fiscal

Tasa

Pocos conceptos fiscales pasan tan desapercibidos en el día a día del ciudadano y, sin embargo, gravan de forma tan constante su relación con la Administración como la tasa. Mientras que el impuesto sobre la renta o el IVA acaparan titulares y preocupaciones, la tasa se cuela silenciosamente en operaciones tan cotidianas como solicitar una licencia de obras, inscribir una propiedad, obtener una certificación urbanística o tramitar una herencia, y su desconocimiento provoca con frecuencia sorpresas presupuestarias que podrían haberse previsto con una mínima planificación. En esencia, la tasa es un tributo que se exige por la prestación de un servicio público o por la realización de actividades administrativas específicas que afectan directamente al solicitante, y su rasgo distintivo frente a otros tributos es la contraprestación: quien paga recibe algo concreto, ya sea un documento, una autorización o un acto administrativo que impulsa su operación inmobiliaria.

Para el propietario que decide vender su vivienda, la tasa aparece en forma de certificados catastrales o notas simples que solicita para preparar la documentación; para el comprador, se manifiesta en la liquidación de la plusvalía municipal cuando el ayuntamiento presta el servicio de gestión y recaudación; y para el heredero, se presenta en la obtención de certificados de defunción, últimas voluntades o en la propia inscripción registral de los bienes recibidos. También el inversor que promueve una edificación se enfrenta a la tasa por licencia urbanística, que puede representar un porcentaje significativo del coste total del proyecto, y el arrendador que formaliza un contrato de alquiler necesita, en muchas ocasiones, la cédula de habitabilidad, otro servicio público gravado con su correspondiente tasa. En todas estas situaciones intervienen profesionales cuya labor se entrelaza con el pago de estas exacciones: el notario autoriza la escritura y liquida determinadas tasas asociadas a su función, el registrador exige el abono de las suyas para practicar la inscripción, y el abogado o el gestor administrativo asesoran sobre qué tasas son exigibles y cuáles no, evitando duplicidades o pagos indebidos.

Un error frecuente entre los particulares consiste en confundir la tasa con el precio público, cuando la diferencia es esencial: la tasa es un tributo de carácter coactivo, impuesto por ley, cuyo impago puede derivar en vías de apremio, mientras que el precio público se abona voluntariamente por servicios que también presta el sector privado, como la obtención de un boletín catastral o la asistencia a un curso de formación. Otro equívoco habitual es pensar que todas las tasas municipales son iguales en todo el territorio, cuando en realidad cada ayuntamiento tiene potestad para fijar sus cuantías dentro de los límites legales, lo que explica diferencias notables entre localidades vecinas por el mismo servicio. Además, conviene recordar que las tasas no son deducibles en el IRPF para la mayoría de los particulares, salvo contadas excepciones como las vinculadas a actividades económicas, por lo que su impacto patrimonial debe valorarse como un coste firme y no como un gasto fiscalmente compensable.

En el ámbito de la herencia, por ejemplo, el heredero que acepta una vivienda debe afrontar no solo el impuesto de sucesiones, sino también las tasas por expedición de certificados y por la inscripción registral, y suele descubrir que estos importes, aunque individualmente modestos, suman una cantidad relevante cuando hay varios bienes o varios herederos. Por todo ello, la tasa merece una atención que rara vez recibe, y comprender su naturaleza, su origen legal y los momentos en que se activa permite al ciudadano no solo presupuestar con realismo, sino también ejercer sus derechos frente a posibles excesos administrativos.

Descripción técnica

La tasa, en el ámbito del derecho tributario español, se configura como una categoría autónoma y diferenciada del impuesto, cuya naturaleza jurídica encuentra su anclaje normativo en el artículo 2.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Este precepto la define como aquel tributo cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, así como en la prestación de servicios o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario, siempre que los servicios o actividades no sean de solicitud o recepción voluntaria para los administrados o no se presten o realicen por el sector privado. El elemento esencial que la distingue del impuesto puro es la concurrencia de una actividad administrativa que individualiza al sujeto pasivo y que justifica la exacción, operando el principio de equivalencia: la cuantía de la tasa no puede exceder, en su conjunto, del coste real o previsible del servicio o actividad de que se trate.

