Consentimiento
Cuando usted va a comprar o vender una vivienda, firma documentos en los que declara su voluntad de contratar. Ese acto de voluntad es el consentimiento, y sin él el contrato no existe. En la práctica, el consentimiento se presta en dos momentos clave: al firmar el contrato de arras o privado y, después, al otorgar la escritura pública ante notario. Si en alguno de esos momentos su voluntad está viciada —porque se ha equivocado sobre un elemento esencial, porque ha sido engañado, amenazado o coaccionado—, el contrato puede ser anulado. Conocer qué es el consentimiento y cuándo puede impugnarse le permite proteger sus intereses y evitar operaciones que podrían deshacerse años después.
El consentimiento también determina quién debe firmar. Si la vivienda pertenece a un matrimonio en régimen de gananciales, o si es la vivienda familiar aunque sea privativa de uno solo, la venta requiere el consentimiento de ambos cónyuges. Ignorar esta regla puede dejar la compraventa en el aire. Además, el notario tiene la función de verificar que el consentimiento se presta libremente y con información suficiente, comprobando la identidad y capacidad de los firmantes. Por eso, entender el consentimiento le ayuda a saber qué esperar en la notaría y qué documentos debe aportar.
En definitiva, el consentimiento es la piedra angular del contrato. Le importa porque de él depende la validez del negocio, la posibilidad de reclamar si algo sale mal y la seguridad de que la operación no será impugnada. Cuando compre o venda, asegúrese de que su voluntad y la de la otra parte se expresan sin presiones y con pleno conocimiento de la cosa y del precio. Si detecta algún vicio, podrá ejercitar la acción de anulación en el plazo legal.
Descripción técnica
El consentimiento es uno de los tres requisitos esenciales del contrato, junto con el objeto y la causa, tal como establece el Código Civil en su artículo 1261. Se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, según el artículo 1262. En la compraventa de vivienda, ese concurso de voluntades se produce normalmente en dos fases: primero en el contrato de arras o privado, y después en la escritura pública ante notario. Ambas manifestaciones deben ser coherentes y libres.
Para que el consentimiento sea válido, debe prestarse por personas con capacidad de obrar y sin vicios que lo invaliden. El artículo 1265 del Código Civil declara nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. El error debe recaer sobre la sustancia de la cosa o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a celebrar el contrato. La violencia implica el empleo de fuerza irresistible; la intimidación, el anuncio de un mal inminente y grave; y el dolo, el engaño deliberado mediante palabras o maquinaciones. Si concurre alguno de estos vicios, el contrato puede ser anulado a instancia de la parte perjudicada.
La acción para anular un contrato por vicio del consentimiento dura cuatro años, conforme al artículo 1301 del Código Civil. Este plazo es de caducidad, no de prescripción, y comienza a computarse desde la consumación del contrato, es decir, desde que se celebra la escritura pública o desde que se conoce el vicio. Es fundamental tener en cuenta este plazo porque, transcurrido, la acción se extingue y el contrato queda convalidado.
En el ámbito de la vivienda, existen reglas especiales sobre el consentimiento. Si la vivienda es de un matrimonio en régimen de gananciales, para venderla se necesita el consentimiento de ambos cónyuges, pues se trata de un bien común. Si la vivienda es privativa de uno de los cónyuges pero constituye la vivienda familiar, también se requiere el consentimiento de ambos, según el artículo 1320 del Código Civil. Este precepto protege el interés familiar y exige que el cónyuge no propietario consienta la disposición. Si falta ese consentimiento, la venta puede ser anulada a instancia del cónyuge perjudicado.
El notario desempeña un papel crucial en la formación del consentimiento. Antes de autorizar la escritura, comprueba la identidad y la capacidad de los firmantes, y se asegura de que el consentimiento se presta libremente e informado. Para ello, lee la escritura en voz alta o permite su lectura, y advierte de las consecuencias del acto. También verifica que los comparecientes tienen legitimación para disponer, es decir, que son los propietarios o tienen poder suficiente. Si detecta algún defecto, puede negarse a autorizar la escritura.
Los errores más frecuentes en relación con el consentimiento son: firmar sin leer, no comprobar la identidad de la otra parte, no verificar el estado de cargas de la vivienda, ignorar la necesidad del consentimiento del cónyuge, o no advertir que se está firmando bajo presión. También es habitual confundir el consentimiento con el simple acuerdo verbal; este puede ser válido, pero su prueba es más difícil. Por eso se recomienda formalizar los contratos por escrito y, en su caso, elevarlos a escritura pública.
En cuanto a los costes, el consentimiento en sí no genera un gasto directo, pero su ausencia o vicio puede acarrear costes judiciales, honorarios de abogado y procurador, y la pérdida de la operación. Además, si se anula el contrato, las partes deben restituirse mutuamente las prestaciones, lo que puede implicar gastos de cancelación registral y notariales. Por ello, es esencial prestar atención a este elemento desde el inicio de la negociación.
Marco legal
El consentimiento contractual se regula en el Código Civil. El artículo 1261 lo configura como uno de los requisitos esenciales del contrato, junto con el objeto y la causa. El artículo 1262 establece que se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa. El artículo 1265 declara nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. El artículo 1301 fija en cuatro años el plazo para ejercitar la acción de anulación por vicio del consentimiento. En el ámbito de la vivienda familiar, el artículo 1320 exige el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual, aunque sea privativa de uno de ellos. Para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, la Ley Hipotecaria exige que conste en documento público, normalmente la escritura otorgada ante notario. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone deberes de información que aseguren un consentimiento informado en la concesión de préstamos hipotecarios. Estas normas configuran el marco legal del consentimiento en el sector inmobiliario.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, un matrimonio en gananciales decide vender su piso en el barrio de La Flota. El marido firma el contrato de arras con el comprador sin que la esposa consienta. Al intentar otorgar la escritura, el notario advierte que falta el consentimiento de la esposa, conforme al artículo 1320 del Código Civil. La venta no puede formalizarse y el comprador exige la devolución de las arras. El matrimonio debe indemnizar al comprador por los daños causados, que ascienden a 1.500 euros.
- En Cartagena, una señora compra una vivienda en el barrio de Santa Lucía. El vendedor le oculta que la casa tiene una servidumbre de paso no inscrita. Ella firma la escritura sin conocer este gravamen. Meses después, descubre la servidumbre y ejercita la acción de anulación por dolo. El plazo de cuatro años del artículo 1301 aún no ha transcurrido. El juzgado anula el contrato y condena al vendedor a devolver el precio más los gastos de escritura, que ascendieron a 3.000 euros.
- En Molina de Segura, un comprador firma un contrato de arras para adquirir un chalet. Antes de la firma, el vendedor le muestra una tasación de 250.000 euros, pero el comprador descubre después que el valor real de mercado es de 200.000 euros. Alega error en el consentimiento, pero el plazo de cuatro años ha transcurrido desde la consumación del contrato. La acción de anulación caduca y el comprador debe quedarse con la vivienda por el precio pactado, perdiendo la oportunidad de reclamar.