contractual

Contrato de Mandato

El contrato de mandato, figura jurídica clásica del derecho civil español regulada en los artículos 1709 y siguientes del Código Civil, es el acuerdo por el cual una persona, llamada mandante, encarga a otra, denominada mandatario, la realización de uno o varios actos jurídicos por su cuenta, pudiendo actuar el mandatario en nombre del mandante o en el propio, pero siempre en interés de aquel. En el ámbito inmobiliario español, este instrumento resulta cotidiano y de enorme utilidad práctica, pues permite que propietarios, compradores, inversores y herederos deleguen gestiones sin necesidad de estar presentes físicamente, algo que se ha intensificado en un mercado cada vez más dinámico y con operaciones que cruzan provincias o incluso países. La relevancia del mandato para nuestros clientes radica en que, bien empleado, facilita la agilidad de las transacciones y la seguridad jurídica, pero mal utilizado puede generar conflictos de representación, abusos de confianza o incluso ineficacia de los actos realizados.

Habitualmente, este contrato aparece en operaciones de compraventa de inmuebles, donde el comprador otorga un mandato a un tercero para que firme la escritura pública ante notario en su lugar; también en la constitución de hipotecas, cuando el titular delega en un gestor la tramitación bancaria y registral; en los procesos hereditarios, donde los herederos confieren mandato a un abogado o a un coheredero para aceptar la herencia, liquidar el impuesto de sucesiones o vender bienes concretos; en los arrendamientos, cuando el propietario encarga a una agencia inmobiliaria la gestión integral del alquiler; y en los procedimientos urbanísticos, como licencias de obras, parcelaciones o segmentaciones, donde la representación ante el ayuntamiento es frecuente.

En todas estas operaciones intervienen profesionales clave que deben verificar la existencia, extensión y vigencia del mandato: el notario, que calificará la suficiencia de las facultades conferidas para el acto concreto; el registrador de la propiedad, que examinará si el mandatario tiene poder bastante para inscribir; el abogado, que asesora sobre los límites y riesgos del mandato; el agente inmobiliario, que actúa con frecuencia como mandatario del vendedor o del comprador; y en ocasiones el tasador, cuando se requiere una valoración por encargo. Un error muy frecuente entre los particulares es confundir el mandato con la representación plena, o creer que todo mandato debe constar en escritura pública notarial, siendo que para actos de mera administración o gestión material basta un documento privado, aunque para disponer de derechos reales sobre inmuebles el mandato debe revestir la misma forma que el acto principal, esto es, escritura pública con poder bastante.

También es común que al redactar un mandato se omita especificar si es con representación o sin ella, lo que genera inseguridad sobre si el mandatario firma en nombre propio o en el del mandante, afectando a la responsabilidad y a la titularidad de los derechos. Asimismo, muchos olvidan que el mandato es esencialmente gratuito salvo pacto en contrario, un detalle que, sorprendentemente, da lugar a disputas cuando el mandatario reclama una compensación no acordada. Comprender estos matices es fundamental para evitar que una herramienta tan útil como el contrato de mandato se convierta en fuente de litigios inesperados.

Descripción técnica

El contrato de mandato, cuya regulación sustantiva se encuentra en el Libro IV, Título IX, artículos 1709 a 1739 del Código Civil, constituye un instrumento esencial en el tráfico jurídico inmobiliario, tanto para la gestión de actos de administración ordinaria como para la realización de actos de disposición. El mecanismo se articula sobre la base de un encargo que el mandante confiere al mandatario, generando entre ambos una relación fiduciaria que puede o no ir acompañada de representación. La distinción capital es la que separa el mandato con representación del mandato sin representación. En el primer supuesto, regulado en los artículos 1713 y 1714 del Código Civil, el mandatario actúa en nombre del mandante, de manera que los efectos jurídicos del acto recaen directamente en la esfera patrimonial del mandante, siempre que el mandatario actúe dentro de los límites del poder conferido. En el segundo supuesto, contemplado en el artículo 1717, el mandatario actúa en nombre propio, aunque lo haga por cuenta del mandante, y queda obligado directamente frente al tercero con quien contrata, siendo necesaria una posterior transmisión de derechos al mandante.

Desde la perspectiva procedimental, la formalización del contrato de mandato no exige una forma específica ad solemnitatem para su validez, salvo que el acto que el mandatario deba realizar requiera de forma pública. Así, el artículo 1711 del Código Civil establece que el mandato puede ser verbal o escrito. No obstante, cuando el objeto del mandato comprenda actos que deban documentarse en escritura pública, como la compraventa de un inmueble, la constitución de un derecho real de garantía o el otorgamiento de una hipoteca, el poder que se confiera al mandatario deberá constar en escritura pública y, en su caso, ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que el mandatario pueda actuar con plena eficacia frente a terceros registrales. El artículo 125 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, exige que el poder de disposición conste en escritura pública y que su contenido sea bastante y suficiente a juicio del registrador para la inscripción del acto.

La práctica notarial habitual exige, además, la expedición de una nota simple informativa del Registro de la Propiedad para verificar que el mandante es titular del derecho que se pretende transmitir o gravar. En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, el contrato de mandato se presenta bajo dos modalidades fundamentales: el mandato general para administrar bienes, que faculta al mandatario para realizar actos de conservación, gestión de arrendamientos, cobro de rentas y pago de tributos, y el mandato especial o poder especial, que habilita para actos concretos y determinados, como la venta de una finca, la aceptación de una herencia o la firma de una hipoteca. Es especialmente relevante el mandato preventivo o poder en previsión de futura incapacidad, regulado en los artículos 255 y siguientes del Código Civil, que permite al mandante designar a una persona que asuma la gestión de su patrimonio en caso de pérdida de capacidad, evitando la necesidad de un proceso judicial de modificación de la capacidad. Las implicaciones fiscales del contrato de mandato dependen de la naturaleza gratuita u onerosa del encargo y de la existencia de retribución para el mandatario.