En el sector inmobiliario, la tasa se manifiesta con una frecuencia que el ciudadano suele subestimar, pues acompaña al propietario desde el mismo instante en que decide intervenir sobre su inmueble hasta la formalización de cualquier acto administrativo vinculado al mismo. El mecanismo jurídico de la tasa se articula mediante la aprobación de una ordenanza fiscal por el ente local competente, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dicha ordenanza debe fijar la cuantía de la tasa, que puede determinarse mediante una cantidad fija, una cantidad variable en función de la base imponible, o una combinación de ambas.

La base imponible se calcula, con carácter general, atendiendo al coste del servicio prestado o a la intensidad de la utilización del dominio público, y el devengo se produce, según el artículo 26 de la citada ley, en el momento en que se inicia la prestación del servicio o se autoriza la utilización del dominio público, o cuando se presenta la solicitud que inicia las actuaciones, sin que la falta de pago impida la tramitación, aunque sí condicione la obtención de la licencia o autorización. En el ámbito urbanístico, la tasa más relevante para el propietario es la correspondiente a la expedición de licencias urbanísticas, que comprende las licencias de obras, de primera ocupación, de parcelación y de actividades. Su procedimiento se inicia con la presentación de la solicitud ante el Ayuntamiento, acompañada de la documentación técnica preceptiva: proyecto básico y de ejecución visado por el colegio profesional correspondiente, certificado catastral descriptivo y gráfico, y, en su caso, estudio de seguridad y salud.

El plazo legal para resolver es de tres meses, transcurrido el cual sin notificación expresa opera el silencio administrativo positivo, conforme al artículo 24.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, salvo que la actividad sea contraria a la ordenación urbanística vigente. La cuantía de la tasa se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el presupuesto de ejecución material de la obra, que suele oscilar entre el uno y el cuatro por ciento según la ordenanza municipal, y su devengo se produce con la presentación de la solicitud, aunque su liquidación definitiva se practica una vez finalizada la obra, mediante la comprobación administrativa del coste real ejecutado. Junto a la licencia de obras, el propietario debe afrontar otras tasas de carácter periódico u ocasional. La tasa por servicios urbanísticos, que grava la actividad municipal de mantenimiento y conservación de las vías públicas, aceras, señalización y mobiliario urbano, se devenga anualmente y su cuantía se determina en función de la superficie construida y el valor catastral del inmueble.

La tasa por recogida de residuos sólidos urbanos, regulada por el artículo 20.4.t del Real Decreto Legislativo 2/2004, se configura como una prestación patrimonial de carácter público no tributario tras la reforma operada por la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, aunque en la práctica mantiene una naturaleza análoga a la tasa, devengándose con carácter trimestral o anual y calculándose en función del uso del inmueble y su superficie. La tasa por entrada de vehículos a través de las aceras, conocida como vado permanente, exige la previa autorización municipal y su cuota anual se determina en función de la longitud del tramo de acera afectado. La interacción de la tasa con otros tributos inmobiliarios es directa y produce efectos acumulativos que el propietario debe conocer.

La obtención de la licencia de obras, gravada por la tasa, no exime del pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, regulado en el artículo 100 del Real Decreto Legislativo 2/2004, que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija licencia, con un tipo máximo del cuatro por ciento sobre el presupuesto de ejecución material. La licencia de primera ocupación, a su vez, habilita la conexión de los suministros de agua, electricidad y gas, y su obtención es requisito previo para la formalización de la escritura pública de obra nueva, conforme al artículo 28 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria. La posterior inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada, que tiene efectos frente a terceros, exige la aportación de la certificación catastral actualizada y la acreditación del pago de la tasa y del impuesto municipal.

