Marco jurídico

Derecho de Accesión

El derecho de accesión es una figura jurídica esencial en el derecho de propiedad español, reconocida en el artículo 353 del Código Civil, que atribuye al propietario de un bien la facultad de adquirir todo aquello que el mismo produce o que se le une de manera natural o artificial, tanto si se trata de frutos, plantas, edificaciones o incrementos del suelo. Este principio, aparentemente sencillo, tiene implicaciones profundas en el mercado inmobiliario y en la gestión patrimonial, ya que determina quién es el titular último de las mejoras, ampliaciones o transformaciones que se realizan sobre un inmueble. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender la accesión es crucial porque afecta directamente al valor de los activos, a la seguridad de las transacciones y a la correcta transmisión de la propiedad en operaciones sucesorias.

En la práctica, este concepto aparece con frecuencia en situaciones cotidianas como la compraventa de viviendas, donde el comprador debe saber si las instalaciones fijas como calderas, armarios empotrados o sistemas de climatización forman parte del bien por accesión, o en el ámbito hipotecario, donde la garantía se extiende automáticamente a las mejoras permanentes realizadas sobre el inmueble. También es relevante en los arrendamientos, para distinguir entre las mejoras que realiza el inquilino y su posible derecho de retención o reembolso, así como en los procesos de herencia, donde los frutos y accesiones del caudal relicto se integran en el patrimonio del heredero desde el momento del fallecimiento del causante. En el ámbito urbanístico, la accesión adquiere un matiz especial cuando se construye excediendo la licencia o invadiendo suelo ajeno, generando conflictos que requieren la intervención de notarios, registradores de la propiedad, abogados especializados y, en ocasiones, tasadores para valorar los incrementos patrimoniales.

Un error frecuente entre los particulares es creer que cualquier mejora ejecutada sobre un inmueble, especialmente si se ha pagado de su bolsillo, convierte automáticamente al ejecutor en propietario de la misma, cuando en realidad la accesión opera a favor del titular del suelo, salvo que exista un pacto en contrario o se acredite buena fe en los términos que la ley establece. Esta confusión puede dar lugar a disputas en comunidades de bienes, herencias indivisas o promesas de compraventa, por lo que es recomendable que cualquier inversión significativa en mejoras vaya acompañada de un asesoramiento jurídico previo. En Promurcia, entendemos que el dominio del derecho de accesión permite a nuestros clientes tomar decisiones informadas, evitando sorpresas desagradables en la transmisión o explotación de sus propiedades, y por ello dedicamos este glosario a desglosar sus claves de forma práctica y rigurosa.

Descripción técnica

El derecho de accesión, en su manifestación más habitual dentro del tráfico jurídico inmobiliario, se despliega fundamentalmente a través de la accesión por unión, especialmente en la modalidad de construcción, plantación o siembra en suelo propio o ajeno. El Código Civil, en sus artículos 353 a 365, regula este mecanismo atribuyendo al propietario del suelo la propiedad de todo lo que se incorpora a él, ya sea de forma natural o artificial. La distinción esencial radica en la procedencia de los materiales y la buena o mala fe del constructor. Cuando se edifica sobre terreno propio con materiales ajenos, el propietario del suelo adquiere lo construido, pero debe indemnizar al dueño de los materiales, tal como establece el artículo 360 del Código Civil. Si la construcción se realiza sobre suelo ajeno, el artículo 361 ofrece al dueño del terreno la opción entre hacer suya la obra previo pago de su valor o vender el suelo al edificante, siempre que concurra buena fe en este último.

En caso de mala fe del edificante, el artículo 362 le impone la pérdida de lo construido sin derecho a indemnización y, además, la obligación de reponer las cosas a su estado original si el dueño del suelo lo exige. La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario no regula directamente la accesión, pero tiene incidencia en la práctica cuando la construcción se financia con préstamo hipotecario, pues la accesión puede afectar a la extensión de la hipoteca. Conforme a los artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria, las nuevas construcciones o mejoras permanentes realizadas sobre la finca hipotecada quedan comprendidas en la hipoteca si se hubiera pactado así expresamente y constan inscritas, o si se trata de accesiones naturales que formen parte de la finca. Para la inscripción registral de la accesión es necesario aportar escritura pública descriptiva de la obra nueva y, en su caso, la declaración de obra antigua si se regulariza una situación preexistente.

