Marco jurídico

Gastos de Gestión

Los gastos de gestión constituyen el conjunto de partidas económicas que se derivan de la tramitación administrativa, documental o de intermediación necesaria para formalizar y ejecutar una operación inmobiliaria, y su origen se encuentra tanto en la normativa hipotecaria y notarial como en las prácticas del mercado español, donde no existe un precio cerrado único sino una suma de conceptos variables que deben ser identificados y cuantificados con antelación. Este término resulta de especial relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos porque, con frecuencia, los particulares centran su atención únicamente en el precio del inmueble o en los impuestos directos, dejando en un segundo plano estos gastos que pueden representar entre un uno y un tres por ciento adicional del valor de la operación, y que en el caso de las herencias o las transmisiones onerosas llegan a suponer un desembolso significativo si no se han previsto.

En las compraventas, los gastos de gestión aparecen ligados a la obtención de la nota simple registral, la preparación de la documentación para la escritura pública, la liquidación de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, y el posterior registro de la titularidad; en las hipotecas, se suman los costes de tasación, comisiones de estudio y apertura, y los aranceles notariales y registrales por la constitución del préstamo; en las herencias, la tramitación de la partición, la liquidación del Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, así como la inscripción de los bienes; en los arrendamientos, la gestión de la fianza y la redacción del contrato; y en el ámbito urbanístico, la obtención de licencias, certificados y segregaciones.

Los profesionales que intervienen en la generación y control de estos gastos son el notario, que autoriza las escrituras y percibe aranceles; el registrador de la propiedad, que inscribe los títulos y cobra sus honorarios; el abogado especializado, que asesora y supervisa la documentación; el tasador homologado, que emite el informe de valoración; y el agente de la propiedad inmobiliaria o gestor administrativo, que coordina los trámites y puede cobrar una comisión por su mediación. Un error frecuente entre los particulares es creer que estos gastos están unificados en un solo concepto o que son fijos e iguales en todo el territorio, cuando en realidad varían en función de la comunidad autónoma, la complejidad de la operación y los honorarios libremente pactados con cada profesional, de modo que una comparación detallada entre varias ofertas de servicios es la única manera de evitar sobrecostes; además, se suele confundir los gastos de gestión con los impuestos directos, que son obligaciones fiscales independientes y no negociables, mientras que los primeros admiten cierto margen de concertación.

Comprender con precisión qué son los gastos de gestión, cómo se generan y quiénes los perciben permite a propietarios, compradores, inversores y herederos planificar sus operaciones inmobiliarias con realismo financiero y evitar desviaciones presupuestarias que comprometan la viabilidad de la transacción.

Descripción técnica

La descripción técnica de los gastos de gestión en una operación inmobiliaria requiere descomponer su naturaleza jurídica y económica partiendo de las normas que regulan cada interviniente y cada tributo. En el origen de estos gastos se encuentra, con carácter general, el contrato de compraventa o arrendamiento, cuyos efectos obligacionales se despliegan conforme a los artículos 1445 y siguientes del Código Civil, los cuales establecen la obligación del vendedor de entregar la cosa y del comprador de pagar el precio, pero nada dicen sobre quién asume los costes de la tramitación. Por ello, la práctica y la normativa sectorial han ido delimitando un reparto que, en gran medida, depende del tipo de operación y del acuerdo entre las partes. En las transmisiones onerosas de inmuebles, los gastos de gestión más relevantes son los derivados de la formalización pública de la operación.

La Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y el Reglamento Notarial, en sus artículos 145 y siguientes, exigen que el contrato se eleve a escritura pública cuando se trate de derechos reales sobre bienes inmuebles; dicha escritura genera unos honorarios notariales que, conforme al Real Decreto 1426/1989, se calculan sobre la base del valor del inmueble declarado en la escritura, con un arancel decreciente. Simultáneamente, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria pero produce efectos de protección registral según la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), cuyo artículo 1 establece que el Registro es público para quienes tengan interés en conocer los asientos; los aranceles registrales, fijados por Real Decreto 1427/1989, se aplican sobre el valor declarado y suponen un importe que, en la práctica, suele correr a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

Además, la gestión documental incluye la obtención del certificado de eficiencia energética exigido por el Real Decreto 390/2021, la nota simple informativa y otros documentos como la cédula de habitabilidad o el certificado de la comunidad de propietarios, cuyo coste no está regulado arancelariamente y suele contratarse libremente. La normativa más determinante en la distribución legal de los gastos de gestión es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Su artículo 14 establece que, en los préstamos hipotecarios, los gastos de tasación, gestoría y los derivados de la formalización del préstamo (notaría, registro e impuestos) serán a cargo del prestamista, salvo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, debe asumirlo el prestatario, aunque la redacción legal posterior mantiene esta distribución.

