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Documentos para vender un piso en Murcia: la lista completa y cuándo pedir cada uno

Respuesta rápida

Para vender un piso necesita, como mínimo: su DNI o NIE, la escritura de propiedad, una nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y, si está en una comunidad de propietarios, el certificado de estar al corriente de pago. Si tiene hipoteca, además, el certificado de deuda pendiente del banco. Después de la firma, el vendedor declara la plusvalía municipal en 30 días hábiles y la ganancia en la Renta del año siguiente.

Documentos para vender un piso en Murcia: lista completa

Debajo tiene una lista que se adapta a su caso (hipoteca, herencia, inquilino, varios propietarios…), ordenada por el momento en que necesita cada papel, y que puede imprimir o guardar en PDF. Después explicamos para qué sirve cada documento, quién lo emite, qué hace la notaría por usted y qué impuestos le corresponden como vendedor. Los datos proceden de la normativa estatal (BOE), del Colegio de Registradores y de la Agencia Tributaria.

Su lista de documentos, según su caso

Marque las situaciones que se aplican a su vivienda y la lista mostrará solo lo que necesita, agrupado en cuatro momentos: antes de anunciar, antes de las arras, para la notaría y después de vender. Puede ir marcando lo que ya tiene y, al final, imprimirla o guardarla en PDF para llevarla a la notaría o enviarla a su asesor.

Los documentos que necesita siempre

Estos son los papeles que piden prácticamente todas las ventas. Conviene reunirlos antes de poner el piso en venta: algunos tardan días en llegar y otros, como el certificado energético, son obligatorios desde el primer anuncio.

Documentos básicos para vender una vivienda
Documento	Quién lo emite y para qué
DNI o NIE en vigor	De cada vendedor (y del cónyuge si la vivienda es ganancial). Identifica a quien firma.
Escritura de propiedad	La notaría donde compró, heredó o recibió la vivienda. Acredita cómo la adquirió.
Nota simple	Registro de la Propiedad (registradores.org, 9,02 € más IVA). Confirma titular y cargas.
Certificado de eficiencia energética	Un técnico competente, registrado en la Región de Murcia. Obligatorio para vender y para anunciar; vale 10 años (5 si la letra es G).
Último recibo del IBI	Ayuntamiento. Acredita el pago y aporta la referencia catastral, que debe constar en la escritura.
Certificado de la comunidad	Secretario con el visto bueno del presidente, en 7 días naturales como máximo. Acredita que no hay deudas con la comunidad.

Fuentes: Real Decreto 390/2021 (certificado energético); Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e (certificado de la comunidad); Colegio de Registradores (nota simple).

Documentos según su situación

Hay casos que añaden papeles. Ninguno impide vender, pero si no se preparan a tiempo retrasan la firma:

Con hipoteca pendiente: pida a su banco el certificado de deuda pendiente. Indica cuánto hay que pagar el día de la firma para cancelarla con el dinero de la venta. Pagar la deuda no la borra del Registro: hace falta además la escritura de cancelación. Lo explicamos en vender un piso con hipoteca.
Vivienda heredada: antes de vender, los herederos deben tener la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, con el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía de la herencia presentados. Más detalle en vender un piso heredado.
Varios propietarios: todos deben firmar las arras y la escritura. Quien no pueda acudir a la notaría puede otorgar un poder notarial a otra persona.
Vivienda alquilada: el inquilino tiene derecho de tanteo. Hay que notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y dispone de 30 días naturales para decidir si compra. Sin acreditar esa notificación, la venta no se inscribe en el Registro (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 25). Lo detallamos en vender un piso con inquilino.
Vendedor que vive fuera de España: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. Usted lo descuenta después en su declaración de la venta.
Vivienda protegida: compruebe en la nota simple si constan limitaciones (precio máximo, plazos o autorizaciones) y reúna la documentación que acredite que se cumplen.

Cuándo pedir cada documento: el calendario de la venta

Caso ilustrativo

Un jueves por la tarde, Rosa repasa el correo de la notaría: firma el martes, en la Gran Vía. Todo está listo. Entonces lee la última línea: «Recuerde aportar el certificado de la comunidad».

Llama al administrador. «Se lo preparo, pero el secretario tiene que firmarlo y el presidente dar el visto bueno. Cuente con una semana.»

La firma se aplazó diez días. El comprador, que ya había avisado a su casero de la mudanza, tuvo que pedirle más tiempo. Con dos semanas de margen, nada de eso habría pasado.

Cada documento tiene su momento. Pedirlo demasiado pronto obliga a repetirlo; pedirlo tarde aplaza la firma.

Antes de anunciar: escritura, nota simple, certificado energético (la etiqueta debe aparecer en el anuncio) y último IBI. Con ellos sabrá que puede vender, a qué precio orientarse y qué cargas hay que levantar.

