¿Qué es la hipoteca autopromotor en Murcia y cómo funciona?

¿Qué es exactamente una hipoteca autopromotor?

La hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario destinado a financiar la construcción de su propia vivienda sobre un terreno que ya es suyo. La garantía habitual es el propio suelo más lo que se vaya construyendo. No es lo mismo que una hipoteca de compra, porque el banco no entrega el dinero de una sola vez.

El banco libera los fondos por partes, a medida que la obra avanza. Cada entrega se justifica con una certificación de obra firmada por el técnico director. Así, el banco se asegura de que el dinero se destina a construir y de que el valor de la garantía crece con la obra.

Exige licencia de obras y proyecto técnico. Por eso tiene más requisitos que una hipoteca de compra. Si está valorando comprar en lugar de construir, puede ver las diferencias en cómo comprar un piso en Murcia paso a paso.

Cómo funciona el pago por certificaciones de obra

El banco no entrega el dinero de golpe. El banco libera los fondos por partes, a medida que la obra avanza, justificadas con certificaciones de obra del técnico director. Cada certificación acredita la parte de obra ejecutada y su importe.

Conviene pactar por escrito con el banco y con el constructor cómo se hará cada pago.

Si no dispone de ese colchón, el proyecto puede atascarse.

Requisitos para pedir una hipoteca autopromotor

El banco le pedirá, en primer lugar, que el terreno esté a su nombre y libre de cargas. También exigirá el proyecto técnico visado y la licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente. Sin licencia, no hay financiación.

Además, valorará su capacidad de pago: ingresos estables, endeudamiento controlado y ausencia de impagos. Puede pedir un aval o garantía adicional, y exigir un seguro de daños sobre la obra y, en su caso, un seguro de vida.

Tenga en cuenta que los gastos e impuestos de la operación no se financian con la hipoteca de forma general: hay que tenerlos ahorrados. En la Región de Murcia, el tipo general de ITP es del 7,75 % y el AJD de las escrituras de préstamo hipotecario es del 1,5 %. Puede consultar el detalle en impuestos y gastos al vender en Murcia y en la guía del ITP en Murcia.

• Terreno a su nombre y sin cargas
• Proyecto técnico visado
• Licencia de obras del ayuntamiento
• Presupuesto de construcción detallado
• Ingresos estables y endeudamiento controlado
• Ahorro para gastos e impuestos

Pasos para solicitar una hipoteca autopromotor

El orden importa. Sin licencia de obras no hay financiación.

Una vez aprobada, el banco le entregará la FEIN y la documentación al menos 10 días naturales antes de firmar. También podrá firmar el acta de transparencia ante notario, que es gratuita. Después se firma la escritura de préstamo y se inscribe en el Registro.

Durante la obra, el banco entrega el dinero por partes según las certificaciones de obra. Al terminar, se puede ajustar la hipoteca a la vivienda terminada mediante novación o subrogación.

• 1. Reunir terreno, proyecto y licencia de obras
• 2. Pedir ofertas a varios bancos y comparar
• 3. Recibir la FEIN y revisarla con calma
• 4. Firmar ante notario la escritura de préstamo
• 5. Presentar certificaciones y recibir los tramos
• 6. Ajuste final del préstamo a la vivienda terminada, si hace falta

Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor

El banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro, la gestoría y el AJD de la escritura de hipoteca. Usted paga la tasación y las copias que solicite.

A esos gastos se suman los de la propia obra y los impuestos de la construcción, que no se financian con la hipoteca de forma general.

Si más adelante quiere amortizar o cambiar de variable a fija, la Ley 5/2019 fija límites a las comisiones en determinados supuestos. En un préstamo variable, la comisión por reembolso anticipado solo se puede pactar en uno de estos supuestos: hasta 0,15 % del capital amortizado en los 5 primeros años, o hasta 0,25 % en los 3 primeros años, siempre con el límite de la pérdida financiera del banco. En una novación o subrogación de variable a fijo (o a un primer periodo fijo de al menos 3 años), el máximo es 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años del préstamo; si no hay amortización anticipada, no se puede cobrar comisión; pasados esos 3 años, 0 €. Puede ampliar en cambiar la hipoteca de variable a fija.

Diferencias con una hipoteca de compra

En la autopromotor, el dinero se libera por fases y la garantía va creciendo con la obra. Eso implica más seguimiento y más documentación.

Si su duda es si construir o comprar, puede comparar escenarios en ¿es mejor comprar o alquilar en Murcia?. Y si quiere entender los tipos disponibles, revise hipoteca fija, variable o mixta.

Errores caros que conviene evitar

El primer error es empezar la obra sin tener cerrada la financiación.

El segundo es no prever liquidez para los desfases entre certificaciones. El banco entrega el dinero por partes según avanza la obra.

El tercero es no revisar la FEIN con calma. Ahí están el tipo, las comisiones y las vinculaciones. Tiene al menos 10 días naturales para leerla y preguntar.

• Empezar la obra sin financiación aprobada
• No tener colchón para los desfases de tesorería
• Firmar la FEIN sin revisar comisiones y vinculaciones
• Olvidar los impuestos y gastos no financiados

Por qué conviene asesorarse en Murcia

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