En consecuencia, en una compraventa con hipoteca, los gastos de gestión se bifurcan: el vendedor paga su parte de notaría y registro por la escritura de venta, el comprador paga el IAJD de la compraventa (en las comunidades autónomas de régimen común) y los gastos de la hipoteca corresponden al banco, salvo el IAJD de la hipoteca que, según la Ley 5/2019, también corre a cargo del prestatario. Esta complejidad hace imprescindible que el gestor o asesor detalle cada partida en la factura proforma. En materia de arrendamientos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20, señala que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán de cuenta del arrendador, salvo pacto en contrario. Sin embargo, la práctica habitual es que las agencias inmobiliarias cobren una comisión al inquilino por la intermediación, práctica que ha sido declarada nula por algunas sentencias cuando no existe mandato expreso del arrendador.

En cualquier caso, los gastos de gestión en arrendamiento suelen incluir la tasación de la finca, el estudio de solvencia del inquilino, la redacción del contrato y, en su caso, la elevación a escritura pública si se trata de arrendamiento de larga duración o con opción de compra. El procedimiento para gestionar estos gastos se inicia con la documentación previa: escritura de propiedad, DNI/NIE de las partes, referencia catastral del inmueble, certificado de eficiencia energética y, en caso de hipoteca, la tasación y la oferta vinculante. El gestor, normalmente un profesional habilitado, tramita la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), que se regula en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El plazo para autoliquidar es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, según el artículo 102 de dicho texto refundido.

Posteriormente, se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción, cuyo plazo orientativo es de 15 a 20 días hábiles, aunque puede alargarse si el registrador requiere subsanaciones. Una vez inscrita, se obtiene la nota simple con la finca ya registrada a nombre del nuevo titular, lo que produce el efecto de oponibilidad frente a terceros de buena fe (artículo 32 de la Ley Hipotecaria). Las implicaciones fiscales son múltiples. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, con tipos que oscilan entre el 6% y el 10% según el territorio y el tipo de inmueble, y se aplica sobre el valor real que consta en la escritura, aunque la Administración puede comprobarlo si lo considera inferior. El IAJD, en las operaciones sujetas a este impuesto, grava la formalización de documentos notariales con un tipo que también varía por comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%.

El IBI, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se prorratea entre vendedor y comprador según los días de cada año. En cuanto a la plusvalía municipal (IIVTNU), regulada en el mismo texto refundido, el vendedor está obligado a su liquidación

Marco legal

Los gastos de gestión en el ámbito inmobiliario carecen de una regulación unitaria, pues su régimen jurídico se desprende de varias normas en función de la operación que los origine. En compraventas, el Código Civil establece el principio de libertad de pacto entre las partes (artículo 1255), de modo que los honorarios de la agencia o del gestor pueden ser asumidos por comprador, vendedor o compartidos según lo acordado. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en sentencias de la Sala Primera, ha declarado abusivas las cláusulas que imponen al comprador el pago íntegro de estos gastos sin una información previa clara y transparente, aplicando el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. En arrendamientos de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma clave.

Tras la modificación operada por el Real Decreto-ley 7/2019 y, posteriormente, por la Ley 12/2023, el artículo 20 de la LAU dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador cuando la vivienda esté situada en una comunidad de propietarios o cuando se trate de un arrendamiento de vivienda habitual, quedando prohibido repercutirlos al inquilino. Esta regla, aplicable desde mayo de 2023, supuso un cambio significativo respecto a la práctica anterior. Para arrendamientos de uso distinto de vivienda, rige la libertad de pacto. En el ámbito de la propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9) regula los gastos comunes de la comunidad, pero no los de gestión individual de un propietario. La Región de Murcia no cuenta con normativa autonómica específica sobre gastos de gestión inmobiliaria, rigiendo la legislación estatal sin particularidades. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado la necesidad de transparencia en la información precontractual para que la cláusula de gastos sea válida, y el Tribunal Constitucional se ha pronunciado sobre el reparto de costes en el ámbito procesal, pero no directamente sobre estos honorarios. En definitiva, el marco legal exige analizar cada operación concreta, especialmente tras las últimas reformas de la LAU que protegen al consumidor en la vivienda habitual.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En la compra de una vivienda en Murcia capital por 200.000 euros, los gastos de gestión de la gestoría ascienden a 450 euros. Este importe cubre la tramitación de la escritura pública, la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El comprador, un particular, debe abonarlos antes del otorgamiento de la escritura, y son independientes del precio y del IVA aplicable en caso de vivienda nueva.
  • Una empresa de logística adquiere una nave industrial en Cartagena por 600.000 euros. Los gastos de gestión del asesoramiento jurídico y administrativo para la formalización de la operación alcanzan los 1.200 euros. Incluyen la revisión de cargas, la coordinación con notaría y registro, y la preparación de la documentación societaria. La compañía los contabiliza como gasto de la adquisición, no como mayor valor del inmueble.
  • Tres herederos venden un piso en Lorca heredado en 2023 por 150.000 euros. Los gastos de gestión de la herencia, que incluyen la confección de la declaración del Impuesto de Sucesiones y la partición, suman 600 euros. El gestor se encarga de presentar los modelos tributarios y de obtener las certificaciones catastrales necesarias. Los herederos reparten este coste a partes iguales antes de repartirse el precio de venta.

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