Usuaria
Cuando las llaves cambian de manos en una compraventa, cuando un testamento se abre en la notaría o cuando un arrendatario recibe la copia de su contrato, aparece silenciosamente un concepto que rara vez se nombra pero que sostiene toda la operación: la condición de usuaria. Este término, aparentemente sencillo, designa a la persona que ocupa físicamente un inmueble, pero su alcance jurídico va mucho más allá de la mera presencia. En el momento exacto en que se firma una escritura pública, el notario pregunta quién reside en la vivienda, y esa respuesta no es un trámite burocrático: determina derechos de permanencia, cargas ocultas y hasta la viabilidad de una futura entrega de la posesión. Para el propietario que vende, para el comprador que financia con hipoteca, para el heredero que recibe un piso ocupado o para el inversor que valora una cartera de alquileres, saber quién es la usuaria y con qué título ocupa el bien resulta tan decisivo como la propia tasación del inmueble. En la práctica profesional de Promurcia, este concepto aparece en casi todas las operaciones que gestionamos.
En una compraventa, la usuaria puede ser la propia vendedora que sigue viviendo en la casa hasta la entrega de llaves, o una arrendataria con contrato vigente que el nuevo dueño deberá respetar. En una hipoteca, la entidad bancaria exige conocer la ocupación real de la finca porque una vivienda deshabitada o con una usuaria sin título puede alterar el valor de la garantía. En los procedimientos de herencia, la figura se vuelve especialmente delicada: si el causante convivía con una persona sin vínculo matrimonial, esta puede invocar derechos de uso sobre la vivienda familiar, lo que obliga a los herederos a negociar o a esperar. También en el ámbito urbanístico, cuando un ayuntamiento expropia o tramita una licencia, la usuaria tiene derecho a ser notificada y a participar en el expediente, pues su ocupación le confiere una posición jurídica protegida aunque no sea la propietaria. Los profesionales que intervienen en estas operaciones manejan el concepto con precisión. El notario lo refleja en la escritura al manifestar la parte vendedora si el inmueble se encuentra libre de ocupantes o si existe alguna usuaria con derecho a permanecer.
El registrador de la propiedad anota las cargas que puedan afectar a ese uso, como un arrendamiento inscrito o un derecho de usufructo. El abogado lo analiza cuando surge un conflicto entre la titularidad registral y la posesión real. El tasador lo considera al valorar el inmueble, pues una vivienda ocupada por una usuaria sin título puede reducir su valor de mercado entre un veinte y un treinta por ciento. Y el agente inmobiliario, en nuestro caso, lo gestiona desde el primer día para evitar sorpresas en el cierre. El error más frecuente entre los particulares consiste en confundir la condición de usuaria con la de propietaria, o en sentido contrario, creer que quien no tiene título escrito carece de cualquier derecho. La realidad es más matizada: una usuaria puede serlo en virtud de un contrato de arrendamiento, de un usufructo vitalicio, de una cesión gratuita o incluso de una situación de hecho consolidada por el tiempo. Cada supuesto genera derechos distintos, y desconocerlos puede convertir una operación aparentemente segura en un litigio prolongado.
Por eso, antes de firmar cualquier documento, conviene preguntarse siempre quién usa el inmueble y bajo qué título lo hace, porque esa respuesta, tantas veces ignorada, es la que finalmente decide si la entrega de llaves será un acto simbólico o el inicio de un problema.
