Marco jurídico

Bienes Heredados

Los bienes heredados son aquellos activos, derechos y obligaciones que una persona recibe tras el fallecimiento de otra mediante herencia, configurándose como un concepto central en el Derecho de Sucesiones español, regulado fundamentalmente en el Código Civil y en las legislaciones forales o autonómicas que puedan resultar de aplicación. En el contexto del mercado inmobiliario, esta figura adquiere una relevancia capital porque la mayoría de las herencias incluyen inmuebles, y su transmisión no solo implica un cambio de titularidad jurídica, sino que desencadena una serie de obligaciones fiscales, cargas urbanísticas y decisiones patrimoniales que afectan tanto al heredero como a terceros interesados en esos mismos bienes. Para propietarios que planean legar su patrimonio, compradores que adquieren viviendas procedentes de herencias, inversores que buscan oportunidades en carteras sucesorias o herederos que deben gestionar lo recibido, comprender el alcance de esta categoría es indispensable, ya que determina aspectos tan variados como la valoración del inmueble, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la posible existencia de deudas pendientes o la necesidad de realizar obras de rehabilitación en edificios antiguos.

En la práctica, los bienes heredados aparecen en operaciones como la compraventa de inmuebles procedentes de una herencia aún no liquidada, la constitución de hipotecas sobre fincas recibidas por herencia, los arrendamientos de viviendas que forman parte de un caudal hereditario, o los procedimientos urbanísticos en los que se requiere acreditar la titularidad actualizada del suelo. La intervención de profesionales es aquí casi siempre necesaria: el notario autoriza la escritura de aceptación y partición de herencia y, posteriormente, la de compraventa o hipoteca; el registrador de la propiedad inscribe los títulos y verifica la inexistencia de cargas ocultas; el abogado especializado asesora sobre las opciones de aceptación a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad del heredero por las deudas del causante; el tasador valora el inmueble de acuerdo con su estado real y su situación jurídica; y el agente inmobiliario con experiencia en herencias conoce los plazos fiscales y las particularidades de la transmisión.

Un error frecuente que cometen los particulares es creer que heredar un inmueble implica automáticamente tener su plena propiedad y disponibilidad, cuando en realidad, mientras no se haya formalizado la partición y, en su caso, la inscripción registral, el bien pertenece a la comunidad hereditaria, y cualquier acto de disposición requiere el consentimiento de todos los coherederos. Además, muchos ignoran que la herencia se responde de las deudas del fallecido, incluidas las hipotecarias o las derivadas de impuestos impagados, lo que puede convertir una aparente ganancia en una carga financiera si no se actúa con la debida diligencia. En definitiva, el tratamiento de los bienes heredados exige un enfoque integral que combine el conocimiento jurídico con la práctica del mercado, y en Promurcia ofrecemos ese acompañamiento para que cada situación sucesoria se resuelva con seguridad y eficiencia.

Descripción técnica

La recepción de bienes heredados se articula mediante el mecanismo sucesorio regulado en los artículos 657 y siguientes del Código Civil, donde la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte. La adquisición del dominio sobre los inmuebles heredados requiere un proceso formal que se inicia con la obtención del certificado de defunciones, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y, en su caso, la póliza del seguro de vida. El siguiente paso consiste en acudir al notario para otorgar la escritura de partición y adjudicación de herencia, documento público indispensable para posteriormente inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de titularidad de los inmuebles. La diferencia sustancial entre heredero y legatario es relevante: el heredero sucede en la totalidad de la herencia o en una cuota abstracta (artículo 660 del Código Civil), mientras que el legatario recibe bienes singulares determinados, sin responder de las deudas del causante salvo disposición en contrario.

Existen dos modalidades de aceptación de la herencia: la aceptación pura y simple, que implica responsabilidad universal del heredero por las deudas del fallecido incluso con su patrimonio personal, y la aceptación a beneficio de inventario, que limita esa responsabilidad al valor de los bienes heredados, debiendo formalizarse mediante declaración expresa ante notario o juez en el plazo de treinta días desde el conocimiento del llamamiento (artículos 998 a 1010 del Código Civil). Jurídicamente, los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento del fallecimiento del causante, por lo que el heredero se considera propietario de los inmuebles desde esa fecha a todos los efectos fiscales y registrales, aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad sea posterior.

