Preguntas frecuentes
Respuestas claras, con la misma información en la versión corta y en la técnica
Cada pregunta incluye una respuesta breve y una respuesta técnica con el detalle legal o procedimental. Ambas dicen lo mismo: la versión técnica amplía, nunca contradice, a la versión breve.
Venta y proceso
Cómo funciona una venta con Promurcia, de la valoración a la firma.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un piso en Murcia con Promurcia?
Lo habitual es entre 30 y 90 días desde que publicamos el inmueble hasta la firma del contrato de arras, según la zona, el tipo de vivienda y el precio. Plazos por debajo de 30 días suelen implicar un descuento sobre el precio de mercado.
Detalle técnico
El rango de referencia que manejamos es de 30 a 90 días naturales entre la publicación y la firma de arras, variable según zona, tipología y precio de salida. Cerrar por debajo de 30 días normalmente exige recurrir a un canal mayorista (inversor institucional o particular) y aceptar un precio inferior al de mercado abierto; lo tratamos siempre como una alternativa explícita, nunca como opción por defecto.
¿Qué pasos sigue Promurcia para vender mi piso?
Valoración orientativa, visita técnica y hoja de encargo, preparación (fotografía y publicación), filtro de compradores, visitas acompañadas, negociación y firma de arras, y por último coordinación hasta la notaría.
Detalle técnico
El proceso consta de siete fases verificables: (1) valoración orientativa con comparables; (2) visita técnica y firma de hoja de encargo; (3) preparación —reportaje fotográfico y publicación en portales y canales propios—; (4) captación con filtro previo de financiación, urgencia y motivo de compra; (5) visitas acompañadas con resumen escrito; (6) negociación de ofertas y formalización del contrato de arras; (7) coordinación de notaría, banco, cédulas, certificados y cancelación de cargas hasta la firma.
¿Puedo vender mi piso si está alquilado?
Sí. La ley lo permite y el comprador se subroga en el contrato de alquiler vigente: el inquilino conserva sus derechos hasta que termine el contrato, salvo que se pacte otra cosa.
Detalle técnico
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la venta de un inmueble arrendado; el nuevo propietario se subroga en la posición del arrendador y el contrato de arrendamiento vigente no se extingue por el cambio de titularidad. El inquilino mantiene todas sus condiciones (renta, plazo, actualización) salvo pacto distinto entre las partes.
¿Tengo que avisar al inquilino antes de vender?
Sí. El inquilino tiene derecho de tanteo (prioridad para comprar al mismo precio) y de retracto (recuperar la compra si no se le notificó). Hay que comunicarle por escrito el precio y las condiciones; dispone de 30 días para decidir.
Detalle técnico
La LAU reconoce al arrendatario derecho de tanteo y retracto salvo renuncia expresa en el contrato. Se notifica por burofax o correo certificado el precio y condiciones de la venta; el inquilino dispone de 30 días naturales para ejercer el tanteo y adquirir el inmueble en las mismas condiciones. Si la venta se formaliza sin notificación previa, o a un precio inferior al comunicado, el inquilino conserva derecho de retracto durante 30 días desde la inscripción registral de la compraventa.
¿Puedo vender un piso con hipoteca pendiente?
Sí, es una situación habitual. El día de la firma, el comprador entrega al notario un cheque para cancelar la deuda con el banco y otro con el resto del precio para usted; el banco emite carta de pago y la gestoría inscribe la cancelación en el Registro.
Detalle técnico
La venta con hipoteca viva se resuelve en el mismo acto de la escritura: el comprador libra dos cheques bancarios ante notario, uno destinado a la cancelación del capital pendiente con la entidad acreedora y otro por el resto del precio a favor del vendedor. El banco emite la carta de pago, se firma la escritura de compraventa (y, si procede, la de cancelación de hipoteca) y la gestoría se encarga de inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son los costes de cancelar la hipoteca al vender?
Aproximadamente: comisión de cancelación del 0-1% del capital pendiente (según contrato), notaría entre 60 y 200 euros, registro entre 24 y 90 euros, y gestoría entre 100 y 300 euros si se contrata. Le entregamos un cálculo ajustado a su caso antes de firmar.