Descripción técnica
La condición de usuaria, en el ámbito del derecho inmobiliario español, no debe confundirse con la figura del usufructo, aunque comparten raíz etimológica y a menudo aparecen vinculadas en la práctica. Mientras el usufructuario ostenta un derecho real de goce sobre cosa ajena con facultades de uso y disfrute, la usuaria se configura como un derecho real limitado que atribuye a su titular únicamente la facultad de usar la cosa ajena y, en su caso, percibir los frutos que esta produzca, pero exclusivamente en la medida necesaria para satisfacer sus necesidades y las de su familia. Esta distinción, aparentemente sutil, tiene consecuencias patrimoniales y fiscales de primer orden. El fundamento normativo de la usuaria se encuentra en los artículos 524 a 529 del Código Civil, que la regulan dentro del capítulo dedicado a los derechos de uso y habitación. El artículo 524 establece que el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque se trate de una familia que constituya posteriormente, atendiendo al estado civil del titular.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que esta facultad de percepción de frutos es accesoria y subordinada a la necesidad, no una atribución plena como en el usufructo. En materia de vivienda, la usuaria se manifiesta de forma específica a través del derecho de habitación, regulado en los artículos 524 y 528 del mismo cuerpo legal, que otorga la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el titular y su familia. Esta modalidad es particularmente frecuente en disposiciones testamentarias, donde el testador atribuye a un familiar, normalmente el cónyuge viudo o un hijo con discapacidad, el derecho a seguir residiendo en la vivienda familiar sin atribuirle la propiedad ni el pleno disfrute. El mecanismo de constitución puede ser por título constitutivo, negocio jurídico inter vivos o mortis causa, o por usucapión en los términos del artículo 1940 del Código Civil. Cuando se constituye por acto entre vivos, la escritura pública es el vehículo documental idóneo, y su acceso al Registro de la Propiedad resulta esencial para dotar de eficacia erga omnes al derecho.
El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por el Decreto de 8 de febrero de 1946, incluye expresamente los derechos de uso y habitación entre los títulos sujetos a inscripción. La inscripción no es constitutiva, pero sin ella el derecho no perjudica a terceros adquirentes de buena fe, conforme al artículo 32 de la misma ley. El procedimiento registral exige la presentación de la escritura pública, la liquidación previa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y la calificación por el registrador, que verificará la legalidad del título y la capacidad de los otorgantes. La extensión del derecho viene determinada por el título constitutivo y, en defecto de pacto, por la necesidad del usuario y su familia. El artículo 525 del Código Civil impone al usuario la obligación de contribuir a los gastos de conservación y pago de contribuciones en proporción al aprovechamiento que realice, y de costear las reparaciones ordinarias. Esta carga económica diferencia sustancialmente la usuaria del usufructo, donde el usufructuario asume las reparaciones ordinarias y el propietario las extraordinarias.
En materia de IBI, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, establece en su artículo 63 que el sujeto pasivo es el titular del derecho de propiedad o de un derecho real de uso o aprovechamiento sobre el inmueble, por lo que la usuaria es quien debe soportar el tributo, sin perjuicio de los pactos entre las partes que no alteran la obligación frente al Ayuntamiento. Las implicaciones fiscales de la constitución de una usuaria son relevantes. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, la constitución de derechos reales de uso y habitación tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, aplicándose la base imponible sobre el valor real del derecho, que se determina conforme a las reglas del artículo 10 y, en particular, para los derechos de uso y habitación, por las normas del artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 828/1995, que remite a las reglas del usufructo temporal o vitalicio según los casos.
Si la usuaria se constituye por herencia, tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, con las reducciones y bonificaciones que aplique la normativa autonómica de la Región de Murcia. La extinción del derecho por muerte del usuario no genera hecho imponible en el ITP, pero sí puede tener incidencia en el IRPF del titular que recupera la plena disponibilidad. En el ámbito de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la existencia de una usuaria sobre la vivienda habitual no impide la constitución de hipoteca sobre el pleno dominio, pero el banco evaluará el valor del derecho del usuario como carga que reduce la garantía. La Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Real Decreto 29/1994, no contempla la usuaria como figura arrendaticia, pero la jurisprudencia ha admitido que el usuario puede ceder temporalmente el uso a terceros si el título lo permite, sin que ello transforme la naturaleza del derecho.