Respecto a la normativa catastral, el Real Decreto Legislativo 1/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece en su artículo 14 la obligación de comunicar las alteraciones de la titularidad catastral, debiendo el heredero presentar la escritura de adjudicación de herencia en el Catastro dentro del plazo de dos meses desde su otorgamiento, aunque la práctica habitual es realizar este trámite simultáneamente con la liquidación del Impuesto de Sucesiones. En el ámbito hipotecario, la Ley Hipotecaria según Decreto de 8 de febrero de 1946 exige que el título inscribible sea la escritura pública de partición de herencia o, en caso de herencia intestada, el auto judicial de declaración de herederos abintestato, debiendo cumplirse los requisitos de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige que ningún asiento pueda cancelarse o modificarse sin consentimiento del titular registral actual. Las implicaciones fiscales de la herencia son múltiples y determinantes en la planificación patrimonial.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987 y desarrollado por la normativa autonómica murciana, se devenga en el momento del fallecimiento y debe liquidarse en el plazo de seis meses, prorrogable por otros seis meses a solicitud del interesado. Los tipos impositivos en la Región de Murcia varían en función del grado de parentesco y del valor de los bienes, existiendo reducciones significativas para el cónyuge, ascendientes y descendientes directos. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 104 y siguientes, resulta aplicable aunque el Tribunal Constit

Marco legal

El marco legal de los bienes heredados se encuentra regulado principalmente en el Código Civil, que en sus artículos 657 y 659 define la herencia como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extinguen con su muerte, integrándose el derecho de suceder por testamento o por ley. La aceptación de la herencia, que puede ser pura y simple o a beneficio de inventario, se regula en los artículos 988 a 1008 del Código Civil, siendo relevante el artículo 1003 que establece la responsabilidad del heredero por las deudas del causante. Para la partición hereditaria, los artículos 1056 y siguientes del Código Civil disponen las reglas de adjudicación, permitiendo la colación y la reducción de legados en su caso. La inscripción registral de los bienes heredados exige cumplir con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, especialmente su artículo 3 y 20, que exigen la previa inscripción de los bienes a nombre del causante o, en su defecto, la justificación de su titularidad mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 782 a 789, regula el juicio de testamentaría y la división de herencia contenciosa. En el ámbito fiscal, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se rige por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y en la Región de Murcia por el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, que aprueba el texto refundido de las disposiciones legales en materia de tributos cedidos, estableciendo bonificaciones autonómicas en función del grado de parentesco. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la Sentencia de 22 de junio de 2016, ha precisado que la aceptación tácita de la herencia requiere actos inequívocos que revelen la voluntad de aceptar, sin que el simple transcurso del plazo opere como renuncia. Tras la reforma de 2021, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, endureció los plazos de presentación de autoliquidaciones y reforzó las obligaciones informativas de las entidades financieras respecto de los bienes heredados.

No existe normativa autonómica murciana que modifique sustancialmente la regulación civil, pero sí particularidades en el tratamiento fiscal de las reducciones por parentesco que deben consultarse actualizadas en función de la normativa anual de presupuestos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María heredó un piso en el centro de Murcia capital valorado en 180.000 euros, pero con una hipoteca pendiente de 95.000 euros. Como única heredera, debe decidir si asumir la deuda o vender. Al no disponer de liquidez para pagar el Impuesto de Sucesiones (unos 28.000 euros), opta por solicitar un préstamo puente y vender el inmueble en seis meses. La operación requiere coordinar con el banco la subrogación y liquidar el impuesto antes de la venta. Con la venta, obtendrá liquidez neta tras cancelar la hipoteca y los gastos.
  • Una sociedad mercantil dedicada a la promoción inmobiliaria hereda de uno de sus socios fallecidos dos naves industriales en Cartagena, valoradas en 250.000 euros cada una. Los herederos del socio, que no eran partícipes de la empresa, exigen la adjudicación de los bienes o su compensación en efectivo. La empresa debe valorar si comprar la parte de los herederos o vender las naves para liquidar la herencia. Con un Valor Real a efectos de Sucesiones de 450.000 euros totales (con reducciones), el Impuesto de Sucesiones asciende a 40.000 euros. La solución: la empresa adquiere las naves mediante un préstamo participativo, evitando la venta forzosa.
  • Una familia hereda una parcela urbana sin edificar en Lorca, valorada catastralmente en 120.000 euros pero con un valor de mercado de 200.000 euros por su potencial de desarrollo. Sin embargo, el Ayuntamiento exige el pago de 30.000 euros en concepto de cuotas de urbanización pendientes. Además, deben pagar el Impuesto de Sucesiones, cuyo cálculo sobre el valor real supone 35.000 euros. Para no perder el bien, los herederos deciden hipotecar la parcela y obtener financiación para cubrir ambos costes. Posteriormente, venderán a un promotor por 210.000 euros, obteniendo un beneficio neto tras liquidar la hipoteca.

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