Plusvalía municipal en Murcia: quién la paga y cuándo
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor en una compraventa. En el municipio de Murcia, el tipo de gravamen es del 30 % y se aplica sobre la base imponible calculada según el método objetivo: se parte del valor catastral del suelo que figura en el recibo del IBI y se multiplica por el coeficiente máximo estatal que corresponda según los años de tenencia (máximo 20 años). La ordenanza prevé además una reducción del 40 % del valor del suelo, pero la ley solo la permite durante los cinco años siguientes a una revisión catastral general: confirme con la Agencia Municipal Tributaria si se aplica en su caso. Si la ganancia real es menor, puede pedirse que se calcule con ella.
Puede estimar la cuota con la calculadora de la plusvalía municipal en Murcia, que hace los dos métodos.
El plazo para presentar la declaración de la plusvalía es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura; después el Ayuntamiento notifica la liquidación. Existe una bonificación del 95 % para herencias de la vivienda habitual del fallecido a favor de hijos, cónyuge o padres, pero no se aplica a compraventas. Si no hay ganancia (se vende por menos de lo que se compró, acreditado con escrituras), no se paga. También hay exención en dación en pago de vivienda habitual y ejecuciones hipotecarias, con los requisitos de la ordenanza.
- Sujeto pasivo: el vendedor (transmitente).
- Tipo de gravamen en Murcia: 30 %.
- Base imponible: valor catastral del suelo por el coeficiente según años, o la ganancia real si es menor.
- Plazo: 30 días hábiles desde la firma.
- Bonificación del 95 % solo en herencias de vivienda habitual (no en compraventas).
Cálculo de la plusvalía municipal en Murcia
El cálculo de la plusvalía municipal en Murcia se realiza, con carácter general, mediante el método objetivo. Este método no tiene en cuenta la ganancia real obtenida, sino que se basa en el valor catastral del suelo y en el número de años que el inmueble ha estado en propiedad. La fórmula es: valor catastral del suelo × coeficiente máximo estatal según los años de tenencia. La Ordenanza Fiscal 3.5 de Murcia (art. 7.3) recoge una reducción del 40 % del valor del suelo, pero la ley (art. 107.3 de la Ley de Haciendas Locales) solo la admite durante los cinco primeros años de unos valores catastrales nuevos, así que compruebe en la liquidación si se le aplica. El coeficiente se actualiza cada año y se aplica un máximo de 20 años.
No obstante, si la ganancia real del suelo es inferior a la calculada por el método objetivo, el vendedor puede optar por tributar por el método real. Para ello, debe solicitarlo dentro del plazo de declaración. Si no hay ganancia, no se paga. Es importante conservar las escrituras de compra y venta para acreditar los valores.
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años (con la reducción del 40 % solo si la liquidación la aplica).
- Método real: si la ganancia real del suelo es menor, se puede optar por tributar por ella.
- Si no hay ganancia, no se paga plusvalía.
- El coeficiente concreto cambia cada año; consulte el vigente en el momento de la venta.
Ejemplo orientativo de la plusvalía municipal
Supongamos un piso en el municipio de Murcia cuyo recibo del IBI indica un valor catastral del suelo de 30.000 €. Si, por ejemplo, el coeficiente correspondiente a los años de tenencia fuera 0,15, la base imponible sería 30.000 × 0,15 = 4.500 €, y la cuota al 30 %, 1.350 €. Si la ganancia real del suelo diera una cuota menor, se puede pedir que se aplique esa.
El coeficiente de este ejemplo es inventado para ilustrar el cálculo: el real depende de los años de tenencia y se actualiza cada año. Si la ganancia real del suelo es menor, puede pedirse tributar por ella.
IRPF por la ganancia patrimonial al vender
En el IRPF, el vendedor tributa por la ganancia patrimonial obtenida. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra y mejoras). Esta ganancia se integra en la base del ahorro y tributa según la escala vigente en 2025: 19 % hasta 6.000 €; 21 % de 6.000 a 50.000 €; 23 % de 50.000 a 200.000 €; 27 % de 200.000 a 300.000 €; y 30 % a partir de 300.000 €.