La normativa urbanística, en particular el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, no regula la usuaria, pero su existencia afecta al régimen de la edificación forzosa y la rehabilitación, pues el usuario carece de legitimación para solicitar licencias urbanísticas, correspondiendo esta facultad al propietario. El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, mantiene la titularidad catastral en el propietario, sin perjuicio de que el usuario figure como titular de derecho real a efectos de notificaciones y de la gestión del IBI, conforme al artículo 9 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La usuaria, en definitiva, constituye un instrumento jurídico de protección familiar que, bien empleado y correctamente inscrito, permite conciliar la voluntad del transmitente con la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. Su tratamiento requiere asesoramiento especializado para dimensionar correctamente su alcance, evitar conflictos sucesorios y optimizar la carga fiscal de la operación.
Marco legal
El concepto de usuaria, en el ámbito de las relaciones jurídico-reales, encuentra su principal anclaje normativo en el Código Civil, específicamente en los artículos 524, 525 y 528 a 529. El artículo 524 CC define el derecho real de uso y habitación, estableciendo que el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, configurándose así como un derecho de contenido limitado y carácter vitalicio con carácter general, según dispone el artículo 525 CC. La naturaleza de este derecho, tradicionalmente considerado personalísimo e intransmisible, ha sido matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias como la STS de 12 de marzo de 2007, que precisan que la cesión del uso a terceros no convierte al titular en usuaria si no se acredita un título autónomo, y la STS de 18 de junio de 2012, relativa a la distinción entre el derecho de uso y el arrendamiento.
En el plano registral, el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción de los derechos de uso y habitación cuando recaigan sobre bienes inmuebles, siendo aplicable el artículo 7 del Reglamento Hipotecario para su constancia en el Registro de la Propiedad. La normativa autonómica de la Región de Murcia no presenta particularidades sustantivas en esta materia, rigiéndose por el derecho común estatal. Posterior a 2018, no se han producido modificaciones legislativas estatales que alteren el régimen sustantivo del derecho de uso, si bien la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil en materia de discapacidad, ha incidido indirectamente en la capacidad de ejercicio de este derecho, al suprimir la incapacitación judicial y reforzar la autonomía de la persona usuaria. La STS de 10 de febrero de 2021 ha reiterado el carácter familiar y asistencial del derecho de uso atribuido en sede de crisis matrimonial, subrayando su intransmisibilidad mortis causa.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una operación de compraventa en La Manga del Mar Menor, doña Carmen, de 78 años, figura en la escritura como usuaria vitalicia del apartamento que su hijo adquiere para ella. El vendedor entrega la nuda propiedad al hijo por 180.000 euros, mientras que Carmen conserva el derecho a usar y disfrutar la vivienda, incluyendo el garaje y el trastero, durante toda su vida. Ella no puede vender ni alquilar el inmueble sin permiso del nudo propietario, pero sí reside allí, realiza obras de conservación y recibe los frutos civiles. Este acuerdo permite al hijo invertir para el futuro sin privar a su madre de su hogar.
- Una empresa de Cartagena adquiere una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza por 450.000 euros y la cede en usufructo temporal a una sociedad logística durante diez años. La empresa usuaria explota la nave para almacenar mercancías, paga la comunidad, el IBI y los gastos de mantenimiento, pero no puede hipotecar el inmueble ni cambiar su uso sin consentimiento del propietario. Al finalizar el plazo, la usuaria debe devolver la nave en buen estado, salvo el deterioro normal del uso. Este esquema permite a la propietaria mantener la inversión mientras la usuaria disfruta de una instalación moderna sin desembolsar el capital inicial.
- Tras el fallecimiento de su padre en Molina de Segura, doña Antonia, de 82 años, es declarada usuaria del piso familiar en el centro de la ciudad, mientras que sus tres hijos reciben la nuda propiedad por partes iguales. El valor catastral de la vivienda es de 120.000 euros, y el usufructo vitalicio se calcula en el 30 por ciento según la tabla legal. Antonia sigue viviendo en el piso, paga los suministros y las reparaciones menores, pero necesita el acuerdo de los hijos para realizar obras mayores. Si ella decide trasladarse a una residencia, el usufructo podría extinguirse y los hijos recuperarían el pleno dominio.