Belastingen en kosten bij de verkoop van een appartement in Murcia: wat betaalt de verkoper

Meerwaardebelasting gemeente Murcia: wie betaalt die en wanneer

De gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU) wordt bij een koop-verkoop door de verkoper betaald. Als de verkoper geen ingezetene van Spanje is, betaalt de koper deze als vervanger van de belastingplichtige (art. 106.2 van de Wet op de Lokale Financiën) en houdt deze in de praktijk in op de prijs. In de gemeente Murcia bedraagt het belastingtarief 30 % (Fiscale Verordening 3.5, art. 9) en wordt het toegepast op de belastbare grondslag berekend volgens de objectieve methode: men gaat uit van de kadastrale waarde van de grond die op het IBI-aanslagbiljet staat en vermenigvuldigt deze met de overeenkomstige maximale landelijke coëfficiënt naar gelang de jaren van eigendom (maximaal 20 jaar). De verordening voorziet bovendien in een verlaging van 40 % van de waarde van de grond, maar de wet staat dit alleen toe gedurende de vijf jaar volgende op een algemene kadastrale herziening: bevestig bij de Gemeentelijke Belastingdienst of dit in uw geval van toepassing is. Als de werkelijke winst lager is, kan worden verzocht deze te gebruiken voor de berekening.

U kunt de bijdrage schatten met de calculator voor gemeentelijke meerwaarde in Murcia, wat doen de twee methoden.

Als u het definitieve cijfer wilt, de calculator hoeveel er overblijft bij verkoop meerwaarde, inkomstenbelasting, resterende hypotheek en honoraria.

De termijn voor het indienen van de aangifte van de meerwaarde is 30 werkdagen vanaf de ondertekening van de akte; daarna stuurt de gemeente de aanslag. Er bestaat een korting van 95 % voor erfenissen van de gewone woning van de overledene ten gunste van kinderen, echtgenoot of ouders, maar die geldt niet voor koopverkopen. Als er geen winst is (verkocht voor minder dan gekocht, aangetoond met akten), wordt er niet betaald. Er is ook vrijstelling bij dación en pago van de gewone woning en bij hypothecaire executies, met de vereisten van de verordening.

• Belastingplichtige: de verkoper (overdrager). Als hij niet-resident is, betaalt de koper als substituut (art. 106.2 van de Wet op de Lokale Financiën).
• Type belasting in Murcia: 30%.
• Belastbare basis: kadastrale waarde van de grond vermenigvuldigd met de coëfficiënt naar gelang het aantal jaren, of de werkelijke winst indien deze lager is.
• Termijn: 30 werkdagen vanaf de ondertekening.
• 95% korting alleen bij erfenissen van de hoofdverblijfplaats (niet bij koop en verkoop).

Berekening van de gemeentelijke meerwaarde in Murcia

De berekening van de gemeentelijke meerwaarde in Murcia wordt in het algemeen uitgevoerd volgens de objectieve methode. Deze methode houdt geen rekening met de werkelijk behaalde winst, maar is gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat het onroerend goed in eigendom is geweest. De formule is: kadastrale waarde van de grond × maximale landelijke coëfficiënt naar gelang de jaren van eigendom. De Fiscale Verordening 3.5 van Murcia (art. 7.3) voorziet in een verlaging van 40 % van de waarde van de grond, maar de wet (art. 107.3 van de Wet op de Lokale Financiën) staat dit alleen toe gedurende de eerste vijf jaar van nieuwe kadastrale waarden, dus controleer in de afrekening of deze op u van toepassing is. De coëfficiënt wordt elk jaar bijgewerkt en wordt toegepast voor maximaal 20 jaar.

Als de werkelijke winst op de grond echter lager is dan de berekende volgens de objectieve methode, kan de verkoper ervoor kiezen om volgens de werkelijke methode te belasten. Daarvoor moet hij dit binnen de aangiftetermijn aanvragen. Als er geen winst is, wordt er niets betaald. Het is belangrijk om de koop- en verkoopakten te bewaren om de waarden te staven.

• Objectieve methode: kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt afhankelijk van het aantal jaren (met de vermindering van 40 % alleen als de afrekening die toepast).
• Reële methode: als de werkelijke winst op de grond lager is, kan ervoor worden gekozen om daarover belasting te betalen.
• Als er geen winst is, wordt er geen meerwaarde betaald.
• De concrete coëfficiënt verandert elk jaar; raadpleeg de geldende op het moment van verkoop.