Detalle técnico
Los costes orientativos de cancelación registral de hipoteca son: comisión de cancelación del 0% al 1% del capital pendiente (depende de lo pactado en el contrato hipotecario), notaría aproximadamente 60-200 euros según la base, registro de la propiedad aproximadamente 24-90 euros, y gestoría opcional (aunque habitual) de 100-300 euros. Son cifras orientativas: entregamos un cuadro numérico ajustado a cada caso, con la comisión exacta del banco correspondiente, antes de la firma.
¿Qué documentos necesito para vender rápido?
Nota simple actualizada, último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad si aplica, y boletín de cargas. Si la venta viene de una herencia o un divorcio, le ayudamos a completar lo que falte.
Detalle técnico
Para agilizar la comercialización conviene tener disponibles: nota simple registral actualizada, último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad (cuando el municipio la exige) y boletín de cargas. En operaciones derivadas de herencia o divorcio, la documentación adicional (escritura de adjudicación de herencia, convenio regulador, etc.) se revisa y completa antes de iniciar la publicación, para no bloquear el proceso una vez hay comprador.
¿Bajar el precio hace que se venda más rápido?
No siempre. Antes de tocar el precio, revisamos presentación (fotografía, tour virtual) y filtro de compradores. Si tras unas semanas con ambos ajustados no llegan ofertas razonables, entonces se ajusta el precio con criterio.
Detalle técnico
El orden de las palancas que aplicamos es: presentación (reportaje fotográfico profesional y, si el inmueble lo justifica, tour virtual, que reduce el plazo medio entre 15 y 25 días en tipologías líquidas), filtro previo a visita (verificación de financiación, urgencia y motivo del comprador) y, solo en tercer lugar, precio. Si transcurridos 21 días con presentación y filtro adecuados no llegan ofertas razonables, se revisa el precio; no antes.
¿Trabajan con inversores que compran rápido?
Sí. Tenemos contacto con inversores institucionales y particulares que pueden cerrar en 15-30 días si la operación encaja, aunque esto implica un precio inferior al de mercado abierto. Se lo presentamos siempre como una alternativa, no como opción por defecto.
Detalle técnico
Contamos con una red de inversores institucionales y particulares dispuestos a formalizar en plazos de 15 a 30 días cuando la operación encaja con su criterio de rentabilidad. Esta vía implica aceptar un precio inferior al que se obtendría en mercado abierto con plazos normales (30-90 días); la presentamos como alternativa explícita para situaciones de urgencia real, nunca como primera opción.
¿La venta con inquilino se hace a precio inferior?
Suele negociarse un descuento sobre el precio de mercado libre, que depende del plazo que quede de contrato y de la rentabilidad que ofrezca al comprador inversor. Si la rentabilidad es buena, el descuento puede ser muy moderado.
Detalle técnico
En ventas con inquilino, el precio se ajusta en función de dos variables principales: el plazo restante del contrato de arrendamiento y la rentabilidad bruta que ofrece al comprador inversor sobre el precio de venta. A mayor rentabilidad bruta y menor plazo restante, menor suele ser el descuento necesario frente al valor de mercado libre; en operaciones con buen rendimiento, el ajuste puede ser mínimo.
¿Quién compra típicamente un piso con inquilino?
Principalmente inversores particulares y pequeños inversores profesionales que buscan rentabilidad inmediata, no una vivienda para vivir. Por eso el enfoque de comercialización cambia: se destacan cifras de rentabilidad, no metros ni distribución.
Detalle técnico
El comprador habitual de un inmueble arrendado responde a un perfil inversor (particular o small-cap) orientado a rentabilidad bruta inmediata más que a habitabilidad. Esto modifica el plan de comercialización: el descriptivo enfatiza renta mensual neta, rentabilidad bruta sobre precio, neto tras comunidad e IBI y plazo restante del contrato, y las visitas suelen limitarse a visita técnica y dossier financiero, respetando la privacidad del inquilino en plazo.
¿Pueden gestionar la venta si vivo fuera de Murcia o de España?
Sí. Coordinamos visitas, firma con poder notarial si no puede estar presente, gestión bancaria y seguimiento por canal escrito. Tenemos protocolo específico para no residentes y herencias internacionales.
