Fundación
En el ordenamiento jurídico español, una fundación es una persona jurídica privada sin ánimo de lucro que se constituye mediante la afectación de un patrimonio a la realización de fines de interés general, conforme a la voluntad de su fundador, ya sea una o varias personas físicas o jurídicas. En el ámbito inmobiliario y patrimonial, la fundación es un vehículo cada vez más relevante porque permite gestionar, conservar y transmitir bienes raíces con una finalidad altruista, cultural, educativa, social o científica, pero también con implicaciones fiscales y registrales que interesan directamente a propietarios, inversores y herederos.
Cuando una fundación es titular de inmuebles, ya sea como parte de su patrimonio fundacional o como fruto de su actividad, surgen operaciones en las que este término aparece con frecuencia: la compraventa de inmuebles por parte de la fundación o a favor de ella; la constitución de hipotecas para financiar proyectos fundacionales; las herencias en las que la fundación es nombrada heredera o legataria de bienes inmuebles; los arrendamientos de locales o viviendas de su propiedad; y los procedimientos urbanísticos en los que la fundación actúa como titular de suelo dotacional, cultural o de interés social.
En todas estas operaciones, intervienen profesionales clave: el notario autoriza las escrituras de constitución, modificación, disolución o transmisión de inmuebles de la fundación; el registrador de la propiedad inscribe los títulos y verifica la capacidad de la fundación para disponer de sus bienes; el abogado especializado asesora sobre la adecuación de los fines fundacionales a la operación inmobiliaria y sobre los requisitos de autorización previa del Protectorado en ciertos actos de disposición; y, en ocasiones, el tasador valora los inmuebles que integran el patrimonio de la fundación, especialmente cuando se trata de aportaciones iniciales o de garantías hipotecarias. También es habitual que el agente inmobiliario intervenga en la comercialización de inmuebles propiedad de fundaciones, sobre todo cuando se trata de patrimonios históricos o de inmuebles singulares. Un error frecuente entre los particulares es pensar que una fundación no puede vender ni hipotecar sus inmuebles, cuando en realidad puede hacerlo siempre que el acto sea compatible con sus fines estatutarios y cuente con la autorización del Protectorado si el valor del bien o la operación supera ciertos umbrales, o si el inmueble está afecto al fin fundacional de forma permanente.
Otro equívoco común es confundir fundación con asociación; mientras que la asociación se basa en la agrupación de personas para un fin común, la fundación descansa sobre la afectación de un patrimonio, por lo que la transmisión de inmuebles de una asociación no está sujeta a la misma supervisión administrativa que la de una fundación. Además, en el ámbito fiscal, se tiende a creer que todos los inmuebles de una fundación están exentos de tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuando la exención solo opera si el inmueble se destina directamente al fin de interés general y se cumplen los requisitos legales; en caso de arrendamiento a terceros para uso distinto, la exención se pierde parcialmente. Comprender estos matices es esencial para cualquier operación inmobiliaria en la que participe una fundación, ya sea como vendedora, compradora, heredera o arrendadora, y exige un asesoramiento jurídico y fiscal riguroso que evite costosos incumplimientos o la pérdida de beneficios previstos en la normativa.
Descripción técnica
La fundación, como figura jurídica privada sin ánimo de lucro, despliega en el ámbito inmobiliario un papel significativo tanto como titular de inmuebles afectos a sus fines como por su capacidad para recibir donaciones o legados de bienes raíces. Su régimen principal se encuentra en la Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones, complementada por la normativa autonómica de desarrollo que, en el caso de la Región de Murcia, se concreta en la Ley 2/2009, de 21 de mayo, de Fundaciones de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Desde la perspectiva patrimonial, la fundación se constituye mediante la afectación de un patrimonio inicial, denominado dotación fundacional, que según el artículo 12 de la Ley 50/2002 debe ser adecuado y suficiente para el cumplimiento de sus fines. Dicho patrimonio puede estar integrado por bienes inmuebles, cuyo valor debe ser certificado por un experto independiente en el momento de la constitución. El proceso de constitución exige necesariamente el otorgamiento de escritura pública ante notario y su posterior inscripción en el Registro de Fundaciones correspondiente, ya sea estatal o autonómico, conforme al artículo 4 de la citada ley.
