Marco jurídico

Bajo

Cuando el futuro comprador se sienta ante la mesa de la notaría y el vendedor desliza sobre el tablero la escritura de compraventa, el término "bajo" deja de ser una simple referencia coloquial para convertirse en una pieza jurídica de primer orden. Es en ese instante, cuando el notario da lectura a la descripción del inmueble y se pronuncia la expresión "planta baja", cuando muchos particulares descubren que no están adquiriendo únicamente unos metros cuadrados, sino una unidad inmobiliaria con una configuración registral, urbanística y catastral muy distinta a la de un piso elevado. La relevancia de este concepto trasciende la mera ubicación física: el bajo condiciona la valoración hipotecaria, el régimen de comunidad, la posible licencia de actividad e incluso la estrategia de inversión de quien busca una rentabilidad inmediata mediante el alquiler comercial. Para el propietario que hereda un bajo de un familiar fallecido, la primera sorpresa surge ante la oficina del registro de la propiedad, donde descubre que la finca registral puede incluir un patio trasero, una entreplanta o una servidumbre de paso que no figuraba en el inventario de bienes.

Para el comprador que proyecta convertir ese espacio en vivienda, el escollo aparece en el ayuntamiento, cuando la normativa urbanística exige una altura mínima, unas condiciones de ventilación o una cédula de habitabilidad que el uso comercial anterior no contemplaba. En la práctica profesional de la asesoría patrimonial, el bajo se manifiesta en operaciones tan diversas como la compraventa de locales en planta baja para negocio de hostelería, el arrendamiento de viviendas exteriores con acceso directo desde la vía pública, la constitución de hipotecas sobre inmuebles que el tasador debe valorar considerando la posible conversión de uso, o la división horizontal de edificios antiguos donde el bajo se encuentra físicamente semienterrado. Los agentes de la propiedad inmobiliaria saben que el bajo es uno de los productos más demandados por los inversores que buscan locales para establecimientos de restauración, pero también uno de los más problemáticos, porque la licencia de apertura depende de factores como la anchura de la acera, la distancia a viviendas colindantes o la existencia de salida de humos.

El notario debe verificar que la descripción del bajo coincide con la realidad física y con los datos del catastro, mientras que el registrador exige que las cargas y servidumbres consten inscritas para evitar conflictos futuros. El error más frecuente entre los particulares consiste en asumir que un bajo siempre es un local comercial, cuando la legislación española permite expresamente el uso residencial en planta baja siempre que se cumplan los requisitos de habitabilidad, o que todas las plantas bajas son iguales, ignorando que existe la categoría de "bajo elevado" cuando el suelo se encuentra por encima de la rasante de la calle. Este matiz, aparentemente técnico, puede alterar significativamente el valor de mercado, la prima del seguro y la cuota de la comunidad de propietarios.

Por ello, cuando un particular acude a Promurcia con la intención de adquirir o vender un bajo, la primera recomendación del abogado es siempre la misma: solicitar una nota simple actualizada, examinar el plan general de ordenación urbana y contratar una tasación independiente que distinga entre el valor del suelo, el de la construcción y el del derecho de uso exclusivo que recae sobre los espacios exteriores anexos. Solo así, con esa documentación sobre la mesa, puede abordarse con seguridad una operación que, bien gestionada, ofrece una rentabilidad superior a la de cualquier otra planta del edificio, pero que mal asesorada, se convierte en una fuente inagotable de litigios.

Descripción técnica

La configuración jurídica del bajo arranca de la distinción esencial que establece el artículo 396 del Código Civil entre los elementos privativos y los elementos comunes del edificio. El bajo, como unidad registral independiente, se materializa en una escritura pública de división horizontal que determina su cuota de participación en los elementos comunes, cuota que se fija en función de la superficie útil de la vivienda o local en relación con el total del inmueble, y que resulta determinante para el ejercicio del derecho de voto en la junta de propietarios y para la contribución a los gastos generales conforme a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. El procedimiento comienza con la obtención de la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, documentos que acreditan que la unidad cumple los requisitos de seguridad y salubridad exigidos por la normativa urbanística municipal, y continúa con la inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se le asigna un número de finca registral independiente con su correspondiente descripción literal que incluye superficie construida, superficie útil, linderos y anejos como trasteros o plazas de garaje.

La distinción sustancial entre el bajo como vivienda y el bajo como local comercial produce efectos jurídicos y fiscales de gran calado. En el primer supuesto, el régimen aplicable es el de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 2 limita su ámbito de aplicación a las arrendamientos de vivienda, mientras que los locales de negocio se rigen por el artículo 3 de la misma norma y por la voluntad de las partes, con libertad de pactos en cuanto a duración y renta. Esta diferencia se proyecta sobre la protección del arrendatario: en la vivienda, el artículo 9 de la LAU establece una prórroga forzosa mínima de cinco años, mientras que en el local la duración es la que libremente estipulen las partes.

En el ámbito urbanístico, el bajo destinado a local debe cumplir los parámetros de accesibilidad del Real Decreto 505/2007 y del Código Técnico de la Edificación, especialmente en lo relativo a la supresión de barreras arquitectónicas, mientras que el bajo como vivienda debe observar las condiciones de ventilación e iluminación del Decreto 142/2019 por el que se regula la cédula de habitabilidad en la Región de Murcia. La transmisión del bajo exige la formalización en escritura pública, conforme al artículo 1280 del Código Civil, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que produzca efectos frente a terceros, tal y como establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. La inscripción no tiene carácter constitutivo, pero resulta esencial para la protección del adquirente frente a posibles cargas o gravámenes no inscritos, y para la oponibilidad de la transmisión frente a terceros adquirentes de buena fe.

