Marco jurídico

Derecho de Vuelo

El derecho de vuelo es la facultad jurídica que permite edificar nuevas plantas sobre una construcción ya consolidada o levantar una obra sobre un solar, desvinculando la propiedad del espacio aéreo de la propiedad del suelo, y se encuentra reconocido en nuestro ordenamiento como un derecho real susceptible de transmisión, gravamen y aprovechamiento independiente. En el derecho español, esta figura se incardina dentro del régimen de la propiedad horizontal y del derecho urbanístico, de modo que quien adquiere el vuelo puede edificar por encima de lo existente sin que ello altere la titularidad del terreno o del inmueble subyacente, siempre que se cumplan las condiciones legales y urbanísticas aplicables. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, el derecho de vuelo representa un activo patrimonial de primer orden, porque permite obtener un rendimiento económico de un espacio que de otro modo quedaría inutilizado, incrementa el valor de la finca al añadir superficie edificable y abre oportunidades de negocio en mercados donde el suelo escasea.

Este concepto aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de inmuebles, sobre todo cuando se adquiere un edificio antiguo con posible ampliación de plantas; en la constitución de hipotecas, porque el derecho de vuelo puede ser tasado y pignorado como garantía adicional; en las herencias, donde el vuelo se considera un bien independiente que debe ser valorado y adjudicado de forma específica; en los arrendamientos, cuando el arrendatario desea construir en la azotea o cubierta; y en los procedimientos urbanísticos, como la obtención de licencias de obra mayor o la modificación de planes parciales. La intervención de profesionales es habitual: el notario autoriza la escritura pública que formaliza la transmisión o constitución del derecho; el registrador de la propiedad inscribe el vuelo como finca independiente o como elemento separado, dando publicidad y seguridad jurídica al tráfico; el abogado especializado asesora sobre la viabilidad legal del aprovechamiento y sobre la compatibilidad con la normativa urbanística; el tasador valora el derecho en función de su edificabilidad potencial y de las condiciones del mercado; y el agente inmobiliario identifica oportunidades, negocia las condiciones comerciales y facilita la intermediación entre las partes.

Un error frecuente entre particulares es creer que el derecho de vuelo es inherente a la propiedad del suelo o del edificio, cuando en realidad requiere un título específico que lo segregue; tampoco es infrecuente confundirlo con la simple posibilidad de reformar la cubierta o instalar elementos técnicos, actividades que no generan derecho real sino meras licencias de obra. Además, muchos ignoran que el vuelo puede estar ya agotado por la edificabilidad máxima permitida en la parcela, lo que obliga a comprobar el planeamiento antes de cualquier transacción. En definitiva, conocer y manejar correctamente el derecho de vuelo evita litigios, permite optimizar el patrimonio inmobiliario y facilita operaciones que, sin esta figura, resultarían inviables o inseguras.

Descripción técnica

un derecho real de contenido urbanístico susceptible de tráfico jurídico autónomo, tal y como reconoce el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, en conexión con el artículo 350 del Código Civil, que atribuye al propietario del suelo la propiedad de lo edificado, de los vuelos y del subsuelo, pero permite su desvinculación mediante la constitución de un derecho de superficie o de un derecho de vuelo propiamente dicho. La doctrina jurisprudencial, recogida en sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2015 y 11 de noviembre de 2019, lo configura como un derecho real limitado que faculta a su titular para edificar en altura sobre una finca ajena, adquiriendo la propiedad temporal o definitiva de las plantas construidas, y que puede transmitirse, gravarse e hipotecarse conforme a las reglas del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, que permite la hipoteca del derecho de vuelo con independencia del suelo siempre que quede debidamente inscrito.

El mecanismo jurídico de constitución exige, en primer lugar, que el propietario del suelo otorgue a favor de un tercero o se reserve para sí mismo la facultad de edificar por encima de la edificación existente o de levantar una obra nueva sobre un solar, para lo cual es imprescindible formalizar dicho negocio en escritura pública que describa con precisión la superficie, el volumen edificable máximo y el plazo de ejercicio, que no podrá exceder, en defecto de pacto, del que establezcan las normas urbanísticas aplicables, normalmente entre cuatro y ocho años prorrogables, según el artículo 97 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978. La escritura debe incorporar un plano de delimitación del espacio aéreo afectado y un certificado técnico que acredite la viabilidad estructural de la nueva construcción, así como la licencia municipal de obras o, al menos, la declaración responsable urbanística, sin la cual el derecho no podrá materializarse.

