Financiación y banca

Aval Bancario

El aval bancario es, en esencia, un contrato de garantía personal mediante el cual una entidad de crédito se obliga solidariamente frente a un tercero, denominado beneficiario, a cumplir una obligación dineraria o de hacer en caso de que el titular avalado incumpla el compromiso asumido. En el ordenamiento jurídico español esta figura se incardina dentro del régimen general de las garantías personales del Código Civil y se perfecciona con la emisión formal del documento por parte del banco, convirtiéndose así en un instrumento de máxima seguridad jurídica para las transacciones inmobiliarias. Su relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos radica en que introduce un filtro de solvencia ajeno a las partes, trasladando al beneficiario la certeza de que, ante un eventual incumplimiento, no tendrá que litigar contra el deudor originario sino que podrá ejecutar directamente la garantía frente a una entidad financiera regulada y supervisada por el Banco de España.

Este mecanismo resulta particularmente frecuente en la compraventa de viviendas sobre plano, donde el promotor exige un aval que responda del pago del precio aplazado o, en sentido inverso, el comprador solicita un aval del promotor que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta si la construcción no se inicia o finaliza en el plazo pactado. También es habitual que las entidades financieras exijan un aval bancario como refuerzo de la solvencia del prestatario en operaciones hipotecarias con alto riesgo de impago, por ejemplo cuando el comprador carece de ingresos regulares demostrables. En el ámbito de los arrendamientos de larga duración, cada vez más propietarios exigen este tipo de garantía en lugar del tradicional depósito en metálico o del seguro de impago, especialmente cuando el inquilino es una sociedad mercantil o un inversor extranjero. En los procesos de herencia con inmuebles gravados puede resultar necesario para levantar una hipoteca o para garantizar el pago de las legítimas a los herederos forzosos cuando el testador impone cargas sobre el heredero.

En el contexto urbanístico, es recurrente que los ayuntamientos soliciten avales bancarios para responder de los costes de urbanización en los procesos de reparcelación o para garantizar la ejecución de obras de urbanización en las licencias de edificación. En la práctica, los profesionales que intervienen de forma habitual en la formalización de estas garantías son el notario, que da fe de la suficiencia del aval y de su adecuación al negocio jurídico subyacente, el registrador de la propiedad cuando el aval accede al folio real como nota marginal, y el abogado especializado que asesora sobre las condiciones y las cláusulas de ejecución. El agente inmobiliario actúa con frecuencia como catalizador, recomendando su uso para cerrar operaciones que de otro modo quedarían en punto muerto por falta de confianza entre las partes. Un error muy extendido entre los particulares es creer que el aval bancario es gratuito porque el banco lo emite como parte de la relación comercial.

En realidad las entidades cobran una comisión de apertura y una comisión de disponibilidad anual que oscila entre el uno y el tres por ciento del importe avalado, y además suelen exigir la constitución de una contragarantía real o personal, como un depósito en efectivo o un inmueble en garantía, lo que convierte al aval en un producto financiero de coste no despreciable que debe negociarse y contratarse con la misma atención que cualquier préstamo.

Descripción técnica

El aval bancario se configura como una garantía personal autónoma, distinta de la fianza regulada en los artículos 1822 a 1826 del Código Civil, aunque comparte su naturaleza de obligación accesoria. La autonomía del aval bancario implica que la entidad avalista no puede oponer al beneficiario las excepciones derivadas de la relación subyacente entre el avalado y el beneficiario, salvo pacto en contrario. Esta característica lo convierte en un instrumento especialmente seguro para el acreedor, ya que la obligación del banco es abstracta y exigible al primer requerimiento documental, siempre que este se ajuste a las condiciones pactadas en la póliza.

En el ámbito inmobiliario, la modalidad más relevante es el aval para la compraventa de viviendas en construcción, regulado por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre

Marco legal

El aval bancario encuentra su fundamento normativo principal en el Código Civil, cuyos artículos 1822 a 1831 regulan el contrato de fianza, figura jurídica de la que participa el aval como garantía personal y accesoria. El artículo 1822 define la fianza como la obligación de pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo este, y el artículo 1827 establece que la fianza no puede existir sin una obligación válida, principio que rige también el aval bancario. En el ámbito inmobiliario, esta garantía se utiliza con frecuencia en operaciones de compraventa, arrendamiento y contratos de arras, donde el banco se constituye como fiador solidario del comprador o arrendatario. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce relevantes modificaciones posteriores a 2018, especialmente en su artículo 3, que refuerza la transparencia en la comercialización de garantías vinculadas a préstamos hipotecarios, y en la disposición adicional tercera, que afecta a la forma de constitución de los avales en operaciones de crédito.

El Tribunal Supremo, en sentencias como la número 314/2016, de 13 de mayo, y la 465/2020, de 15 de septiembre, ha consolidado la doctrina de que el aval bancario, cuando es solidario, faculta al acreedor para exigir el pago directamente al banco sin necesidad de requerir previamente al deudor principal, y que el avalista no puede oponer excepciones personales del avalado. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que regule el aval bancario, rigiendo supletoriamente la legislación estatal, si bien las prácticas notariales y registrales en la comunidad se ajustan a los criterios generales del Código Civil y la Ley Hipotecaria. La Orden EHA/2899/2011, de 18 de octubre, sobre transparencia bancaria, sigue siendo aplicable en cuanto a la información precontractual que deben facilitar las entidades financieras al emitir avales.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una familia de Murcia capital interesada en adquirir un piso de 180.000 euros solicitó un aval bancario para garantizar el pago del 20% de entrada. Al no disponer de liquidez inmediata, el banco emitió un aval por 36.000 euros, permitiendo al vendedor recibir la garantía mientras los compradores formalizaban su hipoteca. Este instrumento evitó la pérdida de la señal y aseguró la operación ante notaría en Torre-Pacheco, donde la demanda de vivienda exige rapidez en las transacciones.
  • Una promotora en Cartagena necesitaba un aval bancario para cubrir el 15% del presupuesto de construcción de un edificio de 20 viviendas en la zona del puerto. El banco emitió un aval técnico por 450.000 euros, garantizando al ayuntamiento la finalización de las obras conforme al proyecto. Sin este aval, la licencia de obra no se habría concedido. La empresa lo canceló tras la obtención del certificado final de obra y la venta de las primeras viviendas en 2024.
  • Tres herederos de una vivienda en Lorca valorada en 220.000 euros se enfrentaban a la necesidad de liquidar la comunidad hereditaria. Uno de ellos, residente en Águilas, no podía adquirir las partes de los demás sin financiación. Un aval bancario por 80.000 euros permitió al banco concederle un préstamo puente, garantizando a los otros herederos el cobro inmediato de su cuota. Así se evitó la venta forzosa del inmueble y se agilizó la partición en el plazo de tres meses.

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