Perché cambia il piano rispetto all'abitazione abituale
L'acquirente di seconda casa decide in una finestra stagionale breve, di solito risiede lontano e confronta tra destinazioni prima che tra abitazioni. Le foto, i video aerei e la presentazione del contesto pesano quanto l'abitazione. Anche i tempi sono più lunghi: l'acquirente internazionale necessita di NIE, conto bancario e, talvolta, traduzione della documentazione.
Stagionalità del mercato sulla costa
- Marzo–giugno: picco di ricerca. Le visite si intensificano; conviene tenere l'abitazione pronta e fotografata.
- Luglio–agosto: finestra di chiusura. I compratori che trascorrono le vacanze ne approfittano per visitare e firmare il compromesso.
- Settembre–ottobre: decisione di fine stagione; buona finestra di chiusura per chi ha firmato caparre in estate.
- Novembre–febbraio: attività ridotta; utile per preparare foto, documentazione e piano di commercializzazione.
Documentazione specifica della seconda casa
- Scrittura, nota semplice e certificato energetico (obbligatorio, RD 390/2021).
- ICI, spese condominiali e utenze dell'ultimo anno.
- Se dispone di VFT (abitazione per uso turistico): numero di registrazione e memoria dell'attività.
- Inventario dei mobili inclusi nella vendita.
- Certificato di abitabilità o licenza di prima occupazione, se disponibile.
- Se non è residente: NIE, procura notarile se delega e certificato di residenza fiscale del suo paese.
Acquirente internazionale: cosa cambia
L'acquirente europeo si avvale di un consulente fiscale nel proprio paese e di un avvocato in Spagna. Di solito richiede un contratto di caparra confirmatoria bilingue, la traduzione della nota semplice e un termine ampio tra la caparra e la firma. Coordiniamo la documentazione, le traduzioni giurate e, quando necessario, la firma bilaterale tramite videoconferenza con notai abituali.
Fiscalità e costi
Si tassa come abitazione non abituale: plusvalenza patrimoniale nell'IRPF, senza esenzione per reinvestimento né per maggiori di 65 anni, plusvalenza municipale, onorari e certificato energetico. Se è non residente, la plusvalenza è tassata al 19 % fisso nell'IRNR (art. 25.1.f del TRLIRNR) e l'acquirente trattiene il 3 % a titolo di acconto. Inoltre, per ogni anno con l'abitazione non affittata si presenta il modello 210 di imputazione dei redditi, anche per l'anno della vendita in proporzione; conviene essere in regola prima di vendere. Veda IRPEF, plusvalía municipale (imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni) y vendita dall'estero.
Termini chiave
Per approfondire: seconda residenza, alloggio turistico y caparra.
Come lo gestiamo
Visitiamo l'abitazione e l'ambiente circostante, fotografiamo con luce adeguata, creiamo video-tour e dossier in spagnolo e inglese, e pubblichiamo su portali nazionali e internazionali. Coordiniamo visite raggruppate, gestiamo le chiavi con vicini di fiducia e la teniamo aggiornata con un rapporto settimanale scritto. Prima di iniziare, richieda una valutazione gratuita per conoscere il valore attuale della sua seconda casa.