formulación no suspende la ejecutividad del acto impugnado, salvo que se solicite y acuerde la suspensión cautelar.

Marco legal

La alegación, en el ámbito inmobiliario, constituye el instrumento de participación ciudadana mediante el cual cualquier persona física o jurídica formula observaciones, objeciones o propuestas en el curso de un procedimiento administrativo que afecta a sus derechos o intereses legítimos. Su marco legal se asienta sobre la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 76 regula el trámite de audiencia a los interesados, y los artículos 82 y 83 establecen el derecho a formular alegaciones previas a la resolución. En materia urbanística y de ordenación del territorio, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone en su artículo 5 la obligación de someter a información pública los instrumentos de planeamiento, con un plazo mínimo de un mes para la presentación de alegaciones.

La normativa autonómica de la Región de Murcia concreta este derecho en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística (LOTURM), cuyo artículo 156 prevé el trámite de información pública de los planes generales y demás instrumentos, y el artículo 157 regula el procedimiento de alegaciones, que deben ser contestadas motivadamente en la memoria de aprobación definitiva. El Tribunal Supremo, en reiterada jurisprudencia (por ejemplo, sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de 2019 y 2020), ha subrayado que la omisión del trámite de alegaciones constituye un vicio de procedimiento determinante de nulidad cuando se priva al interesado de su derecho de defensa, exigiendo que la Administración valore y responda de forma expresa cada alegación sustancial. Tras 2018, la reforma introducida por la Ley 18/2021, de 20 de diciembre, de medidas urgentes para la digitalización de los procedimientos administrativos, ha reforzado la tramitación electrónica de las alegaciones, siendo obligatoria la presentación telemática en todo el territorio nacional desde 2022, sin perjuicio de las excepciones para personas físicas no obligadas. En tanto que derecho fundamental de participación en los asuntos públicos, su ejercicio resulta esencial en cualquier operación inmobiliaria que requiera licencia, aprobación de planeamiento o procedimiento expropiatorio.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Doña Carmen, propietaria de un bajo en la calle Platería de Murcia capital, recibió notificación del Ayuntamiento sobre la concesión de licencia para un bar con terraza justo bajo su vivienda. Alarmada por el ruido y los olores, presentó una alegación formal el 12 de marzo de 2025, argumentando que el proyecto incumple la ordenanza municipal de actividades, que exige una distancia mínima de 15 metros a dormitorios. Su escrito incluía un informe pericial de un arquitecto, tasado en 800 euros, y solicitaba la denegación de la licencia. El consistorio admitió la alegación, paralizando el expediente hasta resolver.
  • La promotora Inmobiliaria Costa Cálida, en Cartagena, recibió un requerimiento de la Gerencia de Urbanismo por obras sin licencia en una parcela de La Manga. El inspector municipal valoró la infracción en 12.000 euros y ordenó la demolición de un muro de 80 metros lineales. La empresa presentó alegaciones el 10 de mayo de 2025, demostrando que las obras se realizaron al amparo de una licencia provisional de 2023, aún en vigor, y adjuntó un informe jurídico que tasaba el perjuicio económico en 45.000 euros si se paralizaban. El pleno del Ayuntamiento estimó parcialmente las alegaciones, reduciendo la sanción a 3.500 euros y suspendiendo la demolición.
  • Los herederos de Don Antonio, fallecido en enero de 2025, heredaron una vivienda unifamiliar en Lorca construida en 1970 sin licencia de primera ocupación. El Ayuntamiento inició un expediente de restauración de legalidad, amenazando con derribo en 90 días. Los nietos, con un presupuesto de reforma de 60.000 euros, formularon alegaciones el 20 de junio de 2025, aportando un certificado de antigüedad de 1972 y un proyecto de legalización visado por el Colegio de Arquitectos. Solicitaron la suspensión del derribo y la regularización urbanística, ofreciendo una compensación de 8.000 euros por la falta de licencia. El concejal de urbanismo aceptó las alegaciones, abriendo un periodo de legalización de seis meses.

Términos relacionados

← Volver al glosario