Planta Baja
¿Qué significa planta baja?
La planta baja es el nivel de un edificio situado a ras de suelo, generalmente con acceso directo desde la vía pública.
La planta baja es la planta que, en el uso habitual, ocupa el nivel de la calle o de la rasante del edificio y no debe confundirse con la primera planta. La Ley 13/2015 de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia no define planta baja, semisótano ni entresuelo, y el PGOU de Murcia tampoco ofrece una definición expresa: sí establece reglas de cómputo y de altura.
Al comprar o vender un bajo en Murcia, el nombre de la planta no sustituye la comprobación del inmueble. Revise accesibilidad, posible patio, ruido, intimidad, humedad por capilaridad y seguridad. Si va a vender, consulte cómo vender un piso en Murcia y los impuestos y gastos habituales.
¿Va a vender? Le explicamos cómo vender piso en Murcia: valoración, impuestos y gastos, paso a paso.
Guía práctica relacionada: Valorar un bajo en Murcia antes de venderlo.
Descripción técnica
En un edificio, la planta baja es la planta situada al nivel de la calle o de la rasante. «Bajo» es el término corriente para un inmueble en esa planta; no es una categoría legal autónoma en la normativa consultada. El semisótano se rige por reglas de cómputo específicas. El entresuelo no aparece en el PGOU ni en la Ordenanza Municipal de Murcia y no tiene definición oficial, por lo que no debe confundirse con la entreplanta, que sí está regulada. La primera planta es, en el uso habitual, la primera planta de piso sobre la baja. El PGOU incluye las plantas de piso entre las que computan sobre rasante (art. 4.5.10). No existe una forma única de numerar las plantas: compruebe cómo figura en la escritura y en el Catastro.
Al comprar o vender un bajo en Murcia, conviene separar dos bloques de comprobación. Aspectos que suelen valorarse a favor: la accesibilidad (menos escaleras) y, si existe, un patio. Aspectos que conviene revisar con especial cuidado: el ruido, la intimidad, la humedad por capilaridad y la seguridad. Visite el inmueble a distintas horas del día, compruebe la ventilación y pregunte por incidencias de humedad antes de decidir.
Compare la planta, la superficie y la descripción del inmueble en la escritura, en la nota simple y en la certificación o consulta descriptiva del Catastro. Si hay discrepancias, pida aclaración antes de firmar.
Marco legal
La normativa de Murcia no ofrece una definición oficial clara de planta baja, semisótano ni entresuelo. La Ley 13/2015 de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia no define ninguno de esos términos y, en el texto consolidado, «planta baja» solo aparece en un porcentaje de cesión. El PGOU de Murcia tampoco contiene una definición expresa. Su art. 4.5.9 computa el semisótano como planta si el intradós del forjado de techo está a 1,50 m o más sobre la rasante en cualquier punto, o a más de 1 m de altura media sobre la acera. Su art. 4.5.10 incluye las plantas bajas, porticadas o no, entre las plantas que computan sobre rasante.
El art. 4.5.14 del PGOU regula las entreplantas: solo dentro de la altura libre de la planta baja, en edificios existentes o en zonas donde el planeamiento las permita expresamente, con superficie útil no superior al 25 % del local, retranqueo de 3 m en la fachada y nunca uso de vivienda. El art. 4.5.15 fija alturas libres mínimas: sótano y garaje 2,30 m; planta baja de viviendas 3 m; entreplanta 2,20 m; plantas de piso 2,50 m. La Ordenanza Municipal sobre Edificación y Uso del Suelo de Murcia (noviembre de 2008) fija en su art. 16.3 una planta baja de vivienda de 2,50 m, 3,00 m en otros supuestos y una altura máxima de planta baja de 5 m. Esa cifra no coincide con la del PGOU; ante una obra o un cambio de uso, consulte al Ayuntamiento qué altura se le exige. Su art. 45 prohíbe las viviendas en sótanos y semisótanos.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético en Murcia: un semisótano cuyo intradós del forjado de techo está a 1,50 m sobre la rasante en cualquier punto se computa como planta, conforme al art. 4.5.9 del PGOU de Murcia.
- Ejemplo hipotético en Murcia: una entreplanta autorizada dentro de una planta baja, con una superficie máxima del 25 % del local, retranqueo de 3 m en la fachada y sin uso de vivienda (PGOU, art. 4.5.14).
- Ejemplo hipotético en Murcia: una planta baja de vivienda con una altura libre de 3 m según el PGOU (art. 4.5.15), frente a los 2,50 m de la Ordenanza Municipal de 2008 (art. 16.3). Ante la diferencia, consulte al Ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la planta baja?
Es la planta de un edificio situada al nivel de la calle o de la rasante del terreno, por debajo de la primera planta de pisos. La normativa urbanística de Murcia consultada no la define de forma expresa, así que en una compraventa conviene comprobar cómo figura en la escritura y en el Catastro.
¿La planta baja es la primera planta?
No. La planta baja es la que se sitúa al nivel de la calle o de la rasante; la primera planta es una planta de piso que computa sobre rasante (PGOU, art. 4.5.10). Conviene comprobar cómo se numeran las plantas en la escritura y en el Catastro.
¿Qué diferencia hay entre planta baja, semisótano y entresuelo?
La planta baja se sitúa en el nivel de la calle o de la rasante. El semisótano computa como planta con los umbrales del art. 4.5.9 del PGOU. El entresuelo no tiene definición oficial en el PGOU ni en la Ordenanza Municipal y no debe confundirse con la entreplanta del art. 4.5.14.
¿Cómo figura la planta baja en la escritura y en el Catastro?
Compruebe que la planta, la superficie y la descripción coinciden en la escritura, en la nota simple del Registro y en la consulta descriptiva del Catastro. La forma de indicar la planta puede variar entre documentos; si no coinciden, pida aclaración antes de firmar.», «BJ» o «PB» sean claves de uso general ni una equivalencia estatal única con el número «0».
Términos relacionados
- local comercial
- portal
- vivienda
- superficie útil
- superficie construida
- elementos comunes
- acceso
- propiedad horizontal
- escalera
- sótano