Voorbeeld ter oriëntatie van de gemeentelijke meerwaarde

Stel een appartement in de gemeente Murcia waarvan de aanslag voor de onroerendezaakbelasting (IBI) een kadastrale waarde van de grond van € 30.000 aangeeft. Als bijvoorbeeld de coëfficiënt voor de jaren van eigendom 0,15 zou zijn, dan zou de belastbare basis 30.000 × 0,15 = € 4.500 zijn, en het aandeel tegen 30% € 1.350. Als de werkelijke winst op de grond een lager aandeel oplevert, kan men verzoeken dat dit wordt toegepast.

De coëfficiënt in dit voorbeeld is verzonnen om de berekening te illustreren: de werkelijke coëfficiënt hangt af van het aantal jaar van eigendom en wordt elk jaar bijgewerkt. Als de werkelijke grondwinst lager is, kan men vragen om daarover belasting te betalen.

Inkomstenbelasting over de vermogenswinst bij verkoop

In de IRPF wordt de verkoper belast op de verkregen vermogenswinst. De winst wordt berekend als het verschil tussen de overdrachtswaarde (verkoopprijs minus verkoopkosten) en de verkrijgingswaarde (aankoopprijs plus kosten en belastingen bij de aankoop en verbeteringen). Deze winst wordt opgenomen in de grondslag van het spaargedeelte en belast volgens de schaal die geldt in het belastingjaar 2026: 19 % tot € 6.000; 21 % van € 6.000 tot € 50.000; 23 % van € 50.000 tot € 200.000; 27 % van € 200.000 tot € 300.000; en 30 % vanaf € 300.000.

Er bestaan vrijstellingen voor inwoners van Spanje. Als de verkoper 65 jaar of ouder is en de woning verkoopt die ten minste 3 jaar zijn hoofdverblijf is geweest, is de winst vrijgesteld (art. 33.4.b LIRPF). Ook is de winst vrijgesteld als hij het verkregen bedrag herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning die binnen 2 jaar vóór of na de verkoop is gekocht; als hij slechts een deel herinvesteert, is de vrijstelling evenredig (art. 38 LIRPF). De winst wordt aangegeven in de inkomstenbelasting van het jaar volgend op de verkoop.

Als de verkoper geen inwoner van Spanje is, geldt een ander regime. De winst wordt belast tegen een vast tarief van 19%, ongeacht waar hij woont (art. 25.1.f van de TRLIRNR). De koper houdt 3% van de prijs in en draagt dit af met model 211 binnen een maand; als hij dit niet doet, blijft het onroerend goed belast voor de betaling (art. 25.2 van de TRLIRNR). Die 3% is slechts een vooruitbetaling: de verkoper dient model 210 in binnen de 3 maanden na het einde van de maand volgend op de verkoop, ook als dit leidt tot een teruggaaf. Als de inhouding hoger is dan de verschuldigde belasting, geeft Hacienda het verschil terug. De vrijstelling voor herinvestering geldt alleen voor inwoners van de EU of de EER (DA 7.ª van de TRLIRNR); inwoners van het Verenigd Koninkrijk en de overige landen vallen hierbuiten. De vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar is niet van toepassing op niet-inwoners (consultatie DGT V2530-25).

• Winst = overdrachtswaarde - verkrijgingswaarde.
• Belast in de spaarbasis volgens schaal: 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 %.
• Vrijgesteld als de verkoper 65 jaar of ouder is en zijn hoofdverblijf van ten minste 3 jaar verkoopt (alleen ingezetenen).
• Vrijstelling evenredig aan het bedrag dat in de twee voorafgaande of volgende jaren opnieuw is geïnvesteerd in een nieuwe hoofdverblijfplaats (ingezetenen en niet-ingezetenen van de EU of de EER).
• Niet-ingezetenen: 19 % vast tarief; de koper houdt 3 % in (model 211, één maand) en de verkoper dient model 210 in.

Voorbeeld ter indicatie van de inkomstenbelasting bij verkoop

Stel een hypothetisch voorbeeld: een belastingplichtige verkoopt een flat in Murcia voor € 200.000. De verkoopkosten (notaris, gemeentelijke meerwaardebelasting, enz.) bedragen € 5.000. De overdrachtswaarde zou € 195.000 zijn. Hij kocht deze jaren geleden voor € 150.000, en de kosten en belastingen van de aankoop en verbeteringen bedragen samen € 10.000, waardoor de verkrijgingswaarde € 160.000 is. De vermogenswinst bedraagt € 35.000.

