Marco jurídico

Excusión

¿Qué significa excusión?

La excusión es el derecho del fiador a exigir que se persigan primero los bienes del deudor principal antes de reclamarle a él el pago de la deuda.

La excusión es el derecho que asiste al fiador, en el marco de una obligación garantizada, para exigir que el acreedor persiga primero los bienes del deudor principal antes de dirigirse contra él para reclamar el pago de la deuda. Este beneficio, reconocido en el Código Civil español, constituye una de las garantías procesales más relevantes para quien asume una responsabilidad subsidiaria, pues evita que el fiador soporte la carga del pago mientras existan bienes suficientes del deudor principal que puedan ser ejecutados. En el mercado inmobiliario español, la excusión cobra especial importancia en operaciones donde intervienen avalistas o fiadores, como ocurre con frecuencia en la formalización de préstamos hipotecarios, contratos de arrendamiento, compraventas con pago aplazado o incluso en procesos de herencia cuando un heredero acepta la herencia a beneficio de inventario y debe responder de deudas del causante. Para propietarios, inversores y compradores, comprender este concepto es esencial porque determina el orden de responsabilidad en caso de impago: mientras el deudor principal tenga patrimonio embargable, el fiador no está obligado a pagar, salvo que haya renunciado expresamente a este beneficio.

En el ámbito urbanístico, la excusión puede aparecer en garantías exigidas por la administración para responder de obligaciones derivadas de licencias o planes de actuación, aunque en estos supuestos suele exigirse una fianza solidaria que excluye el derecho de excusión. Los profesionales que intervienen en estas operaciones, como notarios, abogados, registradores y agentes inmobiliarios, deben informar adecuadamente a las partes sobre las consecuencias de renunciar a la excusión, ya que es uno de los matices que más confusión genera entre los particulares. Un error frecuente es creer que el fiador siempre puede oponer este derecho, cuando en realidad la ley permite que se renuncie de forma expresa en el contrato de fianza, y en la práctica comercial es habitual que las entidades financieras exijan una fianza solidaria precisamente para evitar que el fiador pueda demorar el cobro mediante la previa excusión de bienes.

También es común que los particulares confundan la excusión con el beneficio de orden, que es un concepto similar pero no idéntico: mientras el beneficio de orden obliga al acreedor a dirigirse primero contra el deudor principal, la excusión exige además que se hayan agotado los bienes de este. En definitiva, la excusión es un mecanismo de protección para el fiador que debe ser conocido y evaluado con cuidado antes de asumir cualquier garantía personal, especialmente en operaciones inmobiliarias de largo plazo, donde la solvencia del deudor principal puede variar con el tiempo y la correcta interpretación de este derecho evita sorpresas desagradables tanto para el garante como para el acreedor.

Descripción técnica

Su naturaleza es de carácter procesal y sustantivo: el fiador puede alegarlo en cualquier momento del procedimiento de reclamación, incluso en fase de ejecución, siempre que no haya renunciado expresa o tácitamente al mismo. La renuncia expresa debe constar de forma clara en el contrato de fianza; la renuncia tácita se produce cuando el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal, supuesto en el que el acreedor puede dirigirse indistintamente contra cualquiera de ellos sin necesidad de excusión previa. Desde el punto de vista del procedimiento, el fiador que pretenda oponer el beneficio de excusión debe señalar al acreedor bienes del deudor principal realizables dentro del territorio nacional, suficientes para cubrir el importe de la deuda, y que no estén ya sujetos a otro gravamen anterior.

Este señalamiento debe ser preciso y actualizado, indicando los datos registrales si los bienes están inscritos en el Registro de la Propiedad, o en su defecto la referencia catastral. El acreedor tiene la carga de probar que esos bienes son insuficientes, están gravados con cargas preferentes o resultan de difícil realización. Si el acreedor no persigue los bienes señalados o la ejecución resulta infructuosa por causas no imputables al fiador, decae el beneficio de excusión y el fiador queda obligado al pago. Si los bienes señalados están hipotecados o pignorados, el acreedor debe dirigirse primero contra ellos; si resultan insuficientes, podrá reclamar al fiador la diferencia. En el ámbito inmobiliario, la excusión adquiere especial relevancia en las fianzas de arrendamiento urbano. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, exige al arrendador que, antes de reclamar al fiador, persiga los bienes del arrendatario deudor.