Una vez otorgada la escritura, el derecho de vuelo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la apertura de un folio independiente o como anotación en la finca matriz, práctica que permite su oponibilidad frente a terceros adquirentes del suelo, quienes quedarán obligados a respetar la edificabilidad asignada al vuelo aunque enajenen la parcela. En cuanto a las modalidades, cabe distinguir el derecho de vuelo sobre suelo no edificado, que opera como un derecho de superficie vertical y permite al titular construir la totalidad de la edificación proyectada, y el derecho de vuelo sobre construcción consolidada, que faculta para añadir nuevas plantas a un inmueble existente, requiriendo en este último caso un acuerdo previo de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal si el vuelo afecta a elementos comunes, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, que exige la unanimidad cuando la elevación suponga una modificación estructural del edificio.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no regula directamente el derecho de vuelo, pero sí resulta de aplicación cuando se constituya una hipoteca sobre el mismo, que deberá cumplir los requisitos de transparencia e información precontractual previstos en sus artículos 14 a 16. Las implicaciones fiscales del derecho de vuelo son relevantes tanto en su constitución como en su ejercicio. En el momento de la transmisión del derecho, el adquirente queda sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo que fije cada comunidad autónoma, calculado sobre el valor real del vuelo, según el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. La posterior construcción de las plantas genera un incremento del valor catastral de la finca, lo que conlleva la correspondiente actualización de la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado en el artículo 72 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Si el titular del vuelo enajena posteriormente las viviendas o locales resultantes, la ganancia patrimonial obtenida tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento de capital inmobiliario o como ganancia patrimonial, según los casos, pudiendo aplicarse la reducción prevista en la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 si se reinvierte el importe en la adquisición de una vivienda habitual. Cuando se transmite el propio derecho de vuelo como bien independiente, el transmitente debe liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 y en la Ley General Tributaria, artículo 104, siempre que la transmisión onerosa del vuelo comporte una alteración en la titularidad del suelo que genere un incremento de valor susceptible de gravamen, extremo que la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, en sentencia 59/2017, ha modulado exigiendo que exista una verdadera capacidad económica. Finalmente, los efectos frente a terceros se aseguran mediante la inscripción registral,

Marco legal

El derecho de vuelo encuentra su anclaje normativo principal en el Código Civil, cuyo artículo 396 reconoce como elemento privativo en el régimen de propiedad horizontal el vuelo correspondiente a cada piso o local, mientras que el artículo 397 exige unanimidad para su disposición cuando el vuelo sea elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), en su artículo 1.3, precisa que el derecho de vuelo integrará el contenido del derecho de propiedad siempre que se haya transmitido o reservado expresamente en el título constitutivo. A nivel estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 7, regula el vuelo como parte del derecho de propiedad del suelo, sujeto a las determinaciones del planeamiento urbanístico, y su disposición adicional primera establece la posibilidad de transmitir el vuelo como derecho real independiente. La legislación hipotecaria, a través del artículo 107.5ª de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), admite la hipoteca del derecho de vuelo, siempre que conste inscrito como finca independiente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de julio de 2010 (RJ 2010/5476) y la de 21 de febrero de 2019 (Sala de lo Civil, recurso 1846/2018), ha consolidado la naturaleza del derecho de vuelo como un derecho real susceptible de inscripción registral y de gravamen, distinguiéndolo del simple aprovechamiento urbanístico. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística (LOTURM), dedica su artículo 108 al régimen del vuelo urbanístico, estableciendo que el aprovechamiento correspondiente al vuelo es un derecho real que puede ser objeto de transmisión y segregación, siempre conforme al planeamiento. Dicha ley ha sido modificada por las Leyes 5/2020, de 29 de julio, y 6/2022, de 28 de noviembre, que han ajustado la regulación del vuelo en aspectos procedimentales y de gestión urbanística, sin alterar su naturaleza jurídica esencial. Así, el derecho de vuelo se configura como un derecho real autónomo, edificatorio y transmisible, inscrito en el Registro de la Propiedad, que permite a su titular edificar sobre suelo ajeno o propio con independencia de la propiedad superficial.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un matrimonio propietario de un edificio de tres plantas en el centro de Murcia capital vende el derecho de vuelo a un promotor por 150.000 euros, permitiendo construir dos viviendas adicionales. Obtienen liquidez sin desprenderse del inmueble, pero requieren acuerdo de la comunidad y licencia municipal. El precio se fija según la edificabilidad potencial del solar.
Una empresa tecnológica en Cartagena necesita ampliar su sede pero carece de terreno. Compra el derecho de vuelo del edificio colindante por 200.000 euros para añadir dos plantas sobre su estructura, evitando traslados. Formaliza la operación con escritura pública y obtiene financiación hipotecaria, ya que el derecho incrementa el valor del activo, sujeto a aprobación urbanística.
En Lorca, tres hermanos heredan un edificio antiguo con derecho de vuelo no ejercido. Un inversor ofrece 80.000 euros por él para construir apartamentos turísticos en la azotea. Ante el desacuerdo sobre el uso del inmueble, venden el derecho y reparten el importe. La transmisión se documenta mediante escritura pública e inscripción registral, resolviendo un patrimonio indiviso.

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