Transmisión
¿Qué significa transmisión?
Transmisión es la acción y efecto de transmitir; en derecho, transmitir es enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho u otra cosa (Diccionario de la lengua española). En una compraventa en escritura pública, la propiedad se transmite al firmar la escritura, que equivale a la entrega (artículo 1462 del Código Civil).
¿Qué es una transmisión? El Diccionario de la lengua española define la transmisión como la acción y efecto de transmitir, y transmitir, en derecho, como «enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho u otra cosa», con el ejemplo «transmitir una herencia».
En la práctica inmobiliaria se habla de transmisión cuando una vivienda o un local cambia de dueño. Puede ser onerosa, a cambio de un precio, como la compraventa, o gratuita, como la donación o la herencia. Cada una tiene sus requisitos y sus impuestos.
Una duda frecuente es cuándo se transmite de verdad la propiedad. La ley exige un título, como el contrato de compraventa, y la entrega de la cosa (artículo 609 del Código Civil). Cuando la venta se hace en escritura pública, firmar la escritura equivale a la entrega, salvo que de ella resulte otra cosa (artículo 1462). Por eso, con las arras todavía no es usted propietario: lo será al firmar la escritura.
Descripción técnica
- Modos de adquirir: la propiedad y los demás derechos se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por ciertos contratos mediante la tradición (artículo 609 del Código Civil). - Compraventa: uno se obliga a entregar una cosa y otro a pagar un precio cierto (artículo 1445). La escritura pública equivale a la entrega (artículo 1462). - Herencia: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte (artículo 657). - Forma: los actos que crean, transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles deben constar en documento público (artículo 1280.1.º). - Registro: los títulos no inscritos no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria). Si un inmueble se vende a dos personas, es de quien antes lo inscriba (artículo 1473 del Código Civil). - Comunidad de propietarios: en la escritura, el vendedor declara si está al corriente de los gastos de comunidad y aporta el certificado de deudas, salvo que el comprador le exima (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). - Impuestos: la transmisión onerosa entre particulares está sujeta a transmisiones patrimoniales (artículo 7.1.A del texto refundido del ITP y AJD); en la Región de Murcia, el tipo general en vivienda usada es del 7,75 %. Si vende un promotor una vivienda nueva, se paga IVA y AJD. La plusvalía municipal se devenga en la fecha de la transmisión (artículo 109 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y se declara en treinta días hábiles en actos entre vivos y en seis meses, prorrogables hasta un año, en las herencias (artículo 110).
Marco legal
Código Civil: artículos 609 (modos de adquirir y transmitir), 657 (transmisión hereditaria), 1280.1.º (forma pública), 1445 (compraventa), 1462 (la escritura equivale a la entrega) y 1473 (doble venta). Ley Hipotecaria: artículo 32. Ley de Propiedad Horizontal: artículo 9.1.e. Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP y AJD): artículo 7. Real Decreto Legislativo 2/2004 (Haciendas Locales): artículos 109 y 110.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: usted firma un contrato de arras para comprar un piso y, dos meses después, la escritura. La propiedad se le transmite al firmar la escritura, que equivale a la entrega (artículo 1462 del Código Civil).
- Ejemplo hipotético: al fallecer su madre, los derechos sobre su vivienda se transmiten a los herederos desde la fecha de la muerte (artículo 657 del Código Civil), aunque para inscribirla a su nombre deban aceptar la herencia y, en su caso, repartirla.
- Ejemplo hipotético: tras vender su piso, el vendedor tiene treinta días hábiles para declarar la plusvalía municipal (artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Preguntas frecuentes
¿Qué es una transmisión inmobiliaria?
Es el paso de la propiedad u otro derecho sobre un inmueble de una persona a otra, por compraventa, donación, herencia u otro título. En derecho, transmitir es enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho u otra cosa (Diccionario de la lengua española).
¿Qué significa transmisión patrimonial?
Es la transmisión de bienes o derechos del patrimonio de una persona a otra. Cuando es onerosa y entre vivos, como una compraventa entre particulares, está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 7 del texto refundido del ITP y AJD).
¿Cuándo se transmite la propiedad de una vivienda?
Con el título y la entrega (artículo 609 del Código Civil). En la venta en escritura pública, firmar la escritura equivale a la entrega, salvo que de ella resulte otra cosa (artículo 1462). Con el contrato de arras todavía no se transmite.
¿Qué impuestos tiene la transmisión de una vivienda en Murcia?
En vivienda usada, el comprador paga el ITP, con un tipo general del 7,75 % en la Región de Murcia; en vivienda nueva vendida por un promotor, IVA y AJD. El vendedor declara la plusvalía municipal en treinta días hábiles (artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y la ganancia en su declaración de la renta.