Vender una casa heredada entre hermanos en Murcia: guía práctica

Si todos los hermanos están de acuerdo: pasos para vender

Cuando todos los herederos aceptan y quieren vender, el orden es claro. Primero se otorga la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, que identifica a los herederos y les adjudica la vivienda. Después se firma la compraventa con el comprador. La ley no exige que la herencia esté inscrita en el Registro antes de vender: los artículos 14 y 20 de la Ley Hipotecaria permiten presentar ambos títulos juntos, y el notario presenta telemáticamente la escritura en el Registro el mismo día en que se firma.

La escritura de aceptación y adjudicación es imprescindible para inscribir la venta. Si no existe, el comprador no podrá inscribir su título. Por eso conviene tenerla lista antes de buscar comprador, para no retrasar la operación.

En Murcia, el Impuesto sobre Sucesiones se presenta en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable si se solicita dentro de los 5 primeros meses. La plusvalía municipal por la herencia también tiene 6 meses, ampliables a un año. La venta posterior genera el IRPF de cada hermano por su parte y otra plusvalía municipal, que paga el vendedor en 30 días hábiles.

• Otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
• Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones en Murcia (plazo de 6 meses).
• Presentar la plusvalía municipal de la herencia (plazo de 6 meses, prorrogable).
• Firmar la compraventa y presentar ambos títulos en el Registro.

Un hermano no quiere vender la casa heredada: opciones y acción de división

Si un hermano se niega a vender, los demás no pueden obligarle a firmar. La ley permite salir de la comunidad. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir la división en cualquier momento. Si la vivienda es indivisible, el artículo 404 permite adjudicarla a uno indemnizando a los demás o venderla y repartir el precio. En la herencia, el artículo 1062 permite que un heredero pida la subasta pública con licitadores extraños.

Antes de demandar, conviene intentar un acuerdo: comprar su parte, pactar una venta futura o fijar un plazo. La acción de división de cosa común se tramita por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía (artículo 250.1.16 de la LEC). Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación previo para que se admita la demanda.

El juez puede ordenar la venta en subasta pública y repartir el precio. Es una vía más lenta y costosa que el acuerdo, pero garantiza la salida. Si lo que se plantea es no aceptar, vea antes qué supone renunciar a una herencia.

• Acuerdo amistoso: compra de su parte o venta con condiciones.
• Acción de división del artículo 400 del Código Civil.
• Subasta pública con licitadores extraños (artículo 1062 del Código Civil).

Extinción de condominio: un hermano se queda la casa y paga a los demás

Si uno de los hermanos quiere quedarse la vivienda, puede hacerlo mediante extinción de condominio. Es una escritura pública por la que se adjudica la casa a ese hermano, que compensa en metálico a los demás. En Murcia, esta escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados al 1,5 % (artículo 7.1 del Decreto Legislativo 1/2010). La base imponible es solo la parte que se adquiere de nuevo, no el valor total, según el criterio de la AEAT que cita la STS 1484/2018.

En el IRPF, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial si se respetan las cuotas y no hay revalorización. Si hay revalorización y se compensa en dinero, quien recibe el dinero puede tener ganancia patrimonial onerosa. Si no se respetan las cuotas y no hay compensación, el exceso tributa como donación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Es importante calcular bien las compensaciones y los impuestos antes de firmar. Un asesor local puede evitar sorpresas.

• Escritura de extinción de condominio ante notario.
• AJD en Murcia: 1,5 % sobre la parte adquirida.
• IRPF: posible ganancia para quien recibe dinero si hay revalorización.

Vender una casa heredada sin escrituras o sin inscribir

Cuando la casa no está inscrita en el Registro o falta el título de los padres, se puede vender, pero hay que resolver antes la inmatriculación. La Ley Hipotecaria ofrece varias vías. El expediente de dominio notarial (artículo 203) sirve para inmatricular fincas no inscritas. La doble titulación pública (artículo 205) permite inscribir el título público otorgado por quien acredite haber adquirido la finca al menos un año antes, también por título público, si las descripciones coinciden entre sí y con la certificación catastral descriptiva y gráfica. La reanudación del tracto (artículo 208) se usa cuando la finca está inscrita a nombre de otra persona.

Si la casa se heredó sin escrituras, lo primero es obtener la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Con ella y la certificación catastral se puede iniciar el expediente. Si hay oposición de terceros, el notario cierra el expediente y queda la vía judicial.

Para que el comprador pueda inscribir hace falta la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, aunque no es necesario inscribirla antes de firmar la venta: puede presentarse junto con la compraventa.

• Expediente de dominio notarial (artículo 203 LH).
• Doble título público (artículo 205 LH).
• Reanudación del tracto sucesivo (artículo 208 LH).

Impuestos de cada hermano al vender la casa heredada

Cada hermano tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial de su parte. La ganancia se calcula restando al precio de venta los gastos de la venta y el valor de adquisición. Ese valor de adquisición es el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado, más los impuestos y gastos de la herencia. La escala del ahorro en 2026 es: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €.

Además, al vender se paga la plusvalía municipal: la pagan los hermanos que venden, porque el sujeto pasivo es el vendedor, y hay 30 días hábiles para declararla. La herencia ya generó su propia plusvalía, con plazo de 6 meses. En la guía de la plusvalía municipal en Murcia puede calcular las dos con la calculadora.

En la Región de Murcia, el Impuesto sobre Sucesiones tiene una deducción del 99 % para los grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes). Si los hermanos heredan de sus padres, se aplica esa deducción del 99 % de la cuota. Si heredan de un hermano, tributan como grupo III y no tienen esa deducción.

• IRPF: cada hermano declara su ganancia en la base del ahorro.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor por su cuota.
• Impuesto sobre Sucesiones: deducción del 99 % para grupos I y II en Murcia.

Documentos para vender una casa heredada entre hermanos

Para vender la casa heredada, cada hermano debe aportar la documentación que acredite su condición de heredero y la titularidad. Los documentos habituales son: certificado de defunción, certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y certificación catastral. Si la casa no está inscrita, hará falta el título de propiedad y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

También se necesita el certificado de eficiencia energética, el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago y, si hay hipoteca, la escritura de cancelación. El comprador suele pedir una nota simple del Registro para comprobar la titularidad y las cargas.

En Promurcia podemos ayudarle a revisar toda la documentación y a coordinar los trámites con notaría y Registro. Lo explicamos paso a paso en vender un piso heredado en Murcia y, si es una casa con parcela, en vender casa en Murcia.

• Certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
• Certificación catastral y nota simple del Registro.
• Certificado de eficiencia energética y de estar al corriente en la comunidad.

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