Marco jurídico

Gastos de Tasación

Los gastos de tasación representan el coste económico que debe asumir quien solicita la valoración pericial de un inmueble, un procedimiento tasado legalmente y que en España se encuentra regulado, en lo esencial, por la Orden ECO/805/2003 y la normativa hipotecaria. Aunque la definición más extendida los vincula directamente con la obtención de un préstamo hipotecario, lo cierto es que su aparición en el tráfico jurídico y económico es mucho más amplia y afecta de forma transversal a propietarios, compradores, inversores y herederos. Conocer la naturaleza exacta de este desembolso, quién lo exige y bajo qué parámetros se fija su importe resulta determinante para evitar sorpresas presupuestarias y para valorar correctamente el coste real de cualquier operación inmobiliaria. En el contexto de una compraventa con financiación bancaria, la tasación es un requisito previo ineludible: la entidad financiera necesita conocer el valor de mercado del bien para calcular el límite del préstamo, normalmente hasta el 80 por ciento de ese valor de tasación, no del precio de compra. Pero la tasación no se limita a este escenario.

En los procesos de herencia, los gastos de tasación pueden ser necesarios para fijar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o para determinar el valor real del inmueble a efectos de la partición hereditaria, especialmente cuando hay discrepancias entre los herederos o se sospecha que el valor catastral está desactualizado. También aparece en operaciones de arrendamiento de larga duración, cuando se requiere una tasación para fijar la fianza o para calcular el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Incluso en el ámbito urbanístico, las expropiaciones forzosas o los convenios urbanísticos exigen una valoración pericial que genera estos gastos, y el propietario debe saber que corre por su cuenta salvo que la Administración asuma expresamente el coste. En todas estas operaciones intervienen profesionales específicos. El tasador homologado, que debe estar inscrito en el Banco de España y cumplir requisitos de independencia y solvencia técnica, es la figura central.

Aunque no intervienen directamente ni el notario ni el registrador en la tasación misma, sí que el notario dará fe del valor declarado en la escritura y el registrador podrá requerir una tasación actualizada si el valor consignado resulta notoriamente inferior al de mercado. El abogado especializado, por su parte, asesora sobre la procedencia legal del gasto y sobre si puede o no ser repercutido a la otra parte contractual. El agente inmobiliario, finalmente, utiliza las tasaciones como referencia para fijar precios de venta o alquiler, aunque con la cautela de que el valor de tasación no siempre coincide con el precio real de mercado. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es pensar que la tasación es un gasto que pueden evitar o que pueden elegir al tasador más barato sin contrastar su homologación. En la práctica, las entidades financieras exigen que el tasador esté en su lista de proveedores autorizados, y si el cliente contrata a uno no homologado por el banco, la tasación no será válida para la hipoteca.

También es habitual confundir el valor de tasación con el valor catastral o con el precio de compra, cuando en realidad son magnitudes distintas, y esa confusión puede llevar a sobreendeudarse o a pagar un exceso de impuestos en la herencia. Por todo ello, comprender qué son exactamente los gastos de tasación, en qué operaciones aparecen y qué profesionales intervienen es un primer paso indispensable para que propietarios, compradores e inversores tomen decisiones informadas y eviten costes innecesarios o sorpresas desagradables en sus operaciones inmobiliarias.

Descripción técnica

Los gastos de tasación constituyen el desembolso que debe afrontar la persona física o jurídica que encarga la valoración pericial de un inmueble, y su régimen jurídico se asienta sobre un entramado normativo que combina la supervisión administrativa, la protección del consumidor hipotecario y la técnica financiera. La base regulatoria esencial se encuentra en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que establece los criterios técnicos que deben seguir las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. En el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza la obligación de información precontractual y dispone en su artículo 14 que la entidad prestamista debe informar al prestatario de su derecho a elegir libremente al tasador entre los autorizados, así como del coste estimado de la tasación.

Esta norma, en conexión con la Circular 4/2017 del Banco de España, exige que la valoración del inmueble que servirá de garantía hipotecaria sea realizada por una entidad homologada y cumpla los estándares de la Orden ECO/805/2003, que detalla los métodos de comparación, actualización y capitalización de rentas. El procedimiento de tasación se inicia con la solicitud del interesado, que debe aportar la documentación acreditativa de la titularidad y características del inmueble: escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, referencia catastral actualizada, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, certificado de eficiencia energética y, en su caso, planos o memoria de calidades. El tasador, profesional inscrito en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España, realiza una visita al inmueble para comprobar su estado, superficie, distribución y elementos comunes, y elabora un informe técnico que incluye la identificación del bien, el método empleado, el valor de tasación y su fecha de validez.