Este registro confiere personalidad jurídica plena a la entidad y determina el inicio de su capacidad para adquirir y disponer de bienes inmuebles. El artículo 10 de la Ley 50/2002 establece el plazo de diez meses desde el otorgamiento de la escritura para solicitar la inscripción, transcurrido el cual sin hacerlo decae el negocio fundacional. En cuanto a la adquisición de inmuebles, la fundación puede ser propietaria de cualquier tipo de bien raíz, siempre que su tenencia y administración se orienten a la realización de los fines de interés general declarados en sus estatutos. Estas adquisiciones pueden producirse mediante compraventa, donación, herencia o legado, sin que exista limitación legal en el número o valor de los inmuebles, aunque la gestión de estos patrimonios está sujeta a las reglas de administración y disposición previstas en el artículo 21 de la Ley 50/2002, que exige autorización del Protectorado para enajenar o gravar bienes inmuebles cuando su valor supere los límites establecidos por la propia normativa. La transmisión de inmuebles a favor de una fundación goza de importantes beneficios fiscales.
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la adquisición de bienes inmuebles por parte de fundaciones calificadas como entidades sin fines lucrativos está exenta del pago del ITP y del IAJD en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, según el artículo 11 de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. Asimismo, las donaciones de inmuebles a estas entidades generan derecho a deducción en el IRPF del donante, hasta el límite del 30 por ciento de la base imponible, conforme al artículo 18 de la misma ley. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las fundaciones pueden solicitar la exención parcial del IBI para los inmuebles afectos directamente a sus actividades asistenciales, culturales o deportivas, de acuerdo con el artículo 75 del texto refundido de la Ley Reguladora
Marco legal
El marco normativo de la fundación como persona jurídica con capacidad para ser titular de bienes inmuebles se encuentra anclado, en primer término, en el Código Civil, cuyos artículos 35 a 39 reconocen a las fundaciones como personas jurídicas de interés público y establecen su régimen básico de capacidad, adquisición y disposición de patrimonios. La regulación sustantiva esencial es la Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones, que en sus artículos 21 a 23 exige autorización administrativa previa para los actos de enajenación, gravamen o arrendamiento de inmuebles del patrimonio fundacional cuando su valor supere los umbrales fijados reglamentariamente, disposición que tiene un impacto directo en las operaciones inmobiliarias de estas entidades. El desarrollo reglamentario se contiene en el Real Decreto 1337/2005, de 11 de noviembre, que concreta los requisitos de la autorización y la documentación a presentar ante el Protectorado.
En el ámbito de la Región de Murcia, la Ley 7/2013, de 26 de diciembre, de Fundaciones de la Región de Murcia, despliega un régimen paralelo para aquellas fundaciones que desarrollan principalmente su actividad en el territorio autonómico, con particularidades en el control de las transmisiones inmobiliarias por el Consejo Superior de Fundaciones de la Comunidad Autónoma. El Tribunal Supremo ha consolidado jurisprudencia sobre la necesidad de que la autorización sea expresa y previa para la validez del negocio traslativo (Sentencia de 30 de abril de 2015). Con posterioridad a 2018, la Ley 50/2002 fue modificada por el Real Decreto-ley 23/2020, de 23 de junio, que introdujo medidas excepcionales de flexibilización durante la crisis sanitaria, y por la Ley 7/2022, de 8 de abril, en lo relativo a la responsabilidad ambiental de las fundaciones propietarias de suelos potencialmente contaminados, actualizaciones que inciden en la gestión patrimonial inmobiliaria de estas entidades.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Murcia capital recibe en donación un piso de 90 metros cuadrados valorado en 150.000 euros procedente de una fundación cultural. La operación requiere un informe jurídico sobre la compatibilidad de la donación con los fines fundacionales y la necesaria autorización del protectorado. Además, se debe revisar si la fundación puede transmitir el inmueble sin perder su carácter de interés social, dado que la vivienda estaba afecta a su actividad. El cliente debe asegurarse de que la transmisión no genere contingencias fiscales ni responsabilidades para la entidad donante.
- Una empresa de logística alquila un almacén de 2.000 metros cuadrados en el polígono industrial de Cartagena, propiedad de una fundación educativa. La renta mensual asciende a 3.500 euros, con un contrato por diez años. Es crucial verificar que la fundación tiene capacidad legal para arrendar el inmueble y que el destino del local no contradice sus fines estatutarios. El cliente debe solicitar el certificado del protectorado que acredite la autorización para el arrendamiento de larga duración, evitando así posibles impugnaciones.
- Una fundación benéfica adquiere una finca rústica de 10 hectáreas en Lorca, tasada en 200.000 euros, mediante una herencia testada. La operación obliga a revisar si la aceptación de la herencia requiere autorización del protectorado y si la finca puede destinarse a los fines fundacionales. El notario debe comprobar que el testador no impuso condiciones que limiten el uso del inmueble. Además, se evalúa la viabilidad fiscal de la adquisición para la fundación, considerando posibles exenciones en el impuesto de sucesiones.