Impôts et frais lors de la vente d'un appartement à Murcie : Ce que paie le vendeur

Plus-value municipale à Murcie : qui la paie et quand

La plus-value municipale (IIVTNU) est payée par le vendeur lors d'une transaction immobilière. Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, elle est payée par l'acheteur en tant que substitut du contribuable (art. 106.2 de la Loi sur les Finances Locales) et, en pratique, il la déduit du prix. Dans la commune de Murcie, le taux d'imposition est de 30 % (Ordonnance Fiscale 3.5, art. 9) et s'applique sur la base imposable calculée selon la méthode objective : on part de la valeur cadastrale du terrain figurant sur l'avis d'IBI et on la multiplie par le coefficient maximal national correspondant selon les années de détention (maximum 20 ans). L'ordonnance prévoit en outre une réduction de 40 % de la valeur du terrain, mais la loi ne la permet que pendant les cinq années suivant une révision cadastrale générale : confirmez auprès de l'Agence Municipale Tributaire si elle s'applique dans votre cas. Si le gain réel est inférieur, on peut demander qu'il soit calculé sur cette base.

Vous pouvez estimer la mensualité avec la calculatrice de la plus-value municipale à Murcie, ce que font les deux méthodes.

Si vous voulez le chiffre final, la calculatrice de combien il reste à la vente Plus-value, impôt sur le revenu, hypothèque en cours et honoraires.

Le délai pour présenter la déclaration de la plus-value est de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l'acte ; ensuite la Mairie notifie la liquidation. Il existe une bonification de 95 % pour les héritages du logement habituel du défunt au profit des enfants, du conjoint ou des parents, mais elle ne s'applique pas aux ventes. S'il n'y a pas de gain (vente à un prix inférieur à celui d'achat, justifié par actes), on ne paie pas. Il existe également une exonération en cas de dation en paiement du logement habituel et de saisies immobilières, avec les conditions fixées par l'ordonnance.

• Redevable légal : le vendeur (cédant). S'il n'est pas résident, l'acquéreur paie en tant que substitut (art. 106.2 de la loi sur les finances locales).
• Type de taxe à Murcie : 30 %.
• Base d'imposition : valeur cadastrale du sol multipliée par le coefficient selon les années, ou le gain réel si celui-ci est inférieur.
• Délai : 30 jours ouvrables à compter de la signature.
• Abattement de 95 % uniquement sur les successions de résidence principale (pas sur les ventes).

Calcul de la plus-value municipale à Murcie

Le calcul de la plus-value municipale à Murcie est effectué, de manière générale, selon la méthode objective. Cette méthode ne tient pas compte du gain réel obtenu, mais se base sur la valeur cadastrale du terrain et sur le nombre d'années pendant lesquelles le bien a été détenu. La formule est : valeur cadastrale du terrain × coefficient maximal national selon les années de détention. L'Ordonnance fiscale 3.5 de Murcie (art. 7.3) prévoit une réduction de 40 % de la valeur du terrain, mais la loi (art. 107.3 de la Loi sur les finances locales) ne l'admet que pendant les cinq premières années de nouvelles valeurs cadastrales, vérifiez donc dans la liquidation si elle vous est appliquée. Le coefficient est actualisé chaque année et s'applique sur un maximum de 20 ans.

Toutefois, si la plus-value réelle du terrain est inférieure à celle calculée par la méthode objective, le vendeur peut opter pour l'imposition selon la méthode réelle. Pour ce faire, il doit en faire la demande dans le délai de déclaration. S'il n'y a pas de plus-value, aucun impôt n'est dû. Il est important de conserver les actes d'achat et de vente pour justifier les valeurs.

• Méthode objective : valeur cadastrale du terrain × coefficient selon les années (avec la réduction de 40 % uniquement si la liquidation l'applique).
• Méthode réelle : si le bénéfice réel du terrain est inférieur, on peut opter pour son imposition.
• S'il n'y a pas de gain, la plus-value n'est pas imposable.
• Le coefficient concret change chaque année ; consultez celui en vigueur au moment de la vente.