En el ámbito de la transmisión de inmuebles, la tasa no interviene como tributo directo, pero sí pueden surgir tasas por la expedición de certificados urbanísticos, cédulas de habitabilidad o informes de antigüedad, documentos que el comprador prudente solicita antes de formalizar la compraventa. La cédula de habitabilidad, regulada por el Decreto 143/2019, de 11 de julio, del Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, es un documento administrativo que acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas de superficie, ventilación e iluminación para ser destinada a residencia, y su obtención devenga la correspondiente tasa autonómica. Finalmente, el impago de las tasas municipales genera el correspondiente procedimiento de apremio, regulado en los artículos 160 a 172 de la Ley General Tributaria, que puede conducir al embargo de cuentas bancarias o, en último término, a la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, con el consiguiente perjuicio para la transmisibilidad del inmueble.

Marco legal

El término tasa, en el ámbito fiscal inmobiliario, designa el tributo cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, o en la prestación de servicios o realización de actividades en régimen de derecho público que afecten o beneficien de modo particular al sujeto pasivo. Su régimen jurídico general se contiene en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuyo artículo 2.2.a) define la tasa en contraste con las contribuciones especiales y los impuestos, y en la Ley 25/1998, de 13 de julio, de modificación del régimen legal de las tasas estatales y locales, que adaptó su regulación a los principios de la Ley 8/1989, de 13 de abril, de Tasas y Precios Públicos, hoy derogada en lo esencial.

Para el ámbito local, la normativa clave es el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuyo artículo 20 regula las tasas exigibles por licencias urbanísticas, prestación de servicios urbanísticos, ocupación de la vía pública o expedición de documentos, entre otros supuestos directamente vinculados a la actividad inmobiliaria. En la Región de Murcia, la Ley 1/2018, de 7 de febrero, de medidas fiscales y administrativas, ha ido modulando las cuantías y exenciones de las tasas autonómicas que inciden sobre el sector, como las de la Dirección General de Vivienda, aunque la competencia esencial reside en los ayuntamientos. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2012, ha precisado que la cuantía de la tasa debe tender a cubrir el coste del servicio, sin que quepa un exceso desproporcionado, y el Tribunal Constitucional, en STC 185/1995, fijó los límites del principio de capacidad económica en estos tributos.

Desde 2018, la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, ha incidido en las tasas por utilización de suelo público en concesiones, y la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención del fraude fiscal, ha reforzado las obligaciones de información en operaciones inmobiliarias sujetas a tasas. No existe un artículo del Código Civil que regule la tasa, pues su naturaleza es estrictamente administrativa y tributaria, si bien el artículo 6.1 del citado texto refundido local obliga a que las ordenanzas fiscales que las establezcan respeten los principios de legalidad y reserva de ley.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja de Murcia capital compra una vivienda de segunda mano en el barrio de El Carmen por 180.000 euros. La Tasa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Región de Murcia es del 8%, por lo que desembolsan 14.400 euros en la notaría al formalizar la escritura. Este tributo, que se paga en el plazo de un mes desde la firma, grava la transmisión onerosa del inmueble y no debe confundirse con el IVA, que solo aplica a obra nueva. La pareja lo financia con ahorros y una hipoteca de 120.000 euros.
  • Un empresario de Cartagena hereda de su padre un local comercial en la calle Mayor valorado en 250.000 euros. Al aceptar la herencia, debe liquidar la Tasa del Impuesto de Sucesiones, que en Murcia tiene una bonificación del 99% para familiares directos, reduciendo la cuota a unos 300 euros. Además, si decide vender el local más adelante, la plusvalía municipal generará otra tasa municipal. El empresario consulta a Promurcia para calcular ambas obligaciones y evitar recargos, ya que el plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento.
  • Un inversor de Torre-Pacheco adquiere una parcela rústica de 5.000 metros cuadrados en la diputación de San Javier por 60.000 euros, con intención de instalar placas solares. La Tasa por licencia urbanística que exige el ayuntamiento asciende a 1.200 euros, calculada sobre el presupuesto de la obra. Además, al ser suelo no urbanizable, debe abonar una tasa adicional por cambio de uso de 800 euros. Estos tributos locales no son recuperables si el proyecto no se ejecuta, por lo que el inversor solicita un informe previo a Promurcia para confirmar la viabilidad y evitar sorpresas fiscales.

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