Garantía personal
Cuando usted firma como avalista en un préstamo hipotecario, en un contrato de alquiler o en una operación de compraventa, está prestando una garantía personal. Esto significa que, si el deudor principal no cumple, el acreedor podrá reclamarle a usted el pago con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con un inmueble concreto. Es una situación que se plantea con frecuencia en la Región de Murcia, por ejemplo, cuando los padres avalan la hipoteca de sus hijos o cuando un arrendador exige un avalista para alquilar una vivienda. Entender qué implica esta garantía es crucial para valorar el riesgo que asume y las consecuencias patrimoniales que puede tener.
La garantía personal se contrapone a la garantía real, como la hipoteca, donde el acreedor puede ejecutar un bien específico si hay impago. En la garantía personal, no hay un bien concreto afecto, sino que responde una persona con todo su patrimonio. Por eso, antes de aceptar ser avalista o fiador, conviene conocer figuras como el beneficio de excusión, que permite al fiador exigir que primero se cobre del deudor, aunque en la práctica los bancos suelen pedir renuncia a este beneficio mediante fianza solidaria. También es habitual que se exija un aval bancario, que es una garantía personal prestada por una entidad financiera a cambio de una comisión.
En el ámbito del alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza legal obligatoria de una mensualidad y permite garantías adicionales, como el aval, que no pueden superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años. Conocer estos límites evita abusos. En definitiva, la garantía personal es un mecanismo muy extendido que afecta a su patrimonio personal y que exige una lectura cuidadosa de las cláusulas antes de firmar.
Descripción técnica
La garantía personal es aquella en la que una o varias personas se comprometen a responder del cumplimiento de una obligación con todos sus bienes presentes y futuros. El fundamento legal se encuentra en el artículo 1911 del Código Civil, que establece la responsabilidad patrimonial universal del deudor. A diferencia de la garantía real, que recae sobre un bien determinado (hipoteca, prenda), en la personal no hay un bien afecto específicamente, sino que el acreedor puede dirigirse contra cualquier elemento del patrimonio del garante.
La forma típica de garantía personal es la fianza, regulada en el Código Civil a partir del artículo 1822. En virtud de la fianza, el fiador se obliga a pagar al acreedor si no lo hace el deudor principal. El fiador puede ser una persona física o jurídica, y su obligación puede ser subsidiaria o solidaria. En la fianza subsidiaria, el fiador goza del beneficio de excusión (artículo 1830 del Código Civil), lo que significa que el acreedor debe intentar primero cobrar del deudor principal antes de dirigirse contra el fiador. Sin embargo, en la práctica financiera e inmobiliaria es muy frecuente que se exija una fianza solidaria, en la que el fiador renuncia al beneficio de excusión y responde igual que el deudor principal, sin que el acreedor tenga que perseguir antes a este.
Otra modalidad es el aval bancario, una garantía personal prestada por una entidad de crédito a cambio de una comisión. El banco se compromete a pagar al beneficiario si el ordenante no cumple, y para ello suele exigir al cliente garantías adicionales (prendas, depósitos, etc.). El aval bancario se utiliza en contratos de arrendamiento, en licitaciones, en compraventas con pago aplazado y en operaciones de todo tipo.
En el ámbito de los arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, regula en su artículo 36 la fianza legal obligatoria, que consiste en una mensualidad de renta para los alquileres de vivienda. Además, permite que se establezcan garantías adicionales, como el aval o el depósito, pero limita su importe: en contratos de hasta cinco o siete años, las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta. Esto protege al arrendatario frente a exigencias desproporcionadas.
Los intervinientes en una garantía personal son el acreedor (quien tiene derecho a cobrar), el deudor principal (quien debe cumplir la obligación) y el garante o fiador (quien responde con su patrimonio si el deudor no cumple). En el caso del aval bancario, interviene además la entidad financiera como garante profesional.
Los pasos para constituir una garantía personal suelen ser: acuerdo entre las partes, formalización en escritura pública o en documento privado (según el caso), y en su caso inscripción en el Registro de la Propiedad si se trata de una fianza con trascendencia registral (poco habitual). En la práctica, la garantía personal no se inscribe, ya que no recae sobre bienes concretos.
Los costes asociados incluyen, en el caso del aval bancario, la comisión de aval (un porcentaje del importe avalado, que varía según la entidad y el riesgo), y en su caso los gastos de formalización. En la fianza civil, no suele haber costes específicos salvo los derivados de la escritura si se otorga ante notario.
Los efectos principales son: el garante queda obligado a pagar si el deudor no lo hace, y su patrimonio responde de la deuda. Si el garante paga, tiene derecho a reclamar al deudor principal (subrogación). Los errores más frecuentes son: no leer las cláusulas de solidaridad y renuncia al beneficio de excusión, avalar sin límite temporal, desconocer el alcance de la responsabilidad (que puede durar toda la vida del préstamo), y no prever la liberación del avalista cuando se vende el bien financiado. Es crucial asesorarse antes de firmar cualquier garantía personal.
Marco legal
El régimen legal de la garantía personal se encuentra principalmente en el Código Civil. El artículo 1911 establece la responsabilidad patrimonial universal: del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. La fianza se regula en los artículos 1822 y siguientes, que definen la figura y establecen las obligaciones del fiador. El artículo 1830 reconoce el beneficio de excusión, que permite al fiador exigir que se ejecuten primero los bienes del deudor. La renuncia a este beneficio da lugar a la fianza solidaria, figura habitual en la práctica bancaria.
En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36 regula la fianza y garantías adicionales. Establece que será obligatoria la prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, y que las partes podrán pactar garantías adicionales, pero en contratos de hasta cinco o siete años, el importe de estas no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En los préstamos hipotecarios, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a informar al prestatario y también a los avalistas antes de firmar. La fianza, a diferencia de la hipoteca, no se inscribe en el Registro de la Propiedad: es una obligación personal del fiador.
En el ámbito del consumo, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, protege al consumidor frente a cláusulas abusivas que puedan imponer garantías desproporcionadas.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, una pareja joven compra su primera vivienda en el barrio de La Flota con una hipoteca de 150.000 euros. El banco exige que los padres de uno de ellos avalen el préstamo. Los padres firman como avalistas solidarios, renunciando al beneficio de excusión. Si la pareja deja de pagar, el banco podrá reclamar directamente a los padres, embargando sus bienes sin necesidad de ejecutar primero la vivienda hipotecada. La garantía se mantiene durante los 30 años del préstamo, salvo que el banco acepte liberarles.
- En Cartagena, un arrendador alquila un piso en el centro a un inquilino por 800 euros al mes. Además de la fianza legal de una mensualidad (800 euros), le exige un aval bancario de dos mensualidades (1.600 euros), lo que suma 2.400 euros. La ley permite esta garantía adicional porque no supera las dos mensualidades en contratos de hasta cinco años. El inquilino acude a su banco y obtiene el aval pagando una comisión del 1% anual sobre el importe avalado.
- En Molina de Segura, una empresa constructora necesita un aval para responder de la ejecución de una obra pública. El banco le concede un aval bancario por 50.000 euros, con una comisión de apertura y una comisión anual sobre el importe avalado. La empresa pignora un depósito a plazo como garantía. Si la constructora incumple, el banco pagará al ayuntamiento y luego se resarcirá del depósito. La garantía personal del aval bancario compromete el patrimonio de la empresa y de sus administradores solidarios.