Venta a extranjeros
¿Puedo vender mi casa a un extranjero en Murcia?
Sí, puede vender su casa en Murcia a un comprador extranjero sin problema. El comprador necesita NIE y paga los mismos impuestos que un español. Si usted es no residente fiscal, el comprador retendrá el 3 % del precio y lo ingresará en Hacienda con el modelo 211 en un mes.
Vender a un comprador extranjero es más habitual de lo que parece en la Región de Murcia. La operación se firma ante notario igual que cualquier otra, pero hay detalles que conviene tener claros desde el principio. Le explicamos los pasos, los impuestos y los errores que puede evitar.
¿Puede vender su casa a un extranjero?
Sí. La nacionalidad del comprador no cambia nada para usted como vendedor. La venta se firma ante notario en español y el comprador extranjero necesita su NIE (Número de Identidad de Extranjero) para la escritura y para pagar impuestos.
Si el comprador no domina el idioma, el notario puede exigir un intérprete. También puede comprar mediante apoderado con poder notarial, algo frecuente cuando no puede desplazarse a Murcia.
Para usted, los trámites son los mismos que en una venta a un comprador español: plusvalía municipal, IRPF de la ganancia, certificado energético y nota simple. La diferencia está en el comprador, no en el vendedor.
¿Qué trámites necesita el comprador extranjero?
El comprador extranjero necesita obtener el NIE antes de la firma. Es un trámite que se solicita en España o en los consulados, y sin él no puede formalizar la compraventa ni liquidar impuestos.
La venta se firma ante notario en español. Si el comprador no entiende el idioma, el notario puede requerir un intérprete. También es posible que compre mediante apoderado con poder notarial, lo que agiliza la operación si no puede venir.
En la escritura se identifican los medios de pago: transferencia o cheque bancario. No se puede pagar en efectivo por encima de los límites legales. Para el vendedor, esto aporta seguridad y trazabilidad.
¿Qué impuestos paga el comprador extranjero?
El comprador extranjero paga los mismos impuestos que un comprador español. En vivienda usada en la Región de Murcia, el ITP tipo general es del 7,75 %. Si la vivienda es nueva, se aplica IVA más AJD.
Este punto es importante para usted como vendedor: no hay ningún impuesto adicional por vender a un extranjero. La operación tributa igual que cualquier otra compraventa.
Puede consultar más detalles sobre los gastos de la compra en nuestra guía sobre gastos de comprar un piso en Murcia.
Si usted es no residente fiscal: retención del 3 %
Si el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta (art. 25.2 Ley del IRNR).
Esa retención es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Usted la descuenta en su declaración de la ganancia y puede pedir la devolución del exceso si resulta a favor.
Ejemplo: en una venta de 200.000 €, la retención es de 6.000 €. El vendedor recibe 194.000 € en la firma y luego regulariza en su declaración.
¿Sigue existiendo la golden visa para comprar vivienda?
No. El visado de residencia por inversión inmobiliaria, conocido como golden visa, fue suprimido desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, disposición final vigésima primera, que derogó los arts. 63 a 67 de la Ley 14/2013).
Esto significa que ya no se puede ofrecer como argumento de venta a compradores extranjeros. Si alguien se lo plantea, conviene aclararlo desde el principio para evitar expectativas equivocadas.
El comprador extranjero puede comprar igualmente, pero sin obtener residencia por esa vía. Para residir necesitará otros visados o permisos según su situación.
Impuestos y gastos que paga usted como vendedor
Como vendedor, usted paga la plusvalía municipal (IIVTNU) en el Ayuntamiento de Murcia. El tipo de gravamen es del 30 % sobre la base imponible, que se calcula según el método objetivo o el real. El plazo para declarar es de 30 días hábiles desde la firma.
También declara la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos gastos de venta) y el de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos y mejoras).
Además, hay gastos habituales: notaría (la matriz la paga el vendedor salvo pacto), cancelación de hipoteca si la hay, certificado energético y certificado de la comunidad de estar al corriente de pago. Puede ver el detalle en impuestos y gastos de vender en Murcia.
Ejemplo práctico: venta a un comprador extranjero en Murcia
Simulación: vivienda usada en Murcia capital. Precio de venta: 180.000 €. Plusvalía municipal: según el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Certificado energético: 150 €. Notaría: según arancel regulado. Honorarios de Promurcia (3 % + IVA): 6.534 €. El importe neto será el precio menos esos gastos, antes del IRPF de la ganancia.
El comprador extranjero paga el ITP del 7,75 % (13.950 €) y los gastos de su parte. La operación se firma ante notario con intérprete si es necesario.
Este ejemplo es hipotético y las cifras son redondas para facilitar el cálculo. Cada caso tiene sus particularidades.
Cómo podemos ayudarle a vender a un comprador extranjero
En Promurcia conocemos el mercado de la Región de Murcia y los detalles de las operaciones con compradores extranjeros. Le ayudamos a fijar un precio realista, a preparar la documentación y a coordinar la firma.
Nuestros honorarios son del 3 % + IVA, que se devengan en la firma de arras, sin cobro previo. Ofrecemos valoración orientativa gratuita, por escrito, en 24-48 horas y sin compromiso.
Si quiere saber cuánto vale su casa, puede solicitar una valoración gratuita o consultar nuestra calculadora de rentabilidad si también considera el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Puede comprar un extranjero sin NIE?
No. El comprador extranjero necesita el NIE para firmar la escritura y pagar impuestos. Sin él, no se puede formalizar la compraventa. Es un trámite que se solicita antes de la firma.
¿Paga más impuestos el comprador extranjero?
No. Paga los mismos impuestos que un comprador español. En vivienda usada en la Región de Murcia, el ITP tipo general es del 7,75 %. No hay ningún recargo por ser extranjero.
¿Qué retención se aplica si vendo siendo no residente?
El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, que luego se regulariza.
¿Puede el comprador extranjero comprar mediante apoderado?
Sí. Puede comprar mediante apoderado con poder notarial. Es habitual cuando no puede desplazarse a Murcia. El apoderado firma en su nombre y el NIE del comprador sigue siendo necesario.
¿Sigue vigente la golden visa para comprar vivienda?
No. El visado de residencia por inversión inmobiliaria fue suprimido desde el 3 de abril de 2025. Ya no se puede ofrecer como argumento de venta a compradores extranjeros.
¿Qué documentación necesita el vendedor para vender a un extranjero?
La misma que en cualquier venta: nota simple, certificado energético, certificado de la comunidad de estar al corriente de pago y, si hay hipoteca, los datos para cancelarla. El comprador extranjero aporta su NIE.
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