Detalle técnico
Gestionamos operaciones de no residentes mediante coordinación remota de visitas, otorgamiento de poder notarial para la firma cuando el propietario no puede desplazarse, gestión bancaria (incluida la retención aplicable a no residentes) y seguimiento documentado por canal escrito durante todo el proceso. Aplicamos protocolo específico también para herencias con elemento internacional.
Honorarios y exclusiva
Qué cobramos, cuándo se paga y cómo funciona el contrato de exclusiva.
¿Cuál es el honorario de Promurcia?
El 3% + IVA del precio de venta, tanto si le representamos como vendedor como si es usted el comprador que nos encarga la búsqueda. Se fija en la hoja de encargo desde el primer día y no cambia.
Detalle técnico
El honorario es del 3% + IVA sobre el precio final de la operación, aplicable tanto a la representación del vendedor como a la del comprador cuando nos encarga la búsqueda. Se formaliza en la hoja de encargo en la primera reunión, sin mínimos ni máximos: el porcentaje no varía en función del importe de la operación.
¿Cuándo se pagan los honorarios?
En el momento de la firma del contrato de arras, no en la notaría. Consideramos que las arras son el punto en que comprador y vendedor se comprometen de verdad y el inmueble queda apartado del mercado.
Detalle técnico
El honorario se devenga en el momento de la firma del contrato de arras. A diferencia de agencias que lo vinculan a la firma notarial, entendemos que el compromiso firme —entrega de señal por el comprador y retirada del inmueble del mercado por el vendedor— se produce en arras, y es en ese momento cuando consideramos efectivo el trabajo de intermediación.
¿Qué incluye exactamente el honorario del vendedor?
Valoración, plan de comercialización, fotografía profesional, publicación en portales y canales propios, filtro y acompañamiento en visitas, negociación, asesoramiento jurídico, redacción de arras y coordinación hasta la notaría. Todo incluido, sin suplementos.
Detalle técnico
El honorario del vendedor cubre: valoración profesional con análisis de comparables, plan de comercialización adaptado al inmueble, fotografía profesional (y dron si procede), publicación en portales y canales propios, filtro cualificado de visitas, acompañamiento en visitas por un asesor, negociación y asesoramiento sobre ofertas, redacción del contrato de arras, coordinación con notaría, banco y demás intervinientes hasta la firma, e información periódica del estado del proceso. No hay suplementos sobre estos conceptos.
¿Qué NO incluye el honorario?
No incluye tasación oficial homologada, certificado energético, gastos de notaría y registro, gestoría, plusvalía municipal ni los impuestos derivados de la venta. Tampoco tour virtual 3D ni reforma o interiorismo.
Detalle técnico
Quedan fuera del honorario: tasación oficial homologada (necesaria para hipoteca), certificado de eficiencia energética, gastos de notaría y registro, gestión y liquidación de impuestos (plusvalía municipal, IRPF, IVA, ITP), redacción de declaraciones fiscales derivadas de la venta, servicios de reforma, interiorismo o mudanza, y tour virtual 3D. Todos estos conceptos se identifican y presupuestan antes de firmar, para que el propietario conozca el coste total estimado desde el inicio.
¿Trabajan en exclusiva o en multiagencia?
Trabajamos exclusivamente en régimen de exclusiva. El encargo se formaliza por 4 meses con una hoja de encargo clara, y si en ese plazo no se ha vendido, revisamos juntos qué ajustar.
Detalle técnico
Operamos únicamente en régimen de exclusiva, formalizado mediante hoja de encargo con una duración inicial de 4 meses. Este modelo permite concentrar todos los recursos de marketing, comercialización y negociación en un único inmueble sin la dispersión de mensajes que genera el modelo multiagencia. Si transcurrido el plazo no se ha producido la venta, se realiza una revisión conjunta del expediente.
¿Qué pasa si quiero retirar el inmueble del mercado antes de vender?
Puede hacerlo en cualquier momento comunicándolo por escrito. Como no se ha producido venta, no se devenga honorario y no aplicamos ninguna penalización.