En el acto notarial intervienen necesariamente el transmitente, el adquirente y el notario, debiendo acreditarse el certificado de encontrarse al corriente del pago de la comunidad de propietarios, conforme al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, y el certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca, que debe coincidir con la descripción registral para evitar discrepancias que puedan generar responsabilidad. En materia fiscal, la compraventa del bajo devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, que en su artículo 11 establece el tipo general del 8 por ciento en la Región de Murcia para la transmisión de inmuebles, aunque la normativa autonómica ha introducido bonificaciones para la adquisición de vivienda habitual por jóvenes o familias numerosas. La escritura pública también se somete a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados conforme al artículo 31 del mismo texto legal.

La tenencia del bajo genera la obligación de satisfacer el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se devenga el 1 de enero de cada año y que se calcula sobre el valor catastral, siendo el propietario el sujeto pasivo conforme al artículo 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004. La posterior venta del bajo por un particular no sometido a actividad empresarial genera una ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que se integra en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 de la Ley 35/2006, con un tipo que oscila entre el 19 y el 23 por ciento. Si el transmitente es una sociedad, la plusvalía se integra en el Impuesto sobre Sociedades. La venta de un bajo que haya sido vivienda habitual del transmitente puede acogerse a la exención por reinversión del artículo 38 de la Ley del IRPF, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años.

Finalmente, la transmisión de un bajo urbano está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y por la Ley 6/2017 de la Región de Murcia, que se devenga en el momento de la transmisión y que grava el incremento de valor del suelo puesto de manifiesto con ocasión de la venta. El sujeto pasivo es el transmitente, y la base imponible se determina aplicando al valor catastral del suelo los coeficientes establecidos en la ordenanza fiscal, con el límite del 30 por ciento del incremento real acreditado. La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos de la norma foral que impedían acreditar la inexistencia de incremento, por lo que el contribuyente puede solicitar la devolución de lo ingresado cuando demuestre que ha vendido con pérdida. El pago se realiza mediante autoliquidación en el ayuntamiento correspondiente dentro del plazo de treinta días hábiles desde la fecha de la transmisión, conforme al artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Marco legal

El concepto de bajo, en su acepción jurídico-inmobiliaria, se inserta en el régimen general de la propiedad horizontal y del arrendamiento urbano, sin que exista una definición legal autónoma que lo delimite con carácter general. Su regulación sustantiva deriva, en primer término, del Código Civil, cuyo artículo 396 establece el régimen de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, sentando la base de la copropiedad sobre los elementos comunes. En el ámbito registral, el artículo 7 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, exige que la finca objeto de inscripción tenga una descripción física que permita su identificación inequívoca, lo que obliga a reflejar la planta o nivel en que se ubica el bajo, así como su superficie y linderos, conforme al artículo 51 de su Reglamento. La normativa especial de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, resulta de aplicación directa en lo relativo a las cargas, gastos comunes y uso de los elementos privativos, sin que esta Ley contemple particularidad alguna para los locales en planta baja, salvo en lo referente a la adaptación de accesos.

En materia arrendaticia, el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incluye dentro de su ámbito tanto las viviendas como los locales de negocio, siendo el bajo susceptible de ambas calificaciones, con las consecuencias jurídicas diferenciadas que ello comporta en cuanto a duración, renta y subrogación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado, en sentencias como la de 15 de marzo de 2012, que la condición de bajo no determina por sí misma un régimen jurídico distinto, debiendo estarse a la configuración física y al título constitutivo. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no introduce particularidades específicas para esta figura, si bien las normas subsidiarias municipales pueden imponer condiciones de uso o altura. No se aprecian modificaciones normativas posteriores a 2018 que alteren su tratamiento sustantivo, permaneciendo vigente el marco descrito.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una herencia en Cartagena, los tres hermanos reciben un bajo de 90 metros cuadrados en la calle Mayor, sin cédula de habitabilidad, valorado en 60.000 euros. El ayuntamiento exige una reforma integral de 25.000 euros para legalizarlo como vivienda, pues el uso actual es de trastero. Uno de ellos quiere vender su parte, pero los otros dos no aceptan la inversión. Para evitar el bloqueo, se acuerda que el bajo se segregue en dos locales comerciales, coste de 12.000 euros, y cada hermano recibe 30.000 euros tras la venta a una franquicia de alimentación.
  • Una pareja joven en Molina de Segura compra un bajo de 110 metros cuadrados con patio, anunciado como vivienda, por 145.000 euros. Al solicitar la hipoteca, el banco descubre que el registro lo califica como local comercial, sin licencia de cambio de uso. Para habitarlo legalmente, necesitan un proyecto técnico y la licencia municipal, con un coste total de 8.500 euros y seis meses de espera. El vendedor, un constructor local, acepta rebajar el precio en 10.000 euros para cubrir los gastos, pero la pareja asume el riesgo de que el ayuntamiento de Torre-Pacheco deniegue el uso residencial por falta de ventilación cruzada.
  • En Águilas, un inversor compra un bajo de 85 metros cuadrados en primera línea de playa por 180.000 euros con el objetivo de convertirlo en vivienda turística. El bajo carece de salida de humos y de altura suficiente, pues el techo está a 2,10 metros, por debajo del mínimo de 2,50 metros exigido para uso residencial. La normativa urbanística de la Región de Murcia impide el cambio de uso, por lo que solo puede destinarse a local de negocio. Tras seis meses sin rentabilidad, lo alquila a una cadena de supermercados por 900 euros mensuales, obteniendo una rentabilidad bruta del 6% anual, inferior al 8% inicialmente previsto.

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