Si el mandato es gratuito, como ocurre habitualmente entre familiares o personas vinculadas, no se genera hecho imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, si se establece una retribución en favor del mandatario, ésta se considera una contraprestación sujeta al ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, conforme al artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, al tipo general del 1% si la cuantía no supera los 6.000 euros o del 2% para importes superiores, aplicable sobre la cuantía de la retribución. En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la retribución percibida por el mandatario se califica como rendimiento del trabajo o rendimiento de actividades económicas, según proceda, y debe ser declarada en el ejercicio fiscal correspondiente. El mandante, por su parte, podrá considerar como gasto deducible la retribución satisfecha, siempre que esté vinculada a la gestión de bienes que generen rendimientos.

La extinción del contrato de mandato se produce por las causas enumeradas en el artículo 1732 del Código Civil: revocación por parte del mandante, renuncia del mandatario, muerte o declaración de fallecimiento de cualquiera de las partes, concurso o insolvencia del mandante o del mandatario, así como por la terminación del negocio para el que fue conferido. La revocación es un derecho potestativo del mandante que puede ejercitarse en cualquier momento, sin necesidad de justa causa, aunque si el mandato se hubiere pactado por tiempo determinado o para un negocio concreto, la revocación antes de tiempo puede dar lugar a indemnización de daños y perjuicios al mandatario si no mediara justa causa. La renuncia del mandatario debe realizarse de buena fe

Marco legal

El contrato de mandato se halla regulado en el Código Civil español, concretamente en los artículos 1709 a 1739, dentro del Título IX del Libro Cuarto. La norma define el mandato como aquel contrato por el cual una persona, denominada mandatario, se obliga a realizar uno o varios actos jurídicos por cuenta y en interés de otra, llamada mandante. El artículo 1709 establece la esencia de la relación, mientras que el artículo 1710 distingue entre mandato general y especial, siendo este último el más frecuente en el ámbito inmobiliario cuando se faculta al mandatario para vender, comprar o administrar un bien concreto. El artículo 1713 delimita los actos que requieren poder expreso, como enajenar o hipotecar inmuebles, y el artículo 1714 prohíbe al mandatario realizar actos que excedan del mandato salvo ratificación expresa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras la Sentencia 567/2019 de 30 de octubre y la STS 234/2021 de 12 de abril, ha reiterado que el mandante debe soportar los actos realizados dentro de los límites conferidos, incluso si el mandatario actúa con abuso de facultades cuando el tercero es de buena fe.

En el contexto inmobiliario de la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que module el régimen general del Código Civil, por lo que resulta de aplicación directa la legislación estatal. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que afecten sustancialmente al contrato de mandato en el derecho común, aunque sí es relevante la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, sobre medidas de apoyo a las personas con discapacidad, que ha actualizado los artículos 1716 y 1730 del Código Civil en lo relativo a la capacidad del mandante y la extinción del mandato por muerte o incapacitación. Para el ejercicio profesional, es esencial tener presente la doctrina del Tribunal Supremo sobre la necesidad de escritura pública cuando el mandato faculte para disponer de derechos reales sobre inmuebles, conforme al artículo 1280 del Código Civil, aunque la ausencia de forma escrita no invalida el contrato, sino que limita su prueba. La figura del mandato sigue siendo instrumental clave en las operaciones de compraventa, arrendamiento y gestión patrimonial que Promurcia asesora.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja de Murcia capital quiere vender su piso en el centro por 185.000 euros, pero se muda a trabajar a Madrid. Firman un contrato de mandato con una gestora inmobiliaria local para que gestione la venta, firme documentos preparatorios y muestre la vivienda. La gestora cobra un 3% de comisión más IVA sobre el precio final. El mandato dura seis meses prorrogables. Durante ese tiempo, la pareja solo debe aprobar la oferta final y firmar la escritura ante notario. Este encargo evita que tengan que viajar constantemente.
  • Un empresario de Lorca necesita comprar una nave industrial en el polígono Saprelorca para su taller mecánico, valorada en 320.000 euros. Dado que está inmerso en la ampliación de su empresa y no puede dedicar tiempo a negociar, otorga un mandato a un asesor inmobiliario especializado en naves. El contrato faculta al asesor para buscar inmuebles, negociar condiciones y firmar un preacuerdo vinculante, con un límite de precio de 330.000 euros. El mandatario cobrará 10.000 euros fijos al cerrar la operación. El empresario confirma la compra final.
  • Tras el fallecimiento del padre en San Javier, tres hermanos heredan un apartamento en La Manga valorado en 250.000 euros. No se ponen de acuerdo en venderlo o alquilarlo. Firman un contrato de mandato conjunto a favor de un administrador de fincas, quien queda autorizado para gestionar el alquiler vacacional, cobrar rentas, pagar gastos de comunidad y luz y repartir beneficios anualmente. El mandato incluye una remuneración del 12% sobre los ingresos brutos por alquiler. Así evitan conflictos familiares y mantienen el inmueble rentable mientras deciden su futuro.

Términos relacionados

← Volver al glosario