Antes de las arras: si tiene hipoteca, el certificado de deuda; si hay inquilino, la notificación del tanteo; si son varios propietarios, el acuerdo de todos. Es el momento de descubrir problemas, no en la notaría.

Una o dos semanas antes de la notaría: el certificado de la comunidad (puede tardar hasta 7 días naturales) y una nota simple reciente si la primera tiene meses. La notaría suele pedir la documentación con unos días de antelación para preparar la escritura.

Qué hace la notaría y qué le toca a usted

La notaría no solo lee la escritura. Antes de la firma consulta el Registro de la Propiedad para comprobar titulares y cargas, verifica la referencia catastral y comprueba los medios de pago, que deben quedar identificados en la escritura (transferencia o cheque bancario).

Usted, como vendedor, debe declarar si está al corriente con la comunidad y aportar el certificado (salvo que el comprador le exima expresamente), entregar el certificado energético y, si hay hipoteca, coordinar con su banco la cancelación el mismo día.

Los gastos de la escritura se reparten así por ley, salvo que se pacte otra cosa: la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia y lo posterior a la venta, el comprador (Código Civil, art. 1455). El comprador paga además el impuesto de la compra: en vivienda usada en la Región de Murcia, el ITP al 7,75 % con carácter general.

Impuestos del vendedor: qué se paga y en qué plazo

Vender no termina en la notaría. Estos son los impuestos que corresponden al vendedor:

Impuestos del vendedor de una vivienda
Impuesto	Plazo y claves
Plusvalía municipal	30 días hábiles desde la firma, en el Ayuntamiento. Si no hubo aumento del valor del suelo no se paga, pero hay que declararlo y acreditarlo.
IRPF (ganancia patrimonial)	En la declaración de la Renta del año siguiente. Exenta si reinvierte en su nueva vivienda habitual en dos años, o si tiene más de 65 años y era su vivienda habitual desde hace al menos tres.
IBI del año de la venta	Lo debe quien era titular el 1 de enero. El reparto con el comprador se pacta en la escritura; puede calcularlo con nuestra [calculadora de prorrateo del IBI](/dudas/ibi-murcia).
Retención del 3 % (no residentes)	La practica el comprador con el modelo 211, en un mes. Es un anticipo del impuesto del vendedor.

Fuentes: texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104.5, 106 y 110; Ley del IRPF, arts. 33.4.b y 38 (Agencia Tributaria); Ley del IRNR, art. 25.2.

Cinco errores que retrasan la firma

Pedir el certificado de la comunidad a última hora: tiene hasta 7 días naturales de plazo.
Anunciar sin certificado energético: la etiqueta es obligatoria en cualquier anuncio.
Descubrir una carga antigua en la nota simple con el comprador ya en la notaría: pídala antes de anunciar.
Olvidar que hay un inquilino con derecho de tanteo: sin la notificación, la venta no se inscribe.
Dar por hecho que pagar la hipoteca la cancela: hace falta la escritura de cancelación.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender mi piso?

DNI o NIE, escritura de propiedad, nota simple actualizada, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI y, si hay comunidad de propietarios, el certificado de estar al corriente. Con hipoteca, también el certificado de deuda pendiente del banco.

¿Se puede vender un piso sin el certificado de la comunidad?

Solo si el comprador le exime expresamente en la escritura. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar si está al corriente y a aportar el certificado; sin él, la notaría no autoriza la escritura salvo esa exención.

¿Cuánto tarda el certificado de deudas de la comunidad?

Un máximo de siete días naturales desde que lo pide. Lo emite el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.

¿Es obligatorio el certificado energético para vender?

Sí. El Real Decreto 390/2021 lo exige para vender una vivienda y obliga a incluir la etiqueta energética en cualquier anuncio. Su validez es de 10 años, o de 5 si la calificación es G.

¿Quién paga la notaría en la venta de un piso?

Salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia, el comprador (Código Civil, art. 1455). Es habitual pactar otro reparto en las arras.

¿Qué tengo que hacer después de vender?

Declarar la plusvalía municipal en 30 días hábiles, declarar la ganancia en la Renta del año siguiente, gestionar la cancelación registral de la hipoteca si la había y cambiar la titularidad de los suministros.

¿Puedo vender si no encuentro mi escritura?

Sí. Puede pedir una copia a la notaría que la autorizó. Para la venta, además, la nota simple del Registro confirma quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda.

Si vivo fuera de España, ¿qué cambia?

El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. Usted lo descuenta al declarar la venta y puede pedir la devolución si la retención supera el impuesto.

¿Quiere vender sin preocuparse por los papeles?

En Promurcia revisamos su documentación desde el primer día, pedimos lo que falta y coordinamos la notaría. Empiece por una valoración gratuita de su vivienda.

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