La normativa fija un plazo máximo de validez de seis meses desde la emisión del informe, aunque puede ser prorrogado por otros seis si no se han producido cambios sustanciales en el mercado o en el inmueble. Durante la tramitación de un préstamo hipotecario, la tasación debe haberse realizado antes de la firma de la escritura, y el coste es asumido íntegramente por el solicitante, sin que la entidad pueda repercutirlo como gasto de formalización, tal como ha aclarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencia de 23 de enero de 2019, que declaró abusiva la cláusula que imputaba al consumidor todos los gastos de tasación cuando la entidad era la que contrataba directamente al tasador. En el plano fiscal, los gastos de tasación no tienen un tratamiento autónomo, pero inciden en la base imponible de varios impuestos cuando se integran en el coste de adquisición del inmueble.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si el inmueble se destina a vivienda habitual, estos gastos pueden añadirse al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en una futura transmisión, conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la tasación no es un hecho imponible separado, pero si se realiza como requisito previo a la compraventa, su importe se considera parte del precio total a efectos de la autoliquidación del ITP cuando la operación está sujeta a este impuesto. En el ámbito del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal que se liquida al transmitir el inmueble toma como base el valor catastral, no el de tasación, aunque este último puede servir como referencia en las revisiones catastrales. Cuando la tasación se encarga para un contrato de arrendamiento, su coste es deducible como gasto de administración para el arrendador persona física en el IRPF, pero no para el arrendatario. Existen varias modalidades de tasación según su finalidad.

La tasación hipotecaria, regulada por la Orden ECO/805/2003 y la Ley 5/2019, es la más común y tiene como objetivo determinar el valor de mercado del inmueble que servirá de garantía, incluyendo un coeficiente de corrección en función de la

Marco legal

El marco legal de los gastos de tasación se fundamenta en la normativa estatal que regula la valoración de bienes inmuebles con fines hipotecarios, principalmente la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada posteriormente por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre. Estas disposiciones establecen los criterios técnicos y metodológicos que deben seguir los tasadores homologados por el Banco de España, así como la obligación de que toda tasación hipotecaria sea realizada por una sociedad de tasación inscrita en el registro correspondiente del Banco de España. El artículo 3 de la Orden ECO/805/2003 define los principios generales de valoración, mientras que el artículo 2 especifica los fines para los que resulta obligatoria la tasación, entre ellos la concesión de préstamos hipotecarios. En el ámbito de la contratación bancaria, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que la desarrolla, exigen la tasación del inmueble como requisito previo a la formalización de un préstamo hipotecario.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo modificaciones relevantes al establecer en su artículo 14 que la tasación debe ser realizada por un tasador independiente designado por el prestatario, y que los gastos de tasación corren por cuenta del prestatario, salvo pacto en contrario. Esta norma, posterior a 2018, unificó criterios y reforzó la transparencia en la imputación de estos costes. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 7 de octubre de 2020 (núm. 579/2020), ha confirmado que la atribución de los gastos de tasación al prestatario no es abusiva cuando responde a un servicio efectivamente prestado y su importe se ajusta a tarifas de mercado. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que regule los gastos de tasación, por lo que resulta de aplicación plena la legislación estatal.

Ejemplos prácticos en Murcia

Cuando una familia de Murcia capital solicita una hipoteca para comprar un piso en El Ranero, el banco exige una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado. Los gastos de tasación, que rondan los 350 euros, corren por cuenta del comprador. La agencia homologada emite un informe que sirve para calcular la cuantía máxima del préstamo. Este coste es independiente de la comisión de apertura y no se recupera aunque la operación no se formalice. La familia debe abonarlo antes de la firma, y es un desembolso inicial que a menudo no se presupuesta, por lo que conviene tenerlo en cuenta al planificar la compra.
Una empresa constructora en Torre-Pacheco necesita financiación para edificar una promoción de 12 viviendas. El banco exige una tasación global del terreno y del proyecto. Los gastos de tasación ascienden a 4.500 euros, dado que se requiere un informe detallado con estudio de viabilidad y valoración de costes de construcción. Este coste se considera un gasto de estructura y la empresa lo deduce como gasto del ejercicio en el Impuesto de Sociedades. La tasación es obligatoria para liberar el préstamo promotor y debe actualizarse cada año hasta la finalización de las obras.
Al heredar una vivienda en el casco histórico de Lorca, tres hermanos deciden venderla para repartir el dinero. La notaría les informa de que necesitan una tasación actualizada para fijar el precio de salida y cumplir con las obligaciones fiscales en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Los gastos de tasación, de unos 280 euros, los asumen los herederos a partes iguales. El informe sirve de base para la declaración del impuesto y evita conflictos con la Agencia Tributaria. Además, el banco del comprador exigirá otra tasación propia, pero la de los vendedores es clave para la venta.

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