Steuern und Kosten beim Verkauf einer Wohnung in Murcia: Was zahlt der Verkäufer

Wertzuwachssteuer in Murcia: Wer sie zahlt und wann

Die kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU) zahlt bei einem Kaufvertrag der Verkäufer. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, zahlt sie der Käufer als Steuersubstitut (Art. 106.2 des Gesetzes über die Gemeindefinanzen) und zieht sie in der Praxis vom Preis ab. In der Gemeinde Murcia beträgt der Steuersatz 30 % (Steuerordnung 3.5, Art. 9) und wird auf die nach der objektiven Methode berechnete Bemessungsgrundlage angewandt: Ausgegangen wird vom Katasterwert des Bodens, der im IBI-Bescheid ausgewiesen ist, und dieser wird mit dem entsprechenden staatlichen Höchstkoeffizienten je nach Haltedauer (maximal 20 Jahre) multipliziert. Die Verordnung sieht zudem eine Ermäßigung von 40 % des Bodenwerts vor, doch das Gesetz erlaubt sie nur während der fünf Jahre nach einer allgemeinen Katasterüberprüfung: Bestätigen Sie bei der Agencia Municipal Tributaria, ob sie in Ihrem Fall Anwendung findet. Ist der tatsächliche Gewinn geringer, kann verlangt werden, dass die Steuer auf dessen Grundlage berechnet wird.

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Die Frist zur Abgabe der Erklärung über den Wertzuwachs beträgt 30 Werktage ab Unterzeichnung der Urkunde; danach erlässt die Stadtverwaltung den Steuerbescheid. Es besteht eine Ermäßigung von 95 % für Erbschaften der Hauptwohnung des Verstorbenen zugunsten von Kindern, Ehegatten oder Eltern, die jedoch nicht auf Kaufverträge anwendbar ist. Wenn kein Gewinn erzielt wird (Verkauf unter dem Kaufpreis, nachgewiesen durch Urkunden), wird keine Steuer gezahlt. Es gibt auch eine Befreiung bei der Übereignung der Hauptwohnung an Zahlungs statt und bei Zwangsvollstreckungen, unter den Voraussetzungen der Satzung.

• Steuerpflichtiger: der Verkäufer (Übertragender). Handelt es sich um einen Nichtansässigen, zahlt der Käufer als Ersatzpflichtiger (Art. 106.2 des Gesetzes über die lokalen Finanzen).
• Art der Belastung in Murcia: 30 %.
• Bemessungsgrundlage: Katasterwert des Bodens multipliziert mit dem Koeffizienten je nach Jahren oder der tatsächliche Gewinn, falls dieser niedriger ist.
• Frist: 30 Werktage ab Unterzeichnung.
• 95 % Rabatt nur bei Erbschaften der Hauptwohnung (nicht bei Kaufverträgen).

Berechnung des kommunalen Wertzuwachses in Murcia

Die Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer in Murcia erfolgt grundsätzlich nach der objektiven Methode. Diese Methode berücksichtigt nicht den tatsächlich erzielten Gewinn, sondern basiert auf dem Katasterwert des Bodens und der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie im Eigentum war. Die Formel lautet: Katasterwert des Bodens × staatlicher Höchstkoeffizient je nach Besitzdauer. Die Steuerverordnung 3.5 von Murcia (Art. 7.3) sieht eine Reduzierung des Bodenwerts um 40 % vor, aber das Gesetz (Art. 107.3 des Gesetzes über die kommunalen Finanzen) lässt diese nur während der ersten fünf Jahre bei neuen Katasterwerten zu, daher prüfen Sie im Steuerbescheid, ob sie Ihnen gewährt wird. Der Koeffizient wird jährlich aktualisiert und höchstens für 20 Jahre angewendet.

Wenn der tatsächliche Grundstücksgewinn jedoch niedriger ist als der nach der objektiven Methode berechnete, kann der Verkäufer wählen, nach der tatsächlichen Methode zu versteuern. Dazu muss er dies innerhalb der Erklärungsfrist beantragen. Wenn kein Gewinn erzielt wird, ist keine Zahlung zu leisten. Es ist wichtig, die Kauf- und Verkaufsurkunden aufzubewahren, um die Werte nachzuweisen.

• Objektive Methode: Bodenrichtwert × Koeffizient je nach Jahren (mit der 40-prozentigen Reduzierung nur, wenn die Abrechnung sie anwendet).
• Realmethode: Wenn der tatsächliche Gewinn aus dem Grundstück niedriger ist, kann man sich dafür entscheiden, diesen zu versteuern.
• Wenn es keinen Gewinn gibt, wird keine Wertsteigerungssteuer gezahlt.
• Der konkrete Koeffizient ändert sich jedes Jahr; erkundigen Sie sich zum Zeitpunkt des Verkaufs nach dem geltenden Wert.