Exemple indicatif de la plus-value municipale

Supposons un appartement dans la commune de Murcie dont la taxe foncière (IBI) indique une valeur cadastrale du terrain de 30 000 €. Si, par exemple, le coefficient correspondant aux années de détention était de 0,15, la base imposable serait de 30 000 × 0,15 = 4 500 €, et la cotisation à 30 %, de 1 350 €. Si le gain réel du terrain donnait lieu à une cotisation inférieure, on peut demander que celle-ci soit appliquée.

Le coefficient de cet exemple est inventé pour illustrer le calcul : le réel dépend des années de détention et est actualisé chaque année. Si la plus-value réelle du terrain est inférieure, il est possible de demander à être imposé sur celle-ci.

Impôt sur le revenu des personnes physiques sur la plus-value lors de la vente

Dans l'IRPF, le vendeur est imposé sur la plus-value patrimoniale réalisée. La plus-value est calculée comme la différence entre la valeur de transmission (prix de vente moins frais de vente) et la valeur d'acquisition (prix d'achat plus frais et impôts de l'achat et améliorations). Cette plus-value est intégrée dans la base de l'épargne et imposée selon le barème en vigueur pour l'exercice 2026 : 19 % jusqu'à 6 000 € ; 21 % de 6 000 à 50 000 € ; 23 % de 50 000 à 200 000 € ; 27 % de 200 000 à 300 000 € ; et 30 % à partir de 300 000 €.

Il existe des exonérations pour les résidents en Espagne. Si le vendeur a 65 ans ou plus et vend celle qui a été sa résidence habituelle pendant au moins 3 ans, la plus-value est exonérée (art. 33.4.b LIRPF). Elle est également exonérée s'il réinvestit le montant obtenu dans une nouvelle résidence habituelle achetée dans les 2 années précédant ou suivant la vente ; s'il ne réinvestit qu'une partie, l'exonération est proportionnelle (art. 38 LIRPF). La plus-value est déclarée dans la déclaration de revenus de l'année suivant la vente.

Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, le régime est différent. La plus-value est imposée au taux fixe de 19 %, quel que soit son lieu de résidence (art. 25.1.f du TRLIRNR). L'acheteur retient 3 % du prix et le verse avec le modèle 211 dans le délai d'un mois ; à défaut, le bien immobilier reste affecté au paiement (art. 25.2 du TRLIRNR). Ces 3 % ne constituent qu'un acompte : le vendeur présente le modèle 210 dans les 3 mois suivant la fin du mois postérieur à la vente, même si le résultat est un remboursement. Si la retenue dépasse l'impôt dû, l'administration fiscale rembourse la différence. L'exonération pour réinvestissement ne bénéficie qu'aux résidents de l'UE ou de l'EEE (DA 7.ª du TRLIRNR) ; les résidents du Royaume-Uni et des autres pays en sont exclus. L'exonération pour les personnes de plus de 65 ans ne s'applique pas aux non-résidents (consultation DGT V2530-25).

• Gain = valeur de cession - valeur d'acquisition.
• Imposition à la base de l'épargne selon le barème : 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 %.
• Exonérée si le vendeur a 65 ans ou plus et vend sa résidence habituelle depuis au moins 3 ans (résidents uniquement).
• Exonération proportionnelle au montant réinvesti dans une nouvelle résidence habituelle au cours des 2 années précédentes ou suivantes (résidents et non-résidents de l'UE ou de l'EEE).
• Non-résidents : 19 % fixe ; l'acheteur retient 3 % (modèle 211, un mois) et le vendeur présente le modèle 210.

Exemple indicatif de l'IRPF pour la vente

Prenons un exemple hypothétique : un contribuable vend un appartement à Murcie pour 200 000 €. Les frais de vente (notaire, plus-value municipale, etc.) s'élèvent à 5 000 €. La valeur de transmission serait de 195 000 €. Il l'a acheté il y a des années pour 150 000 €, et les frais et impôts liés à l'achat et aux améliorations totalisent 10 000 €, de sorte que la valeur d'acquisition est de 160 000 €. La plus-value patrimoniale est de 35 000 €.

