Conceptos generales

Terminación

Imagínese a una familia que ha vendido su vivienda en la pedanía murciana de El Palmar y, tras firmar la escritura pública ante notario, recibe una llamada del comprador semanas después: la caldera ha dejado de funcionar y reclama una indemnización. Los vendedores, convencidos de que la entrega de llaves puso fin a todo, se preguntan si realmente el contrato de compraventa ha terminado o si aún pesa sobre ellos alguna obligación. Este escenario, más común de lo que parece, ilustra a la perfección la importancia de entender qué significa jurídicamente la terminación de un contrato. La terminación no es un simple punto final administrativo, sino el acto jurídico que extingue la relación obligacional entre las partes, liberándolas de sus compromisos principales y, en muchos casos, dando paso a un nuevo régimen de responsabilidades, garantías o plazos de prescripción. Para un propietario que vende, un inversor que adquiere un local comercial o un heredero que acepta una partición, comprender este concepto resulta esencial porque determina cuándo dejan de estar vinculados y qué obligaciones subsisten, como los vicios ocultos o los pactos de saneamiento.

En la práctica inmobiliaria de la Región de Murcia, la terminación aparece en operaciones muy diversas: en la compraventa, con la entrega de la cosa y el pago del precio; en el arrendamiento, cuando finaliza el plazo pactado o se produce un desistimiento; en la hipoteca, con la cancelación registral tras la amortización del préstamo; y en los procedimientos urbanísticos, cuando se extingue una licencia o un convenio. También es habitual en el ámbito sucesorio, donde la terminación de un contrato de mandato o de una sociedad ganancial condiciona la liquidación de la herencia. En todos estos casos, la intervención de profesionales como el notario, que da fe del otorgamiento y del cumplimiento de los requisitos legales, el registrador de la propiedad, que inscribe la extinción de cargas o el cambio de titularidad, y el abogado, que asesora sobre las consecuencias de una resolución contractual, es determinante para que la terminación produzca efectos plenos y no genere litigios posteriores.

Un error frecuente entre los particulares es confundir la terminación con la resolución: mientras que la primera responde al cumplimiento normal o al mutuo acuerdo, la segunda implica un incumplimiento previo y suele requerir una acción judicial o una declaración unilateral. Asimismo, muchos creen que al terminar el contrato desaparecen todas las obligaciones, pero la ley establece que ciertos deberes, como la devolución de la fianza en el arrendamiento o la garantía por defectos en la obra nueva, sobreviven a la terminación durante un periodo determinado. Por ello, cuando un particular se enfrenta a la finalización de un contrato, ya sea por haber vendido su vivienda en la costa del Mar Menor, por haber cancelado una hipoteca sobre una finca rústica o por aceptar la herencia de un familiar, debe prestar atención no solo al momento de la firma, sino también a las cláusulas que regulan las obligaciones posteriores. La terminación bien gestionada evita reclamaciones, costes innecesarios y conflictos familiares, y permite que las partes cierren la operación con seguridad jurídica.

En esta ficha del glosario de Promurcia analizaremos con detalle las distintas formas de terminación, sus efectos prácticos y las precauciones que conviene adoptar, porque saber cuándo y cómo termina un contrato es tan importante como saber cómo se inicia.

Descripción técnica

La terminación del contrato de compraventa no se agota con la entrega de llaves ni con la firma de la escritura pública, pues el ordenamiento jurídico español despliega un entramado de garantías y plazos que condicionan la extinción definitiva de las obligaciones entre las partes. En el supuesto planteado, la reclamación del comprador por el defecto de la caldera encuentra su fundamento en los artículos 1484 y 1491 del Código Civil, que imponen al vendedor la obligación de saneamiento por vicios ocultos, siempre que el defecto sea anterior a la venta, grave y desconocido por el adquirente. El plazo para ejercitar esta acción es de seis meses desde la entrega, conforme al artículo 1490 del mismo cuerpo legal, lo que obliga a los vendedores a conservar toda la documentación técnica de la vivienda, incluyendo boletines de instalación y facturas de mantenimiento, durante al menos ese periodo.