Bij toepassing van de IRPF-schaal: de eerste € 6.000 wordt belast tegen 19% (€ 1.140); de volgende € 29.000 (tot € 50.000) wordt belast tegen 21% (€ 6.090). Het totale bedrag zou € 7.230 zijn. Dit voorbeeld is louter illustratief en houdt geen rekening met mogelijke vrijstellingen of aftrekposten.

• Overdrachtswaarde: € 200.000 - € 5.000 = € 195.000.
• Aankoopwaarde: € 150.000 + € 10.000 = € 160.000.
• Winst: € 195.000 - € 160.000 = € 35.000.
• IRPF-aandeel: € 6.000 tegen 19% = € 1.140; € 29.000 tegen 21% = € 6.090; totaal € 7.230.

Gebruikelijke kosten van de verkoper in Murcia

Naast belastingen draagt de verkoper een reeks kosten. Volgens de wet (Burgerlijk Wetboek, art. 1455) betaalt de verkoper, tenzij anders overeengekomen, het opstellen van de akte (de minuut) en de koper de eerste kopie. Als er een openstaande hypotheek is, wordt de schuld op de dag van ondertekening met de prijs afgelost; de registrale doorhaling vereist een akte van doorhaling (notaris en Registro), en er kan een vergoeding voor vervroegde aflossing gelden volgens de leningsovereenkomst.

Ook verplicht voor de verkoop is het energieprestatiecertificaat (Koninklijk Besluit 390/2021), dat wordt afgegeven door een bevoegd technicus en geregistreerd bij de Autonome Gemeenschap. Het certificaat van de gemeenschap van eigenaren dat men vrij is van betalingen moet worden overlegd (Wet op de Horizontale Eigendom, art. 9). De IBI is verschuldigd door degene die op 1 januari eigenaar is, hoewel in de akte meestal een evenredige verdeling over het jaar wordt overeengekomen. Bij verkoop met Promurcia bedragen de honoraria 3% + btw (minimaal € 3.000 + btw), die verschuldigd worden bij ondertekening van de arras, zonder voorafgaande betaling.

• Notaris: de verkoper betaalt de akte (behoudens andersluidende overeenkomst).
• Hypotheek doorhaling: notaris- en registratiekosten, en eventuele vergoeding voor vervroegde aflossing.
• Energielabel: verplicht, wordt afgegeven door een bevoegd technicus.
• Certificaat van de vereniging van eigenaars dat de betalingen up-to-date zijn.
• Onroerendezaakbelasting (IBI): komt toe aan de eigenaar per 1 januari, met mogelijke evenredige verdeling.
• Kosten van Promurcia: 3% + btw (minimaal € 3.000 + btw), verschuldigd bij ondertekening van de aanbetalingsovereenkomst.

Hoeveel kost het om een appartement in Murcia te verkopen?

De totale kosten van de verkoop van een appartement in Murcia hangen af van verschillende factoren: de kadastrale waarde van de grond, het aantal jaren van eigendom, de behaalde winst en de bijbehorende kosten. De belangrijkste concepten zijn de gemeentelijke meerwaardebelasting (30 % over de belastbare basis), de inkomstenbelasting over de vermogenswinst (volgens schaal), de notariële en registratiekosten, het energiecertificaat, het certificaat van de gemeenschap en, indien van toepassing, de honoraria van het makelaarskantoor.

Om precies te weten hoeveel u zult betalen, is het raadzaam een simulatie uit te voeren met de concrete gegevens van uw onroerend goed. Bij Promurcia kunnen wij u helpen al deze bedragen vrijblijvend te berekenen.

• Meerwaarde gemeente: 30 % over de belastbare basis (objectieve of reële methode).
• Inkomstenbelasting: volgens spaartarief (19% tot 30%).
• Notariële en registratiekosten: volgens tarieven, hier niet te kwantificeren.
• Energiecertificaat: variabele kosten afhankelijk van de technicus.
• Makelaarskosten: 3% + btw (minimaal € 3.000 + btw) als u verkoopt met Promurcia.

Als u bovendien een andere woning gaat kopen

Wie een bestaande woning koopt in de Región de Murcia, betaalt de ITP, niet de plusvalía. Dat leggen we uit in de Gids voor de ITP in Murcia 2026.

De ITP van uw koper wordt berekend over de prijs of over de referentiewaarde van het Kadaster, whichever hoger is. Uw IRPF en uw meerwaarde zijn niet afhankelijk van die waarde. We detailleren dit in de gids van de Kadastrale referentiewaarde bij verkoop.