No obstante, la LAU permite que el fiador renuncie al beneficio de excusión en el propio contrato, práctica habitual en el mercado. En la práctica, los contratos de arrendamiento suelen incluir una cláusula de renuncia expresa al beneficio de excusión, lo que convierte al fiador en un codeudor solidario. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce limitaciones importantes. Esta prohibición refuerza la protección del fiador no profesional. En cuanto a las implicaciones fiscales, la excusión no genera por sí misma un hecho imponible, pero sí puede afectar a la tributación de las partes.

Si el fiador paga la deuda y posteriormente ejercita la acción de reembolso contra el deudor principal, el importe satisfecho se considera un crédito en su patrimonio; los intereses de demora que pueda cobrar al deudor tributarán en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario. Si el fiador recibe bienes inmuebles en pago de la deuda (dación en pago), se devengará ITP y AJD en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, o IVA si el transmitente es empresario, y la plusvalía municipal si el terreno incrementa su valor. Cuando el fiador es persona jurídica, la operación puede generar un deterioro de crédito fiscalmente deducible si la deuda resulta finalmente incobrable. El Registro de la Propiedad no inscribe el beneficio de excusión como tal, pero sí las fianzas hipotecarias o las cláusulas de renuncia que consten en escritura pública. Si el fiador tiene que pagar y adquiere la condición de acreedor subrogado, puede instar la anotación preventiva de su derecho de reembolso, lo que le otorga preferencia frente a terceros.

Existen dos modalidades principales de excusión: la legal, que opera automáticamente salvo renuncia, y la convencional, cuando las partes pactan condiciones específicas para su ejercicio. También cabe distinguir entre la excusión simple, aplicable a la fianza común, y la excusión especial, cuando la fianza recae sobre un bien concreto, como en la hipoteca unilateral. En la práctica, la excusión apenas se utiliza en el tráfico inmobiliario moderno por la generalización de las fianzas solidarias y las garantías reales directas sobre el inmueble.

Marco legal

El beneficio de excusión, pilar del derecho de garantías personales, encuentra su asiento normativo principal en el Código Civil, cuya Sección Tercera del Capítulo I del Título XIV regula la fianza.

Es esencial recordar que la excusión debe ser expresa y oportunamente alegada, y que su renuncia, tácita o expresa, elimina la protección del fiador, quedando este obligado solidariamente o subordinado a la sola reclamación del acreedor.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja adquiere un piso en Murcia capital por 180.000 euros con hipoteca de 140.000. El padre avala la operación. Ante el impago, el banco reclama al avalista sin antes ejecutar la vivienda. El padre invoca el beneficio de excusión, exigiendo que se subaste primero el piso del deudor principal. El tribunal lo estima parcialmente, obligando al banco a perseguir el inmueble antes de reclamar al avalista. Se evita así que el padre responda con sus ahorros mientras exista garantía hipotecaria sobre la vivienda.
  • Un promotor en Cartagena solicita un préstamo puente de 500.000 euros para construir doce viviendas en Los Dolores. Su socio particular avala personalmente la operación. Al no venderse las promociones, el banco exige el pago al avalista. Este opone la excusión, solicitando que se persigan primero las viviendas terminadas y la maquinaria de la empresa. El juzgado mercantil admite la defensa, ordenando la subasta de los activos inmobiliarios de la promotora antes de reclamar al fiador.
  • Tres herederos reciben un chalé en La Manga del Mar Menor valorado en 350.000 euros y una deuda hipotecaria de 200.000. El banco reclama el pago directamente al heredero que avaló el préstamo original. Este se acoge al beneficio de excusión, exigiendo que primero se venda el chalé en pública subasta o se reclame a los codeudores. La entidad debe agotar todas las vías contra la herencia antes de dirigirse al avalista, protegiendo así su patrimonio personal frente a una deuda hereditaria.

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