No obstante, si la compraventa se hubiera formalizado entre empresarios y consumidores, resultaría aplicable la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyo artículo 123 establece un plazo de tres años para reclamar por falta de conformidad, aunque en el ámbito inmobiliario la jurisprudencia tiende a aplicar el plazo del Código Civil cuando el defecto no afecta a la estructura del inmueble. La terminación del contrato puede producirse por causas distintas al cumplimiento, como la resolución por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil, que exige requerimiento notarial o judicial previo y permite al perjudicado optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. En la práctica murciana, resulta frecuente que el comprador solicite la resolución cuando descubre cargas o gravámenes no declarados, supuesto en el que el artículo 1483 del Código Civil concede un plazo de un año desde la inscripción registral para reclamar.

La escritura pública debe reflejar expresamente la forma de terminación pactada, ya sea por pago del precio, por condición resolutoria explícita o por mutuo acuerdo, y en este último caso conviene elevar el acuerdo a documento público para su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues de lo contrario carecería de efectos frente a terceros. En el ámbito registral, la terminación de la compraventa por resolución requiere la cancelación de la inscripción a favor del comprador, trámite que exige el consentimiento de ambas partes o una resolución judicial firme, conforme a los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. El registrador comprobará que no existen terceros con derechos inscritos con posterioridad, como hipotecas o embargos, cuyo titular deberá consentir la cancelación o ser notificado en los términos del artículo 174 del Reglamento Hipotecario.

Si el comprador hubiera financiado la adquisición con préstamo hipotecario, la terminación del contrato obliga a la cancelación simultánea de la hipoteca, operación que requiere la intervención de la entidad prestamista y que, según la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, debe documentarse en escritura pública con liquidación del préstamo y cálculo de la deuda pendiente, incluyendo intereses y comisiones de amortización anticipada si las hubiera. Las implicaciones fiscales de la terminación varían según la causa. Si se produce la resolución por incumplimiento, el vendedor debe recuperar las cantidades satisfechas por el comprador en concepto de ITP y AJD, solicitud que se presenta ante la Agencia Tributaria de la Región de Murcia con copia de la escritura de resolución y que, conforme al artículo 22 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, procede cuando el contrato no llega a perfeccionarse. Si la terminación se produce por mutuo acuerdo, la nueva transmisión de la vivienda al vendedor genera un nuevo devengo de ITP, pues se trata de una compraventa inversa.

En cuanto al IRPF, el vendedor que hubiera obtenido ganancia patrimonial en la primera venta deberá declararla, salvo que la resolución se produzca en el mismo ejercicio fiscal y se restituyan las cosas a su estado original, en cuyo caso la operación se considera inexistente. La plusvalía municipal o IIVTNU, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, se devenga en el momento de la transmisión, pero si esta se resuelve por incumplimiento sobrevenido, el ayuntamiento correspondiente debe proceder a la devolución de las cuotas satisfechas, siempre que se acredite la resolución mediante escritura pública. La terminación por expiración del plazo en contratos de arrendamiento con opción de compra, modalidad habitual en el mercado murciano, se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 25 exige preaviso de treinta días para la no renovación y cuyo incumplimiento del contrato de opción permite al vendedor retener las cantidades percibidas en concepto de prima, salvo pacto en contrario.

En el supuesto de compraventa con condición resolutoria explícita por impago del precio aplazado, la terminación se produce mediante acta notarial de requerimiento de pago, conforme al artículo 1504 del Código Civil, que concede al comprador un plazo de veinte días para pagar o consignar el precio. La inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad protege al vendedor frente a terceros adquirentes, pues de lo contrario la resolución solo tendría efectos entre las partes contratantes. Finalmente, el vendedor que recupera la vivienda por resolución debe actualizar la referencia catastral y presentar la declaración correspondiente ante el Catastro Inmobiliario, conforme al Real Decreto 417/2006, para evitar duplicidades en la liquidación del IBI, que continuará a nombre del comprador hasta que se formalice la nueva inscripción registral.