Detalle técnico
El propietario puede retirar el inmueble del mercado en cualquier momento mediante comunicación por escrito. Al no producirse venta no se devenga honorario, y no existe penalización por retirada. Si la retirada se produce dentro del plazo de exclusiva, el compromiso de no comercializar cesa desde la comunicación; el propietario queda libre de volver a poner el inmueble en venta cuando lo decida.
¿La exclusiva me ata si no estoy a gusto?
No, si la hoja de encargo está bien redactada, como la nuestra: incluye duración, condiciones de finalización anticipada y qué ocurre si decide retirar el inmueble. Lo revisamos con usted en la primera reunión.
Detalle técnico
La hoja de encargo de exclusiva recoge de forma expresa la duración inicial, el procedimiento de finalización anticipada y las consecuencias de la retirada del inmueble, sin penalización. Estos puntos se revisan con el propietario en la primera reunión, antes de firmar, precisamente para evitar la sensación de quedar atado a un contrato poco claro.
¿Qué pasa si una multiagencia trae al comprador antes?
En el modelo multiagencia, cobra honorarios la inmobiliaria que aporta al comprador final; el resto no cobra nada. Esto suele generar competencia agresiva entre agentes y presión sobre el precio.
Detalle técnico
En un régimen de multiagencia, únicamente la inmobiliaria que aporta el comprador final percibe honorarios; las demás no cobran pese al trabajo invertido. Esta estructura de incentivos favorece la competencia agresiva entre agentes, la presión sobre el propietario para aceptar ofertas rápidas y descuentos no planeados sobre el precio de salida.
¿Puedo negociar exclusiva con duración corta?
Sí. Lo habitual es entre 4 y 6 meses con una revisión a los 60 días: si los resultados (visitas, ofertas) no van bien, le proponemos un plan correctivo o el cierre anticipado sin penalización.
Detalle técnico
Ofrecemos exclusiva con compromiso de auditoría a los 60 días desde la firma. En esa revisión se contrastan los KPIs pactados (visitas, peticiones cualificadas, ofertas formales) frente a lo esperado; si no se están cumpliendo, se propone un plan correctivo o el cierre anticipado del encargo sin penalización para el propietario.
¿Qué KPIs deberían incluirse en una exclusiva seria?
Visitas únicas al anuncio, peticiones de información cualificadas, visitas físicas con filtro previo, ofertas formales y tiempo medio en el mercado. Le entregamos un informe semanal con estos indicadores durante toda la operación.
Detalle técnico
Los indicadores que reportamos semanalmente son: visitas únicas al anuncio, peticiones de información cualificadas, visitas físicas realizadas (con filtro previo de financiación y motivo), ofertas formales recibidas y tiempo medio en publicación frente a comparables de la zona. Este informe permite objetivar si la estrategia de precio y comercialización está funcionando antes de plantear cualquier ajuste.
¿Cuándo puede tener sentido la multiagencia?
En casos concretos: producto atípico (suelo grande, edificio entero), zonas con muy poca actividad, o cuando se quiere testar precio sin comprometerse a una exclusiva. Le decimos por escrito si su caso encaja.
Detalle técnico
La multiagencia puede justificarse en producto atípico sin canal natural único (suelo de gran superficie, edificios completos, naves industriales), en zonas con actividad comercial muy baja donde ningún agente tiene cartera predominante, o como test de precio inicial sin exclusiva, asumiendo el coste de mensajes potencialmente contradictorios entre agencias. Analizamos cada caso y comunicamos por escrito si encaja o no en este modelo.
¿Cómo se protege mi confidencialidad al vender?
Sus datos personales se tratan conforme al RGPD. La dirección exacta del inmueble no se publica en portales abiertos, solo se facilita a compradores cualificados que ya han acreditado interés y capacidad.
Detalle técnico
El tratamiento de datos personales del propietario se ajusta al Reglamento General de Protección de Datos. La dirección exacta del inmueble no se publica en portales abiertos: se comunica exclusivamente a compradores cualificados que han acreditado interés real y capacidad financiera. La información patrimonial, la situación personal o el motivo de la venta se tratan como confidenciales y no se comparten con terceros sin autorización expresa.