La documentación requerida incluye el certificado final de obra emitido por técnico competente, licencia municipal de obras o declaración responsable urbanística acreditativa de su legalidad, y la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada. El procedimiento registral exige que la accesión coincida con la descripción de la finca matriz y se inscriba a favor del titular registral del suelo, respetando las cargas anteriores. La accesión también puede producirse por causas naturales como aluvión, avulsión, cambio de cauce o formación de isla, previstas en los artículos 366 a 374 del Código Civil. En estos supuestos, el incremento del terreno por sedimentación fluvial o por abandono del cauce pertenece a los propietarios ribereños y puede dar lugar a expedientes de deslinde y amojonamiento, así como a la rectificación de la descripción registral si se formaliza mediante acta notarial o expediente de dominio. Desde la perspectiva fiscal, la accesión genera consecuencias impositivas relevantes.

El incremento del valor del inmueble por la construcción o mejora puede determinar un mayor valor catastral, con la consiguiente revisión de la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a partir del ejercicio siguiente a la finalización de las obras, conforme al artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Además, la declaración de obra nueva y la división horizontal que formalizan la accesión están sujetas, en su caso, al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Marco legal

El derecho de accesión, principio cardinal del derecho de propiedad, se encuentra regulado con carácter general en el Código Civil. Su fundamento se halla en el artículo 353, que establece que la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Esta regla se desarrolla en los artículos 354 a 366 del mismo texto legal, distinguiendo entre accesión respecto a los frutos (artículos 354 y 355) y accesión respecto a la unión o incorporación de cosas muebles o inmuebles (artículos 358 a 366). Especial relevancia posee el artículo 358, que dispone que lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos se presume hecho por el propietario del suelo, salvo prueba en contrario, y el artículo 361, que regula la figura del accesorio o el derecho del edificante de buena fe a retener la construcción hasta el pago del valor del suelo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido particularmente fecunda en esta materia, consolidando la doctrina de la accesión invertida o accesión por construcción extralimitada (Sentencias de 31 de mayo de 2000, 14 de febrero de 2006 y 20 de diciembre de 2013), que permite al edificante de buena fe adquirir la propiedad del suelo ocupado si el valor de lo construido excede notoriamente el del terreno, indemnizando al dueño del suelo. En el ámbito urbanístico, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) complementa la regulación civil al tratar las consecuencias de las edificaciones ilegales, pudiendo derivar en la reversión de la accesión a favor de la Administración actuante. La normativa autonómica de la Región de Murcia, en particular la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no contiene una regulación específica del derecho de accesión, pero sí incide en sus efectos prácticos al establecer el régimen de fuera de ordenación y las consecuencias de las construcciones sin licencia, donde la accesión opera como principio subyacente en la obtención de la propiedad por usucapión o por consolidación administrativa.

En cuanto a modificaciones normativas recientes, el derecho de accesión no ha sido objeto de reformas significativas posteriores a 2018, manteniéndose la regulación sustancial del Código Civil, si bien la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil en materia de discapacidad, afectó a la capacidad para adquirir por accesión, pero no a la institución misma.

Ejemplos prácticos en Murcia

En Murcia capital, un particular adquiere una vivienda unifamiliar y posteriormente construye una piscina de obra en el jardín por 25.000 euros. El derecho de accesión establece que la piscina se incorpora al inmueble de forma permanente, pasando a ser propiedad del dueño del terreno sin necesidad de pacto expreso. Esto incrementa el valor catastral y de mercado de la vivienda. En una futura venta, el comprador adquiere la piscina junto con la casa. Sin embargo, si la construcción requiere licencia, su ausencia podría generar sanciones.
En Cartagena, una empresa alquila una nave industrial en el polígono de Los Camachos y con autorización del propietario edifica un almacén anexo con coste 80.000 euros. Al terminar el contrato de arrendamiento, el derecho de accesión determina que el almacén pertenece al dueño del terreno, salvo pacto en contrario. La empresa pierde la inversión realizada si no se estipuló compensación. Esto subraya la importancia de negociar cláusulas específicas en contratos de larga duración para evitar pérdidas patrimoniales en operaciones comerciales en Murcia.
En Lorca, un fallecido había invertido 40.000 euros en una ampliación de su vivienda que incrementó su superficie en 50 metros cuadrados. Al abrirse la sucesión, los herederos adquieren la vivienda junto con la ampliación por derecho de accesión, sin que los demás bienes del causante se vean afectados. Esto evita disputas entre herederos sobre la titularidad de las mejoras. El valor añadido se refleja en el inventario de bienes y puede tener implicaciones fiscales en el Impuesto de Sucesiones.

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