Marco legal

El concepto de terminación en el ámbito inmobiliario no se encuentra definido en un único cuerpo legal, sino que su régimen jurídico se vertebra sobre el Código Civil, que constituye la norma matriz. En materia de obligaciones y contratos, los artículos 1156 y 1157 del Código Civil enumeran las causas generales de extinción, entre las que destacan el pago o cumplimiento, la pérdida de la cosa debida, la condonación, la confusión de derechos y la novación. Para el contrato de compraventa, resultan esenciales los artículos 1445 y siguientes, particularmente el artículo 1462, que regula la tradición instrumental mediante otorgamiento de escritura pública, acto que, salvo pacto en contrario, consuma la transmisión y, con ella, la terminación de las obligaciones esenciales del vendedor. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la terminación en sus artículos 9, 10 y 26, distinguiendo entre la extinción por expiración del plazo, la denegación de prórroga forzosa y el desistimiento del arrendatario, sin olvidar la resolución por incumplimiento del artículo 27.

La legislación registral, a través del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 82 de su Reglamento, exige la cancelación de las inscripciones como efecto formal de la terminación de los derechos reales. En cuanto a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo ha delimitado en numerosas sentencias, como la STS 456/2015, de 16 de julio, la diferencia entre resolución y terminación, precisando que esta última opera por causas objetivas y no requiere declaración judicial cuando las partes cumplen. La Región de Murcia no presenta particularidades normativas propias en esta materia, pues las competencias autonómicas en materia de vivienda, desarrolladas por la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia, no alteran las causas de extinción contractual. Tras 2018, no se han producido modificaciones significativas en el Código Civil que afecten a la terminación, aunque la Ley 3/2020, de 11 de junio, de medidas procesales urgentes, introdujo matices procedimentales en el desahucio que inciden en la fase de ejecución de la terminación arrendaticia.

Ejemplos prácticos en Murcia

En Murcia capital, una pareja firmó un contrato de arras para comprar un piso en El Carmen por 180.000 euros, con entrega de 9.000 euros como señal. Antes de la fecha de terminación pactada, el vendedor recibió una oferta superior de un inversor. La pareja, que ya había obtenido la hipoteca, se enteró del intento de rescisión. Al acudir a nuestro despacho, les explicamos que la terminación unilateral del contrato por el vendedor le obligaría a devolver el doble de la señal (18.000 euros) más daños. Finalmente, el vendedor desistió y la compra se completó en la notaría de la calle Trapería.
Una empresa de logística en Molina de Segura arrendaba una nave industrial de 2.500 metros cuadrados por 4.500 euros mensuales. El contrato, con duración de cinco años, incluía una cláusula de terminación anticipada si la actividad cesaba durante más de tres meses seguidos. En 2024, la empresa redujo drásticamente su operativa por la caída del comercio electrónico y dejó la nave vacía. El arrendador reclamó la terminación del contrato y el pago de las rentas pendientes hasta completar el año en curso. Nuestra intervención logró una indemnización pactada de 18.000 euros, evitando un litigio mayor en los juzgados de Lorquí.
Tras el fallecimiento del titular de una vivienda en Águilas, sus tres hijos heredaron el inmueble valorado en 240.000 euros. Dos de ellos querían vender, pero el tercero deseaba conservarlo como segunda residencia. Ante el bloqueo, uno de los hermanos solicitó judicialmente la terminación del proindiviso, que es la extinción de la comunidad hereditaria. El juzgado de Cartagena ordenó la venta en subasta pública, pero antes de celebrarse, los tres acordaron que el hermano interesado comprara las participaciones de los otros dos por 80.000 euros cada una. La terminación se formalizó en escritura pública, evitando así la pérdida de valor que habría supuesto la subasta.

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