Orientierungsbeispiel für den kommunalen Wertzuwachs

Nehmen wir an, eine Wohnung in der Gemeinde Murcia hat einen Grundsteuerbescheid, der einen Katasterwert des Bodens von 30.000 € ausweist. Wenn beispielsweise der Koeffizient für die Besitzjahre 0,15 beträgt, wäre die Bemessungsgrundlage 30.000 × 0,15 = 4.500 € und der Steuerbetrag bei 30 % 1.350 €. Wenn der tatsächliche Wertzuwachs des Bodens einen niedrigeren Steuerbetrag ergibt, kann beantragt werden, dass dieser angewendet wird.

Der Koeffizient in diesem Beispiel ist erfunden, um die Berechnung zu veranschaulichen: Der tatsächliche hängt von den Jahren des Besitzes ab und wird jedes Jahr aktualisiert. Wenn der tatsächliche Grundstücksgewinn niedriger ist, kann beantragt werden, diesen zu versteuern.

Einkommensteuer auf den Vermögensgewinn beim Verkauf

Bei der Einkommensteuer (IRPF) versteuert der Verkäufer den erzielten Vermögensgewinn. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Übertragungswert (Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten) und dem Erwerbswert (Kaufpreis zuzüglich Erwerbskosten und -steuern sowie Verbesserungen) berechnet. Dieser Gewinn wird in die Bemessungsgrundlage der Sparerträge einbezogen und nach der im Steuerjahr 2026 geltenden Skala versteuert: 19 % bis 6.000 €; 21 % von 6.000 bis 50.000 €; 23 % von 50.000 bis 200.000 €; 27 % von 200.000 bis 300.000 €; und 30 % ab 300.000 €.

Es gibt Steuerbefreiungen für in Spanien ansässige Personen. Wenn der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist und die Wohnung verkauft, die mindestens 3 Jahre lang sein Hauptwohnsitz war, ist der Gewinn steuerfrei (Art. 33.4.b LIRPF). Ebenso ist er steuerfrei, wenn der erzielte Betrag in eine neue Hauptwohnung reinvestiert wird, die innerhalb der 2 Jahre vor oder nach dem Verkauf erworben wurde; bei teilweiser Reinvestition ist die Befreiung anteilig (Art. 38 LIRPF). Der Gewinn wird in der Steuererklärung des Jahres nach dem Verkauf angegeben.

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, gilt eine andere Regelung. Der Gewinn wird pauschal mit 19 % besteuert, unabhängig vom Wohnsitz (Art. 25.1.f des TRLIRNR). Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt diesen innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 ab; andernfalls haftet die Immobilie für die Zahlung (Art. 25.2 des TRLIRNR). Diese 3 % sind lediglich eine Vorauszahlung: Der Verkäufer reicht das Formular 210 innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des Monats nach dem Verkauf ein, auch wenn sich eine Rückerstattung ergibt. Übersteigt der Einbehalt die Steuerschuld, erstattet das Finanzamt die Differenz. Die Befreiung für Reinvestition gilt nur für Ansässige in der EU oder im EWR (DA 7.ª des TRLIRNR); Ansässige im Vereinigten Königreich und in den übrigen Ländern bleiben außen vor. Die Befreiung für Personen über 65 Jahre gilt nicht für Nichtansässige (DGT-Auskunft V2530-25).

• Gewinn = Übertragungswert - Anschaffungswert.
• Besteuerung auf der Sparbasis nach Staffel: 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 %.
• Steuerfrei, wenn der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist und seine Hauptwohnung, die er mindestens 3 Jahre bewohnt hat, verkauft (nur für Ansässige).
• Verhältnismäßige Befreiung entsprechend dem in den zwei Jahren vor oder nach dem Erwerb in eine neue Hauptwohnung reinvestierten Betrag (ansässige und nicht ansässige Personen der EU oder des EWR).
• Nichtansässige: 19 % pauschal; der Käufer behält 3 % ein (Modell 211, ein Monat) und der Verkäufer reicht das Modell 210 ein.

Orientierungsbeispiel für die Einkommensteuer (IRPF) beim Verkauf

Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel: Ein Steuerzahler verkauft eine Wohnung in Murcia für 200.000 €. Die Verkaufskosten (Notar, kommunale Wertzuwachssteuer usw.) belaufen sich auf 5.000 €. Der Übertragungswert wäre 195.000 €. Er hat sie vor Jahren für 150.000 € gekauft, und die Kosten und Steuern des Kaufs sowie Verbesserungen summieren sich auf 10.000 €, sodass der Anschaffungswert 160.000 € beträgt. Der Vermögensgewinn beträgt 35.000 €.

Unter Anwendung der IRPF-Skala: Die ersten 6.000 € werden mit 19 % besteuert (1.140 €); die nächsten 29.000 € (bis 50.000 €) werden mit 21 % besteuert (6.090 €). Der Gesamtbetrag würde 7.230 € betragen. Dieses Beispiel ist rein illustrativ und berücksichtigt keine möglichen Befreiungen oder Abzüge.

• Übertragungswert: 200.000 € - 5.000 € = 195.000 €.
• Erwerbswert: 150.000 € + 10.000 € = 160.000 €.
• Gewinn: 195.000 € - 160.000 € = 35.000 €.
• IRPF-Quote: 6.000 € zu 19 % = 1.140 €; 29.000 € zu 21 % = 6.090 €; insgesamt 7.230 €.

Übliche Kosten des Verkäufers in Murcia

Neben den Steuern übernimmt der Verkäufer eine Reihe von Kosten. Gesetzlich (Zivilgesetzbuch, Art. 1455) zahlt der Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde, die Beurkundung (die Urschrift) und der Käufer die erste Ausfertigung. Besteht eine offene Hypothek, wird die Schuld am Tag der Unterzeichnung mit dem Kaufpreis abgelöst; die Löschung im Grundbuch erfordert eine Löschungsurkunde (Notar und Grundbuchamt), und je nach Darlehensvertrag kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Zum Verkauf ist auch das Energieeffizienzzer­tifikat (Königliches Dekret 390/2021) verpflichtend, das von einem qualifizierten Techniker ausgestellt und bei der Autonomen Gemeinschaft registriert wird. Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Zahlungsunbedenklichkeit ist vorzulegen (Wohnungseigentumsgesetz, Art. 9). Die Grundsteuer (IBI) obliegt demjenigen, der am 1. Januar Eigentümer ist, obwohl im Notarvertrag üblicherweise die anteilige Aufteilung des Jahres vereinbart wird. Bei einem Verkauf mit Promurcia beträgt die Provision 3 % + MwSt. (mindestens 3.000 € + MwSt.), die bei Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags (Arras) fällig wird, ohne Vorauszahlung.

• Notar: Der Verkäufer zahlt die Urschrift der notariellen Urkunde (sofern nicht anders vereinbart).
• Hypothekenlöschung: Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
• Energieausweis: obligatorisch, wird von einem qualifizierten Techniker ausgestellt.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Zahlungsfreiheit.
• Grundsteuer (IBI): obliegt dem Eigentümer zum 1. Januar, mit möglicher anteiliger Aufteilung.
• Provision von Promurcia: 3 % + MwSt. (mindestens 3.000 € + MwSt.), fällig bei Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags.

Wie viel kostet es, eine Wohnung in Murcia zu verkaufen?

Die Gesamtkosten für den Verkauf einer Wohnung in Murcia hängen von mehreren Faktoren ab: dem Katasterwert des Grundstücks, der Besitzdauer, dem erzielten Gewinn und den damit verbundenen Ausgaben. Die wichtigsten Posten sind die kommunale Wertzuwachssteuer (30 % auf die Steuerbemessungsgrundlage), die Einkommensteuer auf den Vermögensgewinn (je nach Steuerskala), die Notar- und Grundbuchkosten, das Energiezertifikat, das Gemeinschaftszertifikat und gegebenenfalls die Provision der Immobilienagentur.

Um genau zu wissen, wie viel Sie zahlen werden, ist es empfehlenswert, eine Simulation mit den konkreten Daten Ihrer Immobilie durchzuführen. Bei Promurcia können wir Ihnen helfen, alle diese Beträge unverbindlich zu berechnen.

• Wertzuwachssteuer der Gemeinde: 30 % auf die Steuerbemessungsgrundlage (objektive oder reale Methode).
• Einkommensteuer: gemäß der Sparstaffel (19 % bis 30 %).
• Notar- und Registerkosten: gemäß Gebührenordnungen, hier nicht quantifizierbar.
• Energieausweis: Kosten variieren je nach Techniker.
• Agenturprovision: 3 % + MwSt. (mindestens 3.000 € + MwSt.) bei Verkauf mit Promurcia.

Wenn Sie zusätzlich eine weitere Immobilie kaufen

Wer eine Gebrauchtimmobilie in der Region Murcia kauft, zahlt die ITP, nicht die Plusvalía. Wir erklären es in der ITP-Leitfaden in Murcia 2026.

Die ITP Ihres Käufers wird auf der Grundlage des Preises oder des Referenzwerts des Katasters berechnet, je nachdem, welcher höher ist. Ihre Einkommensteuer und Ihr Wertzuwachs hängen nicht von diesem Wert ab. Wir erläutern dies im Leitfaden des Katasterreferenzwert beim Verkauf.