En appliquant le barème de l'IRPF : les premiers 6 000 € sont imposés à 19 % (1 140 €) ; les 29 000 € suivants (jusqu'à 50 000 €) sont imposés à 21 % (6 090 €). Le montant total serait de 7 230 €. Cet exemple est purement illustratif et ne tient pas compte d'éventuelles exonérations ou déductions.

• Valeur de transmission : 200 000 € - 5 000 € = 195 000 €.
• Valeur d'acquisition : 150 000 € + 10 000 € = 160 000 €.
• Gain : 195 000 € - 160 000 € = 35 000 €.
• Quote part IRPF : 6 000 € à 19 % = 1 140 € ; 29 000 € à 21 % = 6 090 € ; total 7 230 €.

Frais habituels du vendeur à Murcie

Outre les impôts, le vendeur assume une série de frais. Selon la loi (Code civil, art. 1455), sauf convention contraire, le vendeur paie l'établissement de l'acte (la minute) et l'acheteur la première copie. S'il existe une hypothèque en cours, la dette est liquidée avec le prix le jour de la signature ; la radiation au registre exige un acte de radiation (notaire et Registre), et il peut y avoir une commission de remboursement anticipé selon le contrat du prêt.

Il est également obligatoire, pour vendre, de disposer du certificat de performance énergétique (Décret royal 390/2021), délivré par un technicien compétent et enregistré auprès de la Communauté autonome. Il faut fournir le certificat de la communauté de copropriétaires attestant d'être à jour de paiement (Loi sur la propriété horizontale, art. 9). L'IBI incombe à celui qui est propriétaire au 1er janvier, bien que dans l'acte notarié, il soit généralement convenu d'un partage proportionnel sur l'année. En cas de vente avec Promurcia, les honoraires sont de 3 % + TVA (minimum 3 000 € + TVA), exigibles à la signature des arrhes, sans paiement préalable.

• Notaire : le vendeur paie la minute de l'acte (sauf convention contraire).
• Annulation d'hypothèque : frais d'acte et d'enregistrement, et éventuelle commission de remboursement anticipé.
• Certificat de performance énergétique : obligatoire, délivré par un technicien compétent.
• Certificat de la communauté de copropriétaires attestant d'être à jour de paiement.
• Taxe foncière : incombe au propriétaire au 1er janvier, avec répartition proportionnelle possible.
• Honoraires de Promurcia : 3 % + TVA (minimum 3 000 € + TVA), exigibles à la signature des arrhes.

Combien coûte la vente d'un appartement à Murcie ?

Le coût total de la vente d'un appartement à Murcie dépend de plusieurs facteurs : la valeur cadastrale du terrain, les années de détention, le gain obtenu et les frais associés. Les principaux postes sont la plus-value municipale (30 % sur la base imposable), l'IRPF sur la plus-value patrimoniale (selon le barème), les frais notariaux et d'enregistrement, le certificat énergétique, le certificat de la copropriété et, le cas échéant, les honoraires de l'agence immobilière.

Pour savoir exactement combien vous paierez, il est recommandé de réaliser une simulation avec les données concrètes de votre bien immobilier. Chez Promurcia, nous pouvons vous aider à calculer tous ces montants sans engagement.

• Plus-value municipale : 30 % sur la base imposable (méthode objective ou réelle).
• IRPF : selon le barème de l'épargne (19 % à 30 %).
• Frais notariaux et d'enregistrement : selon barèmes, non quantifiables ici.
• Certificat énergétique : coût variable selon le technicien.
• Honoraires d'agence : 3 % + TVA (minimum 3 000 € + TVA) si vous vendez avec Promurcia.

Si vous achetez également un autre logement

Celui qui achète un logement ancien dans la Région de Murcie paie l'ITP, pas la plus-value. Nous l'expliquons dans la Guide de l'ITP à Murcie 2026.

L'ITP de votre acheteur est calculé sur le prix ou sur la valeur de référence du Cadastre, le montant le plus élevé étant retenu. Son IRPF et sa plus-value ne dépendent pas de cette valeur. Nous le détaillons dans le guide du valeur de référence du Cadastre lors de la vente.