Existen exenciones: si el vendedor tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual, la ganancia está exenta. También está exenta la parte de la ganancia que se reinvierta en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, cumpliendo los requisitos legales. La ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Para no residentes, el régimen es distinto: el comprador retiene un 3 % del precio y lo ingresa a Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor.
- Ganancia = valor de transmisión - valor de adquisición.
- Tributa en la base del ahorro según escala: 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 %.
- Exenta si el vendedor tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual.
- Exenta la parte reinvertida en nueva vivienda habitual en 2 años.
- No residentes: retención del 3 % del precio por el comprador.
Ejemplo orientativo del IRPF por la venta
Supongamos un ejemplo hipotético: un contribuyente vende un piso en Murcia por 200.000 €. Los gastos de venta (notaría, plusvalía municipal, etc.) ascienden a 5.000 €. El valor de transmisión sería 195.000 €. Lo compró años atrás por 150.000 €, y los gastos e impuestos de la compra y mejoras suman 10.000 €, por lo que el valor de adquisición es 160.000 €. La ganancia patrimonial es de 35.000 €.
Aplicando la escala del IRPF: los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €); los siguientes 29.000 € (hasta 50.000 €) tributan al 21 % (6.090 €). La cuota total sería 7.230 €. Este ejemplo es meramente ilustrativo y no tiene en cuenta posibles exenciones o deducciones.
- Valor de transmisión: 200.000 € - 5.000 € = 195.000 €.
- Valor de adquisición: 150.000 € + 10.000 € = 160.000 €.
- Ganancia: 195.000 € - 160.000 € = 35.000 €.
- Cuota IRPF: 6.000 € al 19 % = 1.140 €; 29.000 € al 21 % = 6.090 €; total 7.230 €.
Gastos habituales del vendedor en Murcia
Además de los impuestos, el vendedor asume una serie de gastos. Por ley (Código Civil, art. 1455), salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura (la matriz) y el comprador la primera copia. Si existe una hipoteca pendiente, la deuda se liquida con el precio el día de la firma; la cancelación registral requiere escritura de cancelación (notaría y Registro), y puede haber comisión de amortización anticipada según el contrato del préstamo.
También es obligatorio para vender el certificado de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021), que emite un técnico competente y se registra en la Comunidad Autónoma. Se debe aportar el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9). El IBI corresponde a quien sea propietario el 1 de enero, aunque en la escritura se suele pactar el reparto proporcional del año. Si se vende con Promurcia, los honorarios son del 3 % + IVA, que se devengan en la firma de arras, sin cobro previo.
- Notaría: el vendedor paga la matriz de la escritura (salvo pacto).
- Cancelación de hipoteca: gastos de escritura y registro, y posible comisión de amortización anticipada.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio, lo emite un técnico competente.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago.
- IBI: corresponde al propietario a 1 de enero, con posible reparto proporcional.
- Honorarios de Promurcia: 3 % + IVA (mínimo 3.000 € + IVA), devengo en firma de arras.
¿Cuánto cuesta vender un piso en Murcia?
El coste total de vender un piso en Murcia depende de varios factores: el valor catastral del suelo, los años de tenencia, la ganancia obtenida y los gastos asociados. Los conceptos principales son la plusvalía municipal (30 % sobre la base imponible), el IRPF sobre la ganancia patrimonial (según escala), los gastos notariales y registrales, el certificado energético, el certificado de la comunidad y, en su caso, los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Para saber cuánto pagará exactamente, es recomendable realizar una simulación con los datos concretos de su inmueble. En Promurcia podemos ayudarle a calcular todos estos importes sin compromiso.
- Plusvalía municipal: 30 % sobre la base imponible (método objetivo o real).
- IRPF: según escala del ahorro (19 % a 30 %).
- Gastos notariales y registrales: según aranceles, no cuantificables aquí.
- Certificado energético: coste variable según técnico.
- Honorarios de agencia: 3 % + IVA (mínimo 3.000 € + IVA) si vende con Promurcia.
Si además va a comprar otra vivienda
Quien compra una vivienda usada en la Región de Murcia paga el ITP, no la plusvalía. Lo explicamos en la guía